房地产估价理论与实务：10种方法全面运用

10　房地产估价方法的运用

学习目标与要求

理解房地产估价的公开市场价值标准，掌握市场法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价修正法的实质和运用中的难点，理解几种估价法的综合运用。

10．1　房地产估价方法综述

房地产估价中常用的估价方法主要有：市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。在房地产估价过程中，估价人员是综合运用这些估价方法进行估价的，因此估价人员不仅要了解每种估价方法的概念、理论依据、计算公式、所需参数，还要了解每种估价方法的实质，以及它们的共性和特性。只有这样才能在估价实践中自如地、正确地运用各种估价方法。例如，有人提出市场法的评估结论最接近实际，成本法的评估结论通常偏低，收益法的评估结论通常偏高。那么这种说法对吗？要回答这个问题，就必须弄清楚房地产估价的价值标准及房地产估价标准与房地产估价方法的关系。

10．1．1　房地产估价的公开市场价值标准

房地产估价的价值标准要解决的是房地产估价的最根本的问题，即房地产估价是“估什么前提条件下房地产的价值”的问题。房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响。针对不同的估价目的所采用的价值标准分为公开市场价值和非公开市场价值两类。通常，最常用、也是最容易为不同的估价师取得共识的价值标准是公开市场价值标准。因此在国际通行的各种估价规范中，都将公开市场价值标准确定为通常情况下估价师应该采用的价值标准。目前我国在房地产估价中最普遍采用的价值标准也是公开市场价值标准。

公开市场价值就是在公开市场上最可能形成或成立的价格，具体表现为：（1）交易双方是自愿进行交易的；（2）交易双方交易的目的是为了实现各自利益最大化；（3）交易双方有必要的专业知识并了解交易对象；（4）交易双方掌握必要的市场信息；（5）交易双方有较充裕的时间进行交易；（6）不存在买者因特殊爱好而给予附加出价。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值就应是公开市场价值。

进行房地产估价，首先要解决“估什么”的问题，公开市场价值标准告诉我们，估价时通常是要评估房地产的公开市场价值。这样的价值标准对房地产估价的方法起着决定性的作用。

10．1．2　公开市场价值标准与各种估价方法

通过分析公开市场价值标准与各种房地产估价方法的关系，可以清楚地认识到各种估价方法的实质，进而会发现：各种估价方法在实质上是一致的。根据公开市场价值的定义，公开市场价值是“在公开市场上最可能形成或成立的价格”。怎样确定估价对象“在公开市场上最可能形成或成立的价格”呢？当然最好就是参照与估价对象房地产类似的房地产在公开市场上实际成交的价格，而这正是市场比较法的基本原理。所以说，按照公开市场价值标准的规定，采用市场比较法对估价对象的公开市场价格进行估价是顺理成章的事，市场比较法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种估价方法。

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

从市场比较法的这个定义可以看出：市场比较法的出发点是实际交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交价格（正常价格或可修正为正常价格），而终极目的是确定出估价对象的客观合理价格或价值，也即公开市场价值。

应用市场比较法估价的终极目的就是确定估价对象的公开市场价值。市场比较法是公开市场价值标准在估价方法中的直接体现。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。

不仅市场比较法体现了公开市场价值，其他估价方法也是如此。究其实质，其他各种房地产估价方法都是市场比较法的变形，是对市场比较法的补充，因此这些估价方法同样体现了公开市场价值标准。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

首先，收益法、成本法和假设开发法都要求估价的最终结论是“估价对象的客观合理价格或价值”，这和市场法是一致的，也是公开市场价值标准的体现，应用这些估价方法的终极目的也是确定估价对象的公开市场价值。

同时，收益法要求采用估价对象未来的正常净收益；成本法采用的建筑物重置价格或重建价格是建筑物的正常价格；假设开发法采用正常开发成本。这些估价方法同样是以现实存在的与估价对象有关的各种公开市场价值为出发点的。

