房产租约是最好的“教鞭”

房产租约是最好的“教鞭”

各位读者也许会理所当然地认为，麦当劳的主要收入是汉堡包。但令人吃惊的是，麦当劳公司的支柱其实并不是汉堡包，更不是薯条，竟然是与之毫不相关的房地产。可以这样说，如果麦当劳不是有一套以房地产赚钱的本领，麦当劳就不会有今天了。

当年麦当劳公司的总裁克洛克在扩展业务时，遇到的最大问题就是寻找出钱盖餐厅的投资人。他坚持不出卖地区连锁权，只卖个别连锁，以确保连锁店的品质。但是，个别加盟者多半都缺乏巨额资金支付3万美元的土地费用和4万美元的建筑费用，更无能力贷款。因此，麦当劳又另外成立了一个连锁房地产公司，负责寻找适合的开店地点，向地主租赁土地和房屋。连锁公司以20年的合约向地主租得土地、店面以后，再将店面租给连锁店主，在其中赚取差额。

只要承租的加盟者不倒，麦当劳至少可以在房地产上赚取40%的利润，而随着物价上涨，麦当劳的租金只涨不跌。但是它付给地主的，永远只维持租约中规定的原价。在合约中对麦当劳最有利的一条是加盟者除了缴付麦当劳所付租金的40%为最低租金以外，当餐厅生意达到一定水准以后，各店必须缴纳一定的营业百分比，作为增值租金。这百分比从原始的5%逐年增加。(www.xing528.com)

自从麦当劳开始实施这种租约制度以后，便要求加盟者首先支付7500美元的保证金，其中一半在15年以后归还，另一半在20年期满以后归还给加盟人（保证金于1963年涨到1万美元），这使得麦当劳立刻有了现金周转，得以进一步购买这些产业，以10年贷款的条件，向银行设定抵押。这样，麦当劳就可以不花钱，便买进土地房屋。所有的资金都是从加盟人及银行的口袋中挖出来的。

今天，在麦当劳的9300家店面中间，有60%是属于麦当劳的，其他40%则是由总公司向地主承租的，使麦当劳成为全美价值最高的零售房地产公司，仅在账面上，便值41．3亿美元。麦当劳公司的收人中，约有1/3来自直营店，其他全部来自加盟店，而这一部分收入中，有90%是来自房租收入。

开发房地产的战略不仅为麦当劳带来了利润，更重要的是由于控制了房地产权，总公司才能要求加盟店按照麦当劳的规则行事。即使在美国，加盟仍然是一种正在形成的观念。为了订立“加盟”的定义，在五六十年代，法院处理了不少加盟者和连锁公司之间互抗的案子。站在麦当劳的立场，它到底要如何保护自己，不让加盟者将麦当劳的招牌取下，换上自己的招牌，而拒缴权利金呢？它要如何使加盟者按照麦当劳所希望的方法来制作汉堡包、管理店面、设定菜单呢？加盟合约其实并不发生作用。因为在美国大公司与小商人对抗时，法院永远不会站在大公司这一边的。房地产租约便是最好的“教鞭”，可以使麦当劳完全掌握住加盟者的行动。