强迫得利认定与合同外部分房屋使用费计算标准确定

55．强迫得利的认定及合同外部分房屋使用费计算标准的确定——BFQ公司、JY公司房屋租赁合同纠纷上诉案

【案例要旨】

出租方未根据合同约定的建造面积对标的物进行加造并出租，承租方虽对其加造行为不予认可，但未在房屋接收时提出异议。关于出租方的单方加造行为是否构成强迫得利，关键看受领人对该利益是否有拒绝的可能及机会。此外，对于增加部分面积是否需要支付费用，法院须严格审查当事人是否有明确的意思表示对原合同的内容进行了变更。鉴于增加部分的面积与承租部分具有不可分性，法院可基于公平合理原则，运用自由裁量权，酌情判定承租人支付相应的房屋使用费。

【案情简介】

上诉人(原审原告、反诉被告）BFQ公司。

上诉人(原审被告、反诉原告）JY公司。

2007年7月16日，BFQ公司与JY公司签订了1份《创建通用4S奉贤店合作协议》，双方约定：承租方JY公司已经得到通用公司授权创建通用汽车奉贤4S店，出租方BFQ公司将其已通过国家批租的土地建设厂房；JY公司在租赁合同有效期内经营上海通用4S店，有权要求BFQ公司严格按照4S店的要求进行厂房设计和施工，负责提供土建的设计和施工方案，负责二次装潢的全部投资；BFQ公司同意将该地块按承租方的要求建造厂房，并租赁给JY公司，按JY公司提出的建筑设计方案，委托由JY公司指定或认可的设计院进行本项目设计等。

2007年9月18日，BFQ公司与JY公司签订《租赁合同》，约定JY公司承租的物业为某公路路口土地和建筑物，建筑物面积8647平方米，用地总面积为9626平方米（具体面积以房产证所载明为准）和全部配套设施；2008年5月1日为双方交接日，即承租期开始之日；租赁期为12年，首3个月为免交租赁费期限，租赁期的首个三年，每年的租赁费为1500000元，租赁期的第二个三年，每年的租赁费为1650000元，租赁期的第三个三年，每年的租赁费为1800000元，租赁期的末个三年，每年的租赁费为2000000元等。

系争房屋于2008年8月完工，其中第一层建筑面积4503．90平方米、第二层建筑面积3725平方米、第三层建筑面积2081．90平方米，另有部分辅助用房，产权证记载建筑面积为10533．57平方米。期间双方就建筑物是否存在质量问题、使用功能是否符合设计要求等进行了多次交涉。

2009年4月1日，JY公司接收房屋，目前在正常使用中。虽然JY公司仅认可租赁一、二层房屋，对BFQ公司加造的第三层不予认可，但在验收时并未对第三层提出异议。双方在合同中对增加面积的租金计算没有约定，事后也未达成一致合意。后因JY公司未按约支付租金，BFQ公司诉至法院，请求判令JY公司立即支付租金、水电费及迟延付款违约金。JY公司则提起反诉，请求判令BFQ公司支付购买设备的利息损失、成本支出、可得利益损失并减免一年租金。

原审法院审理过程中，现场勘查认定，JY公司使用了第三层的部分面积作职工餐厅，使用总面积为370平方米。

【审判结论】

一审法院认为，对第三层的租金计算，由于第三层系增加面积，双方在合同中对增加面积的租金计算没有约定，事后也未达成一致合意，鉴于JY公司实际使用了第三层的部分面积的事实，法院参照合同约定租金所对应的每日每平方米单价（1500000元除以8647平方米，再除以365天，计为0．4752元）计算对应租金，第三层实际使用面积为378．34平方米，每日的租金计为179．79元，租金计算的起始日为2009年7月1日，由于JY公司表示不再使用第三层，租金可计算至实际搬出日止。BFQ公司称，JY公司还实际使用了第三层的其余面积，经现场查看，并不能得出正在实际使用的结论，故法院对此意见不予采纳。由于双方对增加面积租金的支付方式也无约定，故BFQ公司请求JY公司对增加面积的租金按每日万分之三计付滞纳金，法院难以支持。据此，一审法院判决：（1）JY公司于判决生效之日起十日内给付BFQ公司第一、二层厂房自2010年1月1日起至2011年12月31日止的租金3000000元；（2）JY公司于判决生效之日起十日内给付BFQ公司占用的第三层部分厂房自2009年7月1日起至实际搬出日止的对应使用费，使用费的计算方法：按每日179．79元计算；（3）JY公司于判决生效之日起十日内给付BFQ空调制造有限公司迟延支付租金的滞纳金(按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计息分段计算）；(4）JY公司于判决生效之日起十日内给付BFQ公司水电费120730．31元；（5）驳回JY公司的反诉请求。

