城市蔓延机理与治理：经济与制度分析

3　城市蔓延的机理分析

基于城市经济学的视角，我们将城市蔓延从城市空间增长中分离出来，将其定义为过度的城市空间增长。因此，如何解释城市空间增长超过了界限就成为研究城市蔓延机理的关键所在。在本章中，我们将对城市蔓延机理区分为微观因素和宏观因素，分别分析这些因素与城市蔓延的关系。

3．1　城市蔓延机理概述

3．1．1　城市蔓延机理的经验分析

自从1960年代以来，西方国家以郊区化为代表的城市蔓延问题引起了学术界的广泛关注，许多西方学者对城市蔓延特别是其内在机理问题进行了大量的经验分析。

Harvry（1965）总结城市蔓延的原因包括垄断竞争者的独立决策、土地持有者的投机行为、自然地形状况、政府的公共管制、交通设施的建设、政府的公共政策以及征收土地开发税等。不过有些学者认为，与资源配置中性的税种如土地税相比，物业税（房地产税）所产生的扭曲效应更加促进蔓延式的开发模式。由于物业税同时对土地和房屋（资本）征税，从而提高了房屋建筑的相对成本。为了减少税负，人们倾向于在开发过程中多用土地、少用资本，这会降低房屋建筑量的均衡水平，导致土地开发强度、最优密度下降，推动城市空间扩张（谷一桢，2008）。但是，并不是所有学者都认同物业税推动城市蔓延的观点，例如Brueckner ＆Kim（2003）认为，物业税对城市空间大小的净效应是不确定的。而Song ＆Zenou（2006）认为，物业税实际上抑制了城市蔓延。Downs （1994）认为，导致城市持续低密度蔓延的主要因素是人们对独栋住宅的喜爱、小汽车的拥有、低层厂房的建设以及大量独立的地方政府的存在。Carruthers（2001）指出，许多关联的政策因素和人们的生活方式导致了城市蔓延：首先是国家和地方政府的政策，包括国家对高速公路的支出以及地方政府对道路和污水管道等公共服务设施的投资；其次，平均成本定价政策（Average Cost Pricing）也推动了城市的低密度发展；最后，地方政府的土地利用规划放大了这些政策的效应。LeRoy（2003）总结了导致城市蔓延的相关原因，包括人们对低密度住房的偏好、缺少有效的区域规划、城市间对税收和就业的竞争、银行和保险公司的地理和种族歧视、中心城市学校质量的下降、排他性的郊区分区制（Zoning）、联邦积极推行的大住房购买信贷政策、汽油的低价、联邦公共资助等。Dutton（2000）总结新城市主义蔓延理论指出，缺少区域规划、缺少邻里设计、分区制和政府政策、城市开发的专门化和标准化以及小汽车和高速公路的开发是导致城市蔓延的五大原因。吉勒姆（2002）认为城市蔓延（郊区化）主要有四个基本要素：土地所有制和使用；交通模式；通信技术；法规与标准。

3．1．2　城市蔓延机理的计量分析

除了经验分析之外，一些西方学者也通过构建计量模型，对历史数据进行分析，寻找城市蔓延的主导因素。

Zhang（2001）运用计量模型方法，以芝加哥大都市区为案例，分析其城市蔓延的动力机制。他指出，地方因素（地方的社会经济状况、交通可达性、住房和土地利用规制）和区域因素（市镇的区位）都会对城市蔓延产生影响。为了剔除区域影响的因素，他选择距离芝加哥CBD较近的24个市镇为样本，然后使用共17个地方市镇的交通相关、人口和经济相关以及财产相关等三组因子作为解释变量，将其与1970—1979年以及1980—1990年间新增住房量进行回归分析，最后得出结论：市镇社区的社会经济因素及其与住房相关的土地利用规制因素是导致城市蔓延的主要原因。Carruthers ＆Ulfarsson（2002）以美国亚利桑那、加利福尼亚、科罗拉多、佛罗里达等14个州1982年、1987年和1992年的数据为样本，通过计量分析，认为地方政府碎化与较低的人口密度、较高的财产价值正相关，但与地方的公共服务支出没有直接的关系，从而说明地方政府的碎化是造成城市蔓延的一个重要原因。