实际上，成本法是通过估价对象的各组成部分的公开市场价值来确定估价对象整体的公开市场价值；收益法是通过估价对象的正常净收益来推算估价对象的公开市场价值；假设开发法是通过估价对象成为最终产品后的公开市场价值来反算估价对象作为半成品时的公开市场价值。所以我们可以认为：其他的估价方法都是市场法的变形，因为它们的实质都是要确定估价对象的公开市场价值。

现在再来看前面提出的问题。所谓市场法的评估结论最接近实际，成本法的评估结论通常偏低，收益法的评估结论通常偏高的说法是不对的。评估房地产价格，其实是揭示房地产客观存在的价值。而客观合理的价格或价值，应该是公开市场价值——在公开市场中最可能形成的价格。市场法强调可比实例价格必须是正常价格或可修正为正常价格；收益法强调采用正常净收益；成本法强调正常的重置价等，都说明各种估价方法均是以公开市场价格为出发点的，其实质是一样的。

10．1．3　价值标准、估价方法与估价目的

在土地使用权出让价格评估、房地产转让价格评估、（从事生产、经营活动的）房地产租赁价格评估、房地产抵押价值评估时，大多应采用公开市场价值标准：

（1）土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估，应采用公开市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估。

（2）房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。

（3）从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。

（4）房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准。

（5）房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。

针对不同估价目的而进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，也是确定估价的价值标准，而并不是选择估价方法。

有人认为，市场法估价的结论是最接近实际的，成本法估价的结论通常偏低，收益法估价的结论通常偏高。实际上通过前面的简单分析可以看到，在严格采用公开市场价值标准的前提下，排除允许的误差后，各种方法估价得出的结论应该是趋于一致的。可见，各种估价方法与估价目的在一般情况下并无严格的对应关系，各种估价方法的应用在多数情况下并不受估价目的的限制，主要受估价对象及估价条件约束。

各种估价方法的适用对象和条件各不相同：市场法适用的对象是具有交易性的房地产，适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在类似房地产的交易案例；成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产估价；收益法适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，适用的条件是房地产未来收益和风险都能够较准确地量化。

就房地产估价方法的选择，房地产估价规范规定：“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。”

综上所述，估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。

【例10．1】　某房地产占地面积2580平方米，建筑面积9440平方米，每层建筑面积2360平方米。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估计其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其估价时点的价格为12566元／平方米。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一层、二层差价2%，二层、三层差价5%，三层、四层差价2%），判断出二层价格为12309元／平方米，三层价格为11694元／平方米，四层价格为11460元／平方米，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566＋12309＋11694＋11460）×2360＝113348440（元）。

试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？

答：不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。

10．2　几种主要房地产估价方法的实质与难点

下面对几种主要房地产估价方法的实质和难点进行简单的总结，目的在于帮助房地产估价人员在选用估价方法时更准确地理解和把握各类估价方法。

10．2．1　市场法

10．2．1．1　市场法的实质

市场法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法。市场法的实质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象价值，即通过大量已经成交的相同或类似房地产的成交价格，来确定估价对象房地产的价值，是替代原理在房地产价值评估中的运用。

10．2．1．2　市场法的难点

如果市场上能够找到与估价对象房地产状况完全一样，交易日期和估价时点一致，交易情况也完全符合公开市场的要求的可比实例，那么应用市场法就不存在任何难度。但由于上述要求实际上是不可能达到的，所以要求进行必要的修正或调整，市场法的难点也正在于各因素的修正或调整。

所谓房地产估价，是房地产估价人员模拟市场价格的形成过程确定估价对象房地产的合法权益的客观合理价格的一种活动。根据房地产估价的定义，最直观、最能反映房地产估价实质的估价方法应该是市场法。市场法是参照市场上已经成交的类似房地产的价格来确定估价对象的价格。为了保证估价结果是客观合理的，就要求选取的可比实例的成交价格是客观合理的。但怎样才能保证可比实例的成交价格是客观合理的呢？这又需要估价人员来判断。这可以说是房地产估价中的一个悖论，一个无法解决的悖论。