一审判决后，BFQ公司及JY公司均不服，分别向法院提起上诉。BFQ公司请求二审法院撤销原审判决第二项，改判JY公司支付BFQ公司位于奉贤区南亭公路某某号第三层自2009年7月1日起至2011年12月31日止的租金790888元。JY公司请求二审法院撤销原判，改判支持原审反诉请求。

二审法院认为，BFQ公司实际设计、建造的面积与双方合同约定的面积相差达1886．57平方米，已超出了正常、合理的误差范围，对于该部分超额面积的建造，目前无证据证明BFQ公司事先征得了JY公司的同意或认可，应认定为系BFQ公司单方所为。对于增加面积的租金或使用费计算问题，双方在签约时未作约定，事后又未达成合意，故BFQ公司要求JY公司参照合同约定的标准支付增加面积部分的租金是缺乏依据的。但法院注意到，JY公司在接收厂房时对于标的物发生的变化未提出异议，实际上也进行了使用，且系争租赁物是一个独立不可分的整体，合同约定的8647平方米从区域划分应包括系争标的物的整个一、二层及三层的部分面积，从现实出发，将系争房屋的三层按合同约定的面积进行测量后予以分割不尽合理，若该增加面积部分归还BFQ公司使用，势必影响JY公司的正常经营秩序，给双方均带来不便，也易引发新的矛盾。故从公平合理原则出发，该增加面积1886．57平方米继续由JY公司使用为宜，由JY公司向BFQ公司支付相应的使用费，对具体使用费数额经法院综合考虑酌定为每年为163632元，具体付款期限自2009年7月1日起至系争租赁合同终止日止，除本案争议期限外，其余租赁期间的使用费随正常租金一并支付。遂改判JY公司给付BFQ公司所占用的第三层部分厂房自2009年7月1日起至2011年12月31日止的使用费409080元。

【评析意见】(www.xing528.com)

本案争议的面积差额1886．57平方米不是当事人在签约时的认识错误，也不是建筑施工中正常的面积误差，而是BFQ公司未按租赁合同约定，通过提高容积率的方式所加造。现系争建筑物已完工并投入使用，JY公司对BFQ公司加造第三层不予认可，但在验收时并未提出异议。故本案的核心争议在于一方是否有权向对方主张差额面积之相应费用？双方当事人对于差额面积的租金或使用费该如何确定？

一、强迫得利的认定

目前，房屋租赁合同纠纷中，承租人未经出租人同意擅自为租赁物进行改良，加工人就加工物恶意添附，无权占有人对他人之物支出费用、增加其价值等事时有发生，对此种因受损人之行为使受领人受有利益，但此项得利本身却违反受益人之意思表示，不合其主观利益的情形，学理上称之为"强迫得利”。因受领人所受之利益不合其经济计划，故受损人无权基于不当得利请求权之基础就费用支出向受领人主张相应价金。

认定是否构成强迫得利之关键所在是审查受领人对该利益的获得是否有拒绝的可能及机会。JY公司在本案的庭审过程中曾陈述原先设计建造二层楼房，现实际建造了三层，根据这一陈述可以判定，JY公司在接收房屋时应明知租赁物现状与原先的约定发生了变化，且实际增加面积约1886平方米亦属异常，并非建筑物正常的面积误差，但JY公司在接收厂房时对于标的物发生的变化未提出异议，实际上也进行了使用，故可视为JY公司对于BFQ公司加造第三层之行为未加以拒绝，不构成法律意义上的强迫得利。