3．1．3　城市蔓延机理的分类

虽然学术界对城市蔓延机理问题进行了广泛的研究，但是已有的研究成果更多的是对城市空间增长的剖析，而并没有对城市蔓延的关键——过度的城市空间增长进行阐释。

如前所述，城市蔓延与城市空间增长是不同的。城市空间增长自身是中性的，其推动力主要来自人口增长、收入增长和通勤成本的下降等；城市蔓延是过度的城市空间增长，带有贬义的色彩。Brueckner（2000）认为三个市场失灵导致了城市的过度空间增长。第一个市场失灵来自土地转变为城市用途的时候没有考虑开敞空间的社会价值；第二个市场失灵来自部分通勤者没有认识到由于他们使用道路网络造成的拥挤的社会成本，这导致了过度的通勤和过大的城市；第三个市场失灵来自房地产开发商没有全部考虑由于他们的工程造成的公共基础设施成本，这导致从开发商的角度来看，土地开发变得更为便宜，从而鼓励了过度的城市空间增长。实际上，以上三个因素都可以归结为土地利用的外部性。通常在城市的发展过程中，通过对市内土地的开发，不同性质的建筑、设施以及场所等城市功能体陆续出现，它们会对城市环境、居民带来不同程度的外部性，各城市功能体之间也会形成外部性作用。道路的修筑或者绿地的开辟是城市中最普遍的外部性为正的例子，因为道路的修筑或绿地的开辟会提高周围商店、住宅的价值，使并未投资修筑道路或者开辟绿地的居民和厂商获益，但投资者很难从中获得额外补偿。另一方面，城市中工厂的建设则是负外部性的典型，因为工厂造成的污染损失是由这个社会所有成员共同承担的，即整体社会成员要承担由工厂行为所造成的外部成本。正是因为外部性所导致的社会成本与个人成本不一致，才导致了过度的城市空间增长，即城市蔓延。

除了基于土地利用外部性的微观动力，一些学者认为制度变迁以及公共政策也是推动城市蔓延的重要因素（Carruthers，2001；Carruthers ＆Ulfarsson，2002）。作为城市社会经济活动的空间投影，制度变迁及其相应的复杂影响必然在城市空间结构上有着明显的表征，并强烈影响着城市空间增长的进程。由此可见，制度变迁所引发的城市增长动力机制的变化是造成城市空间过度增长的宏观动力。特别是在当前中国体制转型的背景下，经济、社会、政治体制等诸多方面的制度均在不断发展与完善之中，制度变迁极为频繁、剧烈，从而对城市空间重构的影响更加强烈，成为推动城市空间增长特别是城市蔓延的一股不可忽视的力量。

总而言之，我们可以将导致城市空间过度增长的动力分为微观和宏观两个层面：微观机理主要包括城市土地开发行为导致的城市空间过度增长；宏观动力主要包括制度层面的因素导致城市空间过度增长。而在社会制度不断改革完善的过程中，宏观制度层面的因素可能对城市蔓延的作用更加强大。

3．2　城市蔓延的微观动力分析

我们以Brueckner（2001）的单中心城市空间增长模型为基础，来分析开敞空间价值、通勤行为以及基础设施建设对城市蔓延的作用机理。

3．2．1　开敞空间价值与城市蔓延

为了简化分析，假设城市居民的效用函数为v（c，q，s），其中s指代开敞空间面积为s＝B－πx2，式中，B表示城市所在区域的土地面积，πx2表示城市自身的土地面积。这样一来，城市周边闲置土地的社会价值不仅包括其获得的农业租金，还包括其产生的开敞空间收益。在这一情况下，它可以说明决定土地转变为城市用途的最佳社会配置的条件，即：

式中φ表示每英亩开敞空间的社会价值，并且这一社会价值等于s 和c之间的边际替代率。这样就以基准商品的形式给人均开敞空间计价，其大小用城市中距离x（2πx／q）的人口和城市中所有x值的和来衡量。因此式（3－1）要求城市边缘地区的城市土地租金等于闲置土地的社会价值，也就是等于农业租金加上开敞空间价值φ。