退一步说，即使这个问题能够解决，估价人员能够“客观地”判定可比实例的成交价格是否客观合理，也能够确定可比实例的成交价格偏离正常市场价格的幅度并进行相应的修正或调整，但对于那些非量化的因素造成的价格偏差仍然无法修正或调整，或者即使能够大致知道对这类偏差修正调整的幅度，也很难保证修正或调整的准确。

其实，选取多个可比实例，主要还不是因为“如果可比实例少于3个，其代表性较差，可能造成估价结果因其个别性出现偏差，不能客观反映市场状况”，而是为了尽可能地克服市场法（乃至其他各种房地产估价方法）所固有的缺陷。

可比实例和估价对象房地产自身状况存在一定的差异，需要将可比实例在其房地产状况下的价格调整为估价对象状况下的价格，但是该调整一般难以采用数学公式和数学模型予以量化，而主要依靠估价人员根据其掌握的估价理论知识和实践经验进行判断，也很难保证修正和调整的准确。

10．2．2　成本法

10．2．2．1　成本法的实质

成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法的实质是：通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。

在确定房地产各组成部分的市场价格时，我们是将估价对象房地产视为通过社会化生产的方式建造完成的，因此这里的“各组成部分”不仅包括土地、建筑物，还包括投资开发过程中的其他支出：管理费用、投资利息、销售税费，还包括开发利润。

10．2．2．2　成本法的难点

相对于求取重置价格或重建价格而言，折旧的求取要更难一些，这也是成本法的难点所在。这里所说的折旧计算当然不是会计意义上的折旧计算，估价中所说的折旧是指估价对象房地产因为使用和时间的推移以及其他因素而造成的价值减损，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。严格说，这不是仅靠计算可以确定的，而要靠市场来确定：如市场认可的某类旧房的交易价格为同类新房价格的80%，则该旧房相对于新房的“折旧率”就是20%。

10．2．3　收益法

10．2．3．1　收益法的实质

收益法的实质是以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价值。具体的计算方法是将房地产未来（这里用“未来”代指“估价时点之后”）所创造的净收益逐年折现到估价时点并累加，累加之和即为房地产在估价时点的价值。

因为我们估算的是房地产本身的价值，因此在计算收益时就只考虑房地产本身所能创造的收益，但房地产在创造收益时不可能不和其他生产要素相配合，例如总要和流动资金、人力资本一起配合才能创造出收益，而如何从各种生产要素创造的总收益中剥离出房地产本身所创造的收益，这是一个十分复杂的问题。在实际估价计算中，我们把这个问题简单化了，我们把一切不是由房地产本身所创造的收益都当作是“运营费用”，由有效毛收入中扣除运营费用得到的净收益，就是房地产本身创造的收益。

10．2．3．2　收益法的难点

收益法的难点一是求取净收益时扣除项目“运营费用”的准确界定，二是确定报酬率。

10．2．4　假设开发法

10．2．4．1　假设开发法的实质

在估价实践中，假设开发法经常用于评估地价，但实际上假设开发法可以用于评估一切非最终产品的房地产，例如：用于建造房屋的生地、毛地或熟地，用于开发为熟地然后租售的生地或毛地，有装修改造潜力的旧房，未完成的房地产开发项目或未完工的工程，等等。

假设开发法实际上可以看做是市场比较法原理和成本法原理的综合运用：通常是先用市场比较法确定该非最终产品房地产在成为最终产品房地产以后的价格，再扣除由非最终产品到最终产品过程中所需的各项投入和税费、利润，此时的计算是采用成本法进行预估算，从而反算出估价对象在非最终产品状态的价格。

10．2．4．2　假设开发法的难点(www.xing528.com)