二、系争合同合意指向的判定

对于系争租赁标的物的面积，双方在租赁合同中约定为8647平方米，具体以房产证记载为准，现BFQ公司实际设计、建造的面积为10533．57平方米，该面积与双方合同约定的面积相差达1886．57平方米，已超出了正常、合理的误差范围，BFQ公司提供了一个不符合租赁合同的租赁物，但JY公司最终予以接受，是否能认定双方对系争合同进行了变更？

在此，法院需判定本案合同最终合意指向的租赁标的物到底为多少平方米。我国《合同法》第78条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”故合同的变更需满足两个条件：第一，变更必须双方意思表示一致；第二，变更必须有明确的意思表示，若约定不明确的，推定为未变更。就本案来看，BFQ公司提供了10533．57平方米的房屋，其认为根据现有房屋的面积，对方所支付的租金数额应相应提高；JY公司则认为，虽然其接受了10533．57平方米的房屋，但自己客观上承租的面积仅为8647平方米，故对超出部分的面积无需支付租金。值得注意的是，意思表示的认定不能根据当事人所想，而是要按照客观的表示价值来加以确定。若按照一个客观的、理性的第三人的价值标准来进行判断无法得出一个清晰的意思表示，那就表明当事人间不存在明确的意思表示。根据本案的事实，BFQ公司提供了一个10533．57平方米的建筑物，而JY公司接受了。就此，一个客观的、理性的第三人会如何理解该意思表示呢？可能存在如下三种解释：（1）出租房屋的实际面积为10533．57平方米，按该面积计算租金；（2）合同约定承租的房屋面积为8647平方米，按该面积计算租金；（3）虽然承租方接受了10533．57平方米的建筑物，但对超出面积不支付租金。鉴于客观的、理性的第三人对当事人之意思表示产生了不同的多种解释，不具有唯一性及确定性，故应认定最终BFQ公司提供标的物的行为未变更其意思表示，同理，JY公司之意思表示价值亦无法确定。综上所述，本案系争合同合意指向的租赁标的物的面积仍为最初约定的8647平方米。

三、房屋使用费计算标准的确定

如前文所述，由于双方合意达成的租赁标的物面积为8647平方米，故BFQ公司要求JY公司参照合同约定的标准支付增加面积部分的租金是缺乏依据的。但本案的特殊性在于：第一，JY公司在接收厂房时对于标的物发生的重大变化并未提出异议，事实上也进行了使用。第二，系争租赁物是一个独立不可分的整体，并在JY公司的实际控制下。合同约定的8647平方米从区域划分上应包括系争标的物的整个一、二层及三层的部分面积，从现实出发，将系争房屋的第三层按合同约定的面积进行测量后予以分割，不具有可操作性及合理性，且JY公司承租系争房屋经营4S店，需具有独立的楼房进行车辆的展示、停放及销售，基于该经营场所之特殊性，若将增加部分面积归还于BFQ公司使用，势必对JY公司的正常经营秩序造成严重影响，亦不利于物之效用，故对第三层进行分割，由当事人分别利用，将会给双方带来不便，也易引发新的矛盾。在此情况下，应从公平合理原则出发，判定增加面积1886．57平方米继续由JY公司使用为宜。对于增加面积使用而产生的相关费用，因BFQ公司与JY公司未达成租赁合意，故该价款的性质应认定为房屋使用费而非租金。至于房屋使用费数额的确定，由于JY公司按照租赁合同约定的租金标准全额支付增加面积部分的房屋使用费，实为不妥，就此，法官应本着平衡各方利益之原则，行使自由裁量权，对相应的房屋使用费进行酌情判定，以实现法律价值和社会价值的最大和谐。

【附录】

编写人：周峰(民二庭副庭长）、吴丹(民二庭书记员）

一审案号：（2011）奉民三（民）初字第1250号

二审案号：（2012）沪一中民二（民）终字第30号

合议庭：周峰(审判长、主审）、叶振军、叶兰