图3－1　存在开敞空间情况下的城市边界

在存在开敞空间收益的情况下，城市的均衡空间规模发生了变化。如图3－1所示，x0表示新的城市边界点，与不存在开敞空间收益时的城市边界相比，该边界显然要大得多。之所以如此，是因为当该地块为农业用途的时候，无形的开敞空间收益并没有构成土地所获得的收益的一部分，且当土地转变为城市用途的时候，这一收益的消失并没有产生相应的损失，因此无形之手忽视了开敞空间收益，造成过多的土地被转变为城市用途，从而导致城市空间的过度增长，即城市蔓延。

3．2．2　通勤行为与城市蔓延

第二个可能影响城市空间规模的市场失灵来自通勤行为。为了理解这一市场失灵，我们首先注意由城市居民产生的通勤成本包括驾驶汽车的现金成本和通勤的“时间成本”，其中后者的成本以通勤者在通行过程中消耗的时间成本的金钱价值来衡量。总之，这些现金和时间成本代表了通勤的“私人成本”，也就是由通勤者自己承担的成本。

为了更好地理解这一问题，我们以T（x）指代与CBD距离x的每英

里的通勤成本，在没有拥挤的情况下，T（x）简单地等于外生常数t。但是在存在拥堵的情况下，T（x）被定义为：

其中f是表示拥挤成本的函数。R（x）表示距离x道路占据的土地面积。由于更大的道路容量能降低拥挤，所以f是R的减函数。P（x）代表距离x的交通流。因为模型中的城市是单中心的，P（x）等于居住在距离x之外的居民数量，这可以写作（这些人必须穿过位于x的圆环才能到达CBD）。随着交通量超过固定的承载力，拥堵情况恶化，因此f是P的增函数。值得注意的是，不存在拥堵的时候，一个居住在距离x处的居民的总通勤成本为tx，这一成本等于存在拥堵时的

由于每个在距离x增加的通勤者增加了一单位的交通量，也就是对每一个其他通勤者增加了fp（P（x），R（x））的额外的拥挤成本，其中下标表示偏导数。于是，在距离x处由额外通勤者造成的总拥堵损失等于P（x）fp（P（x），R（x））。

由此可见，当通勤者驾车行驶在拥堵的道路上去工作的时候，通勤者在道路上存在会产生过度拥堵，拥堵的社会成本会因其行程而产生，并且超出了私人成本。因此，在拥堵的道路上，对于个人而言，通勤的真实社会成本包括由于其造成的强加于其他通勤者身上的过度拥堵的成本。值得注意的是，这一过度的拥堵是轻微的，但其影响是显著的，因为许多其他通勤者都会受到影响。由于这种拥堵成本由其他人承担，通勤者自身并没有激励将其考虑进去。这一缺失的激励构成了一个市场失灵，并且这意味着在拥挤的道路上通勤对于个人通勤者而言似乎更加便宜。结果从社会的观点来看，拥堵的道路被过度使用了。由于忽视通勤的社会成本造成平均的通勤距离过长，从社会的视角来看，意味着城市过于分散，导致人们通勤更远，因此与高速公路拥堵有关的市场失灵会间接导致城市蔓延。

3．2．3　基础设施与城市蔓延

影响城市增长的第三个市场失灵来自新开发造成的基础设施成本。当开发商开发一个新的住宅项目时，需要同时具备相应配套的基础设施和公共服务，如道路、下水道、学校等，通常这些设施和服务是由地方政府提供的，也就是由全体纳税人公共承担。之所以产生市场失灵是因为，按照当前的税收安排，新业主所承担的与基础设施和公共服务有关的税负通常比提供这些基础设施和公共服务的成本要低，结果城市开发似乎更为廉价，从而造成过多的城市土地开发。

Brueckner（1997）提供了一个较为完整的分析模型。该模型明确是动态的，增长的城市投资于可持续的基础设施以为其居民提供固定水平的公共服务。随着人口增长，基础设施储备必须扩大以维持目标的服务水平。用n（T）代表城市在时间T的人口水平，需要的基础设施储备的成本是C（n（T））。