利润的估算是假设开发法的主要难点，另一个难点是预计估价对象开发完成后的价格。

10．2．4．3　假设开发法中开发利润的计算

《房地产估价规范》规定：“开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。”

表面看来，这里规定的开发利润的计算基数和成本法中是一样的，也是待开发房地产价值（成本法中是“土地取得费用”）与开发成本之和，也没有包括建设期利息。但如果考虑资金的时间价值，结果就和表面看到的情况不同了。

《房地产估价规范》规定：“运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。”

由于考虑了资金的时间价值，因此这时的开发成本已经是包含了利息的开发成本了，待开发房地产的价值也同样包含了利息。

按照《房地产估价规范》中对假设开发法计算方式（即必须考虑资金的时间价值）的规定，假设开发法的开发利润计算基数实际上是包含了建设期（开发期）利息的，虽然没有明说，但却是隐含在计算过程（考虑资金的时间价值的过程）中的。

10．2．4．4　关于利润率

《房地产估价规范》规定：“开发利润应……根据开发、建造类似房地产相应的平均利润水平来求取。”“利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。”

然而，目前房地产开发过程中利润率的测算是不太规范的，一是利润的计算基数不规范，我们可以看到，《房地产估价规范》中规定的利润计算基数和通常的工业投资项目评估采用的利润计算基数就是不一样的：《房地产估价规范》规定的利润计算基数并不是投资项目评估时通常采用的“总投资”。二是房地产开发的投资周期较长，一个公司往往同时开发多个项目，成本的分摊往往不甚严格，所以最终很难准确地测算单个项目的总投资和总利润，自然也就难以测算准确的利润率。

另外，《房地产估价规范》规定“开发利润的计算基数可取……开发完成后的房地产价值”，这也与通行的做法不符。

10．2．5　基准地价修正法

10．2．5．1　基准地价修正法的实质

基准地价修正法的估价过程是：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较修正，由基准地价调整得出估价对象宗地价格。

由基准地价修正法的定义不难看出，基准地价修正法的实质是市场比较法，基准地价就是“可比实例”的价格。

10．2．5．2　基准地价修正法的难点

基准地价修正法估价的难点可从两方面来看，一是建立基准地价是一个复杂困难的过程，准确地说，这不是基准地价修正法“估价”的难点，而是建立基准地价的难点；二是要准确把握基准地价的价格内涵，因为有的城市的基准地价是生地价，只包含土地使用权出让金，有的则是熟地价，不仅包含土地出让金，还包括了拆迁费用和基础设施建设费，甚至在同一城市，对于不同的土地，也采用不同的基准地价标准：城市建成区的土地采用熟地价，新区土地则采用生地价。把握基准地价的价格内涵其实也不难，只是容易被忽视。

10．3　房地产估价方法的选用

10．3．1　房地产估价方法选用要符合《规范》的规定

房地产估价方法选用首先要以现行《规范》的规定为准则，《规范》5．1节规定：

“5．1．1　估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。”

“5．1．2　对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。”

“5．1．3　根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。”

“5．1．4　有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。”

“5．1．5　收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。”

“5．1．6　具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。”

“5．1．7　在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。”

按照上述要求，估价师首先应熟知、理解并正确运用几种常用的估价方法，同时还强调要会综合运用这些估价方法。

一些估价方法本身就运用了其他估价方法的原理，例如假设开发法，既用到市场比较法的原理，又用到了成本法的原理。

10．3．2　各种房地产估价方法在估价中的综合运用

各种房地产估价方法不仅在实质上都反映了公开市场价值标准，有着密切的联系，而且在房地产估价实践中，各种方法常常是综合运用的。

10．3．2．1　各种房地产估价方法同时运用，相互印证

在房地产估价过程中，由于每种房地产估价方法本身的局限性（每种估价方法的适用对象和适用条件不同），同时也由于估价中所采用的各种数据和资料具有一定的不确定性，在运用各种估价方法进行估价时，都不可避免地需要进行估算和判定，因此，采用任何一种估价方法都难以确保真正准确地反映估价对象的客观合理价格或价值。

