资源城市转型研究：自然资源价值评估方法

第四节　自然资源价值评估的方法

一、市场法

市场法是以自然资源（土地、矿产、森林、水产）交易和转让市场中所形成的自然资源价格来推定评估自然资源的价格。市场法包括市场对比法、市场长期趋势法等。

市场对比法是对比相同或相近情况下同类自然资源的价格来确定本地区的资源价格。特别适用于遍布同质且原位性资源的价格评估，如用于煤炭、石油等能源资源的价格评估。市场长期趋势法是根据已有市场上资源价格的变化及其趋势，结合资源供求关系的预测、供给弹性和需求弹性的计算等，对某类资源进行价格评估。

市场法特别适用于资源市场发育较好、运行比较规范的情况。

二、收益法

收益法包括收益还原法、收益倍数法或购买年法。

收益还原法或收益归属法是将资源收益视为一种再投资，以获取利润为目的，虚拟利润以平均利润率为准计算，从而资源的价格为纯资源收益与平均利润的商。

收益倍数法是收益还原法的一种较为简单的形式。据此法，资源价格是若干年资源收益的或若干年资源收益平均值的若干倍，这个倍数一般或由资源交易双方商定，或由政府根据市场实际成交情况确定。

采用此法的关键是如何确定纯资源收益。

纯资源收益的确定一般有两种方法：

（1）剩余法：即从总收益中逐一扣除资本和劳动的利益份额，所剩余的便是纯资源收益；

（2）运用线性系统规划的方法求取资源的影子价格，这个影子价格便是纯资源收益。收益还原法的基本公式：

式中：V-自然资源（如土地）的价值；

a-平均期望年地租或土地年净收益估计值；

r-年净收益资本化过程中所采用的还原利率，一般采用银行一年期存款利率，加上风险调整，但要扣除通货膨胀因素。(www.xing528.com)

对于矿产其价值在x年后减少为零，其市场价值计算公式为：

三、生产成本法

生产成本法：是通过分析自然资源价格构成因素及其表现形式来推算求得自然资源的价格，资源产品的价格是该资源产品生产成本与生产利润之和，而生产利润须由社会平均生产成本与平均利润率来确定。

生产成本法又分为：直接计价法和间接计价法。

以农地估价为例：

（1）直接计价法。指某块农用地价格由开发具有相同效能农用地的劳动耗费和物质费用所决定。

（2）间接计价法。指可以通过资金与农地的替代关系对农用地估价，即农用地价格由为了取得同样数量的使用价值（如粮食、棉花和水果等）需要在其他农用地上增加的投资来决定。

四、净价格法

净价格法是用自然资源产品市场价格减去自然资源开发成本求得自然资源价格。其估价模型：

V_t=［（S_t-C_t-R_t）/Q_t］×∑Q_t；

式中V_t、S_t、C_t、R_t和Q_t分别代表为第t期某自然资源的全部存量价值、销售额、开采费用、投资资本的“正常回报”和资源开采量。

公式右边方括号中内容表示自然资源的单位价值（被称为资源的单位净价格）。

用单位净价格乘以经济活动消耗的该种资源量，则得到对该种资源的环境耗减成本。

该方法用于资源存量估价、流量估价，也用于矿产、土地、水、森林资源、海洋生物资源和野生生物资源的估价。