当一个额外的居民加入城市时，需要转变一个单位的土地，基础设施储备也相应地扩大，并且该成本为导数Cn（n（T））＞0。由于基础设施具有永续性，因此容纳新人口的成本是一次性支出。然而，人口的持续增长必然产生一系列的一次性成本，在时间T发生的新基础设施年度成本是iCn（n（T）），其中i是利息率。

从社会的角度来看，当来自土地的城市用途收益超过农业租金ra的时候，土地最佳转化为城市用途。这一净收益等于城市土地租金减去必要的容纳额外人口的基础设施扩张的年度成本。因此，土地最佳的转化条件如下所示：

在这个动态模型中，时间T被看做是土地租金函数，以外生的方式随着时间递增。此外，x（T）给定了在时间T时城市边缘的距离。

为了简化分析，Brueckner（1997）设定了几个简化假设。如前所述，每户家庭的土地消费固定为1单位；城市是线性的而不是圆形的，并且宽度也是统一的。这样一来，城市人口n（T）和边界距离 x（T）是一样的。那么，代入式（3－3）并整理，该式变为：其中Cn外生的。

式（3－4）决定了在时间T时的社会最佳城市人口，该路径如图3－2所示。首先注意到基础设施成本函数C（T）假设为产生U型平均和边际成本曲线，反映了基础设施供给规模收益递增和递减的范围。那么，式（3－4）的解n（T）存在于ra＋iCn曲线（边际成本曲线的转化）与土地租金曲线相交处。后者即城市边缘的租金，是人口的函数，租金随着距离递减，曲线向下倾斜。图3－2显示两条与不同时间（T1＞T0）对应的租金曲线以及相应的最佳人口规模。(www.xing528.com)

为了简化分析，Brueckner（1997）假设存在一个分散的系统，其中城市中的每一个土地所有者平等支付现有的基础设施成本。由于基础设施是由长久期限债券支持，在时间T要求的总支付可以表示为iC（n（T））。假设这一成本平摊到城市中已开发的土地之中，每一英尺土地在时间T产生的成本为iC（n（T）／n（T）（假设在该时段城市中已开发土地为n（T）英尺）。注意到这一平等支付假设并不是模拟一个财产税体制，其中靠近CBD的价格更高的土地产生更高的税基。不过，通过平等支付假设可以得到一个便利的近似值。

土地的税收负担等于平均成本的表达式iC（n（T）／n（T），管制土地分散化转变为城市用途的条件为：

注意到在式（3－5）中平均成本表达式已经取代了式（3－4）中的边际成本一词。这一区别说明城市在T时间的人口与社会最优人口不同，即此时均衡人口存在于土地租金曲线和相应的ra＋iC／n的交点，这是平均成本函数而不是边际成本函数的平移。

假设城市已经增长的足够大并已经进入基础设施供给收益递减的范围，这里“平均”曲线ra＋iC／n向上倾斜。那么，如图3－2所示，在时间T0均衡的人口超过了当时社会最佳人口n0＊，且这一关系由于土地租金曲线随时间向上倾斜，进一步扩大了城市人口。然而超过这一范围，增加的基础设施的社会成本（假设为iCn），超过了平均成本表达式iC／n，这就是土地所有者在平等支付条件下所面临的问题。由于平等支付体制没有体现基础设施的真实成本，开发被人为地便宜，并且这样的情况经常发生，因此，忽视新开发的基础设施的成本也造成了过度的城市空间增长，即城市蔓延。

图3－2　基础设施建设影响下的城市边界

3．3　城市蔓延的宏观动力分析

除了土地利用外部性之外，不少学者认为，政府行为特别是公共政策是造成城市蔓延的制度性因素，成为推动城市蔓延的宏观动力。

3．3．1　地方政府竞争与城市蔓延

居民对公共产品的需求偏好情况是不一样的，而众多地方政府的存在为满足这些分化的需求偏好提供了便利条件。居民根据自己的偏好，在不同地方政府提供的公共产品组合之间进行选择，进行“用脚投票（Voting by Feed）”，这就是“蒂伯特模型（Tiebout Model）”中的“蒂伯特分类（Tiebout Sorting）”（洪世键，2009）。