由于每种估价方法的估算判定过程不同、所依据的估价数据和资料不同，因此数据资料的不确定性对各种估价方法的估算判定过程的影响程度是不一样的，对同一估价对象应同时选用两种以上的估价方法进行估价，各种估价方法之间可以互相补充，不同方法形成的估价结果可以相互印证，有助于消除数据资料的不确定性对估价结果准确性的影响。

10．3．2．2　各种房地产估价方法互相引用

在运用某一种估价方法时，也常常会引用别的估价方法。例如在运用成本法估价时，可能会在评估估价对象的土地价格时采用市场法；运用假设开发法估价时，也要采用市场法预测开发完成后的房地产价值，而估算开发成本时则要用到成本法；收益法中收益的确定、收益率的选取及参数的计算也通常采用市场法取得，至于收益法中利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，也要先采用成本法或市场法等其他估价方法先求出建筑物价值，而在利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，则要利用其他估价方法先求出土地价值。

【例10．2】　在某估价案例中，采用成本法作为估价方法，其中估价对象土地使用权价格是通过市场比较法测算而得。估价过程如下：

1．可比实例与估价对象基本情况（见表10．1）。

表10．1　可比实例与估价对象基本情况

2．修正系数的确定

（1）交易情况修正

可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，则可比实例A、B、C交易情况修正系数分别为100／100、100／100、100／100。

（2）交易时间修正

近期土地使用权转让市场无大变化，则可比实例A、B、C交易时间修正系数分别为100／100、100／100、100／100。

（3）区位状况修正

可比实例A在交通便捷度方面略差于估价对象，可比实例B在环境、卫生方面略差于估价对象，而可比实例C在环境卫生方面优于估价对象，则可比实例A、B、C区位状况修正系数分别为100／95、100／95、100／105。

（4）实物状况修正

可比实例A在土地生熟程度、土地使用权剩余年限方面稍劣于估价对象，而可比实例B、C在临街状况、土地生熟程度、土地使用权剩余年限等实物状况方面与估价对象相仿，则可比实例A、B、C实物状况修正系数分别为100／95、100／100、100／100。

3．土地使用权比准价格的确定

修正单价A＝1480×100／100×100／100×100／95×100／95＝1640（元／平方米）

修正单价B＝1500×100／100×100／100×100／95×100／100＝1579（元／平方米）

修正单价C＝1650×100／100×100／100×100／105×100／100＝1571（元／平方米）

取平均值，得：

比准单价＝（1640＋1579＋1571）÷3＝1597（元／平方米）

【例10．3】　某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜？在评估过程中还可以使用哪些估价方法？

答：评估机构为开发商投标报价，对该地块最适宜釆用假设开发法，即将估价对象预期开发后的价值（楼价），减去预期的正常开发费用（建筑费和设计等专业费用以及利息）、销售费用、销售税费与开发商利润之后所剩的余额。根据此剩余之数来确定估价对象的价格。

评估上述宗地投标报价除采用假设开发法最为适宜外，一般在评估过程中还需要运用市场法进行校核，作为报价的主要比较资料。此外还可以辅以成本法评估作为参考。

本章小结

本章主要对各种估价方法的实质、难点、估价方法选用作了比较与分析，如表10．2所示。

表10．2　各种估价方法的比较与分析

复习思考题

1．某企业购得一个已停工五年的在建工程，结构封顶，其中一至四层为商业裙楼，五至二十七层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼二、三、四层的各一部分和五至八层住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟选用的估价方法，及确定评估价值时考虑的主要因素。

2．商业区某商场共6层，每层建筑面积3000平方米，土地使用年限为40年，从2006年5月18日起计。该商场1层至4层于2008年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；5层至6层于2008年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，及确定评估值时考虑的主要因素。