为了分析的便利，假设一个大都市区由A（郊区）和B（城市）两个辖区组成；除了一种公共服务之外（如大尺度的开敞空间只在A辖区提供），其他所有的公共服务的可接近性和邻里质量特征都是相同的；排除A辖区内额外公共服务的影响，位于城市两侧的住房价格是相同的。如果这是普遍需求的公共服务，也就是说，额外公共服务所产生的压力使得A辖区内住房需求曲线相对移动到B住房需求曲线的上方，并且A辖区的住房价格提高。A辖区内更高的住房价格意味着在总体上城市地区的居民发现额外的公共服务是需要的（Oates，1969）。

虽然这一额外公共服务的压力导致A辖区的总体需求曲线上移，但是不同的家庭对这一公共服务的需求是不同的。例如，如果居民群体甲（如高收入群体）对额外的公共服务有需求偏好，而居民群体乙（中低收入群体）没有偏好，那么如图3－3所示，假设在引入A辖区额外的公共服务之前，两个辖区的住房价格是相等的，也就是PA＝PB，则额外公共服务的引入，使得相对于B辖区而言，A辖区内居民群体甲的需求曲线上升，即由d1变为d′1。虽然居民群体乙的需求曲线不变，但是相对于B辖区而言，A辖区总需求曲线还是上升的，即由DA变为D′A。当然，总需求曲线上升的幅度取决于城市地区内居民群体甲的相对规模以及该群体对A辖区额外公共服务的个人偏好程度。由于短期内住房供给是缺乏弹性的，则相对于B辖区而言，A辖区的住房价格将会上升。

但是，居民群体甲和乙需求偏好的不同可能导致另外一个结果，那就是城市居民的迁移，也就是，B辖区内偏好额外公共服务的居民迁入A辖区，而A辖区内不偏好额外公共服务的居民迁入B辖区，这就是所谓的“用脚投票”。在不存在迁移成本的条件下，居民群体甲会使A辖区住房需求量上升（H′1－H1）。相应地，居民群体乙会使A辖区住房需求量下降（H2－H′2）。这一变化也映射出B辖区住房需求的变化。值得注意的是，价格的作用会刺激居民对居住地的再选择，（P′A－P′B）这一市场的价格差必须由获得A辖区额外公共服务的新成员来支付。

图3－3　A区不同群体住房需求以及两区总住房需求比较

显然，住房价格特征只是公共服务区位效应的一部分。虽然住房价格反映了总体需求的变化，但是它们并不能测量偏好区别的效用。这样的区别正是蒂伯特地方政府模型的核心，并且意味着存在具有相似偏好的居民空间群体。也就是说，地方政府为了吸引居民通过提供额外的公共服务（如大尺度的开敞空间）进行相互竞争，而居民“用脚投票”来选择提供最能满足他们偏好公共服务的地方政府，而居民选择的结果就是在特定地域形成了具有相似偏好居民群体的聚集，也就是高收入群体在郊区聚集，而中低收入群体在城市聚集。

以上的分析我们可以认为是郊区的吸引性特征将城市中的高收入群体拉向郊区，实际上，除了郊区的拉力之外，还存在城市的推力，也就是城市的排斥性特征（如城市的污染和治安问题）也会将城市中的高收入群体推向郊区，这样就更加形成了“富人郊区”和“穷人城市”的空间分类和隔离。由于地方政府在财政力量上的差异性，郊区政府由于富人的聚集而具备更加充足的地方财政收入，从而更有实力通过提供特定的公共设施和服务，如更低密度的居住空间、大尺度的开敞空间、更便捷的交通设施、更高质量的学校等等，来吸引城市中的高收入群体的进一步聚集。而相对于城市而言，高收入群体聚集的郊区在城市土地利用强度上显然要小得多，就容纳同等数量的人口而言，郊区要比城市消耗更多的土地，从而产生过度的城市空间增长，也就是城市蔓延。

3．3．2　城市土地开发与城市蔓延

我们以城市开发强度控制政策为例，来分析政府城市土地利用政策对城市空间增长乃至城市蔓延的影响（丁成日，2005）。

按照单中心城市模型，在城市居民的效用水平空间不变的条件下，随着与城市中心的距离不断增大，城市土地租金（价格）逐渐减少，以补偿逐渐增加的交通成本。这样一来，城市居民要么选择居住在交通成本低而土地（房屋）价格高的城市中心，要么选择居住在交通成本高而土地（房屋）价格低的城市郊区。假设住房建筑生产函数的产出是以建筑面积来度量的。住房建筑生产函数有两个投入要素，一个是土地的投入，另一个是资本的投入，并且二者可以相互替代。正是要素之间的可替代性保证了房地产商能够通过要素的相对价格来决定要素的投入。假设其他条件不变，地价上升使得资本变得相对便宜，开发商为了获取最大利润就会增加资本使用而减少土地使用，这样一来就提高了建筑密度和资本密度，即以建筑密度和建筑高度为标志的城市土地开发强度更高。反之，当地价相对便宜时，开发商就会增加土地的使用而减少资本的使用，这样就降低了建筑密度和资本密度，土地开发强度也随之降低。总而言之，在单一中心城市模型下，城市住房价格、资本密度、土地租金和开发强度都随距城市中心的距离增加而下降（如图3－4所示）。

图3－4　城市建筑密度、土地租金分布图

以上是基于静态模型对城市土地价格和建筑密度的分析。如果从动态模型的角度，也就是考虑城市空间分阶段的增长情况，那么城市土地价格和建筑密度也会发生相应的变化。

按照城市经济学理论，特定区位农业用地是否开发成城市土地，取决于土地开发后的土地收益是否不小于开发前的土地收益加上土地开发成本，也就是说，当土地开发后的土地收益大于或等于开发前的土地收益加上土地开发成本，那么该地块就将被开发。同样，对于城市内部已经开发的土地而言，当土地再开发后的土地收益大于或等于再开发前的土地收益加上土地再开发成本（包括拆迁安置等），土地将被再开发。即土地开发和再开发的强度都取决于该区位的土地价格。我们假设城市是分阶段发展的，每一个阶段土地是同时开发的，开发强度取决于区位的土地价格。如图3－5所示，随着城市化进程的推进和经济社会的发展，城市土地地租曲线将向右移动，第二阶段城市持续地在第一阶段已发展的城区之外进行发展，并且越靠近第一阶段城市边缘，城市土地开发强度越大；由于拆迁重建的成本很高，在第二阶段，已经城市化的地区没有进行再开发。到了第三阶段，城市边缘依旧向外扩张，同时城市中心部分区位再开发时机成熟，于是城市中心的开发强度也随之增加。

图3－5　无高度限制条件下的城市空间增长

如果引入对建筑密度（如限制容积率）和建筑高度进行限制的土地开发强度限制条件，那么城市空间增长的过程将会发生显著的变化。如图3－6所示，图中的红线表示对城市土地开发有强度限制。在第一阶段，开发强度限制对城市空间增长没有影响，这是因为土地价格所要求的土地开发强度远小于开发强度限制；在第二阶段，一方面由于受到开发强度的限制，靠近城市中心区位的土地不能充分得到发展，另一方面，由于城市土地未能按照市场需求充分开发，部分城市土地开发需求得不到满足，城市必然外延式地扩张发展到本应在第三阶段发展的城市边缘地带，从而推动城市空间的额外增长；在第三阶段，同样由于受到开发强度的限制，一方面，城市中心区的再开发强度大打折扣，另一方面，降低了建筑面积的供给，迫使城市边界向外扩展至原来的农业用地范围之内，从而同样造成了城市空间的过度增长。由此可见，城市土地开发强度限制如果低于市场合理的需求水平，那么将会降低城市土地的开发强度，同时增加城市土地面积的消耗，造成城市空间的过度增长，也就是城市蔓延。

图3－6　有开发强度限制条件下的城市空间增长

3．3．3　物业税与城市蔓延

物业税可以看做是以同样的税率同时对土地以及建筑物所包含的资本征税，这无疑对城市空间增长乃至城市蔓延具有重大的影响（谷一桢，2008）。

Brueckner和Kim（2003）开创性地利用城市经济学的基本模型，结合土地市场，考察了物业税和城市空间扩张之间的联系。通常而言，对土地征税不会产生资源配置的扭曲效应，而对建筑征税则会产生扭曲效应，这种扭曲效应可能包括过度的城市空间增长，也就是城市蔓延。物业税同时对土地和房屋（资本）征税，提高了房屋建筑的相对成本，居民为了减少税负倾向于在开发过程中多用土地，少用资本，从而降低房屋建筑量的均衡水平，导致土地开发强度、居住密度下降。如果城市必须容纳固定人口，降低密度意味着它必须占据更多的空间。因此，物业税似乎鼓励城市扩张即城市蔓延。

尽管物业税与城市蔓延之间存在上述的逻辑关系，但是Brueckner 和Kim在论文中也指出，物业税对空间效应也就是对城市空间增长的净效应较为模糊。他们认为物业税存在两种空间效应：建筑高度效应和居住面积效应。建筑高度效应即前面提到的物业税导致房屋建筑量下降进而推动城市蔓延；居住面积效应是指物业税会部分转嫁给消费者，引起房屋价格上涨，消费者购买的房屋居住面积缩小。较小的居住面积意味着人口密度上升，从而抵消了建筑高度效应引起的密度下降，抑制了城市蔓延。因此，物业税是否会导致城市蔓延（抑或紧缩）实际上并不明确。如果建筑高度效应为主导，物业税将推动城市蔓延；反之，如果居住规模效应更为重要，那么物业税将通过鼓励更小城市的方式抑制城市蔓延。

在模型中，Brueckner和Kim假设了3种不同的条件分析物业税税率的提高对城市蔓延的影响，得出不同乃至截然相反的结论。

情况1：在所有区位的居住面积都相同且固定不变的情况下，物业税率的提高将推动城市蔓延。不过这种影响的空间模式比较复杂。中心城的建筑强度将下降，郊区的建筑强度则上升，而且中心城的下降与郊区相比足够强，导致人口密度下降，城市进一步蔓延。

情况2：如果各个区位的资本—土地投入比固定不变，物业税率的提高将使城市空间变小。这种情况比较容易理解，固定的资本—土地投入比意味着建筑高度效应不存在，只有居住面积效应在发挥作用，这样一来，更高的建筑密度意味着更大的居住密度，也就是更加紧缩的城市。

情况3：假设居民的偏好为CES（Constant Elasticity of Substitution，不变替代弹性），并认为房屋和非房屋商品间替代弹性为零。情况3也比较容易解释。由于住房价格固定，随着物业税率的提高，无差异曲线将下移，导致住宅面积下降。但是税率提高将导致所有区位的价格上升，这样就产生了替代效应，使得消费组合沿着更低的无差异曲线向更小的住宅面积移动。这些效应叠加在一起就造成了住宅面积下降，提高了人口密度，从而使城市收缩。但是，如果替代弹性很强且居住面积效应很强，那么联合效应也将最大，这样一来，均衡的城市边界向下的压力很可能被占据主导地位的更低建筑资本投入的向上压力所取代。

当然，也有一些学者认为物业税并不会推动城市蔓延，甚至认为起到相反的作用。Song ＆Zenou进一步发展了Brueckenr ＆Kim的理论模型，放松了“土地拥有者不存在或居住在城市外”的假设条件，认为土地拥有者也是城市居民，这样就产生了新的收入效应。他们的结论是：物业税将抑制城市蔓延，降低城市居民的效用水平。此外，他们还分析了物业税的交叉作用——通勤成本越高或者城市人口越少，物业税对城市蔓延的抑制效应越大（Song，2006）。总而言之，从现有的文献来看，学术界对于物业税是否会导致城市蔓延并没有达成一致的意见。