房地产估价理论与实务成果

9　房地产估价技术路线的确定

学习目标与要求

理解房地产估价技术路线的基本概念及其与房地产价格内涵和价格形成过程、与房地产估价方法的关系；掌握确定房地产估价技术路线应遵循的要求及房地产估价技术路线的确定过程。

9．1　房地产估价技术路线概述

房地产估价是一项实践性很强的业务，房地产估价师除了要掌握基本理论、基本方法外，最重要的是要能够实际完成估价任务。面对一项估价业务，房地产估价师要能够对估价对象作出分析，确定估价技术路线、选择合适的估价方法，最终还要会动手撰写估价报告。因此，确定估价技术路线是估价人员完成估价任务的重要环节。

9．1．1　房地产估价技术路线的概念

房地产估价人员接受了估价委托并且明确了估价目的、估价对象、估价时点等估价基本事项后，接下来要做的就是确定估价技术路线。只有确定了估价技术路线，才能相应地选择估价方法，进而才能开始进行后面的价格形成过程的认识。

房地产估价的技术路线是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。

确定房地产估价技术路线，也就是确定房地产价格形成过程。确定估价技术路线的结果和目的是确定价格内涵和价格形成过程。

9．1．2　房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程

房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产的客观合理价格的过程。房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵的思路。因此，房地产估价技术路线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程，反映的正是估价对象的价格内涵。

从《房地产估价规范》（后面简称《规范》）中的一些条文规定，可以看到房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程的关系。

以《规范》第6．4．4条为例：

“6．4．4　以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：

（1）首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。

（2）用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。”

这里给出的处理土地使用权出让金问题的两种方式也就是两种估价技术路线，这两种估价技术路线反映了共同的价格内涵：划拨土地使用权的价格内涵是正常的出让土地使用权价格扣除土地使用权出让金等款额后的余额部分。而这两种估价技术路线反映的价格形成过程却又是不一样的，“前者是用正常的出让土地的土地使用权价格减去土地使用权出让金等款额；后者是采用成本积算的方法，在积算时不考虑土地使用权出让金等款额。”

又例如《规范》第6．12．2条规定：

“6．12．2　房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。”

这里所说的“对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值”，就是一种估价技术路线。也就是说，在进行房地产损坏赔偿估价时，我们需要确定的是估价对象房地产因损坏所造成的价值损失。这个价值损失又如何衡量呢？是用对其进行修复所需的费用来衡量的。所以，房地产损坏赔偿估价时，估价结论的价格内涵是“房地产因损坏所造成的价值损失”，或者是“修复所需的费用”。明确了价格内涵，我们也就明确了该价格的形成过程：模拟对损坏的房地产进行修复从而得出修复所需的费用，进而，我们也就明确了估价的技术路线：估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。

9．1．3　房地产估价技术路线与房地产估价方法

房地产估价技术路线是估价人员对房地产价格形成过程的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的认识，可以说，每种房地产估价方法都体现了一种技术路线。

例如市场比较法，它所体现的是这样一种对价格形成过程的认识：房地产的正常市价是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格，正是按照这样对价格形成过程的认识，市场比较法采用“选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格”的技术路线。成本法反映的估价技术路线是：在无法通过市场直接得到估价对象的正常市价的情况下，我们可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市价，再累加作为估价对象的正常市价。也就是说，成本法认可这样一种价格形成过程：房地产的价格是由各组成部分的价格累加而成的。收益法体现的价格形成过程是：可以将购买房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现之后累加，所得结果不应小于投资额，进而可以用这个结果作为估价对象的价格。收益法所体现的估价技术路线是：房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定的。假设开发法所体现的价格形成过程也即估价技术路线是：未完成的房地产的价格取决于它完成后的价格和从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利、税。

同一个估价对象，采用不同的估价方法，实际上是在模拟不同的价格形成过程，体现的是不同的估价技术路线。例如对一宗尚未完成的房地产开发项目的估价，既可以采用成本法，也可以采用假设开发法。采用成本法的估价过程是：求取获取土地的价格、已投入的建造成本和各项相关费用、利息、税费，累加即得到其价格。这种估价过程也体现了成本法估价的技术路线。采用假设开发法的估价过程即其技术路线是：先确定该项目完成后的市场价格，再扣除由未完成状态继续建造完成所需的各项投入和利息、利润、税费，由此可得出估价对象的价格。

所以说，房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系。估价方法不同，则其反映的估价技术路线不同。反过来，把握房地产估价技术路线也有助于正确理解和运用房地产估价方法。

9．2　房地产估价技术路线的确定

由上节分析可知，房地产估价技术路线反映了房地产价格形成过程和价格内涵，而房地产估价正是模拟估价对象房地产的价格形成过程以评估其客观合理价格或价值。因此，在具体评估某一个估价对象的价格时，确定估价对象房地产的估价技术路线对评估其最终的价格是至关重要的。

9．2．1　确定房地产估价技术路线应遵循的要求

9．2．1．1　要对估价对象的基本事项有充分的认识

确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的认识，即要充分了解估价对象、估价目的、估价时点。

（1）要充分了解估价对象

估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程，因此和估价对象本身的物质实体、权益和区位的情况密切相关。

如估价对象是在农村宅基地上建设的“集资房”，在不影响城市总体规划、能够形成基础设施配套等前提下，经市政府批准，补交土地使用权出让金后，可以发给房地产证，自发证之日起5年以后可以上市。现由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，估算其价值。估价时点距离可以上市之日还有6个月时间，此时的估价技术路线应该是：先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点。这里对估价对象情况的了解就非常重要，如果不是这样一个特殊的估价对象，就不存在采用“先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点”这样的技术路线的问题。

（2）要充分了解估价目的

估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。

如银行需要对抵押人提供的一宗房地产进行估价，而该房地产的土地是划拨取得，此时银行要了解的是：当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过变卖抵押房地产获得的最大价值是多少，因此在“抵押评估”的目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人（银行）说明：在处分该抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。或者说该房地产在“抵押评估”的目的下所估算的房地产价格的内涵中应该扣除应向国家交付的土地使用权出让金。

（3）要充分了解估价时点

确定房地产估价技术路线就是要确定房地产价格内涵和价格形成过程，而房地产价格内涵与价格形成过程都与估价时点密切相关。

9．2．1．2　要遵守房地产估价原则

房地产估价技术路线所反映的是房地产价格的形成过程，而房地产估价原则体现的也正是房地产价格的形成原理，因此在确定房地产估价技术路线时要遵守房地产估价原则也就是十分自然的事了。

（1）遵循合法原则

遵循合法原则，要求房地产估价应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提估价。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。房地产价格实质上是其权益的价格，其权益又是由法律法规所确定的，故估价所要考虑的也只能是合法权益的价格。而房地产价格是在其使用和处分过程中形成的，所以在确定房地产价格时，就必须坚持其使用和处分的合法性。

合法原则提供了这样的估价技术路线：估价时首先确认估价对象具有合法的产权，如估价对象房地产具有哪些权利、权利是否完整以及权利是否合法。其次要求估价对象的用途必须是合法的，如估价对象的现状用途与城市规划规定的法定用途是否相符。同时还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。

（2）遵循替代原则

遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同的市场价格和经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相同的市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。

替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。

在确定房地产估价技术路线时，无论采用什么估价思路和估价方法，都有必要首先承认替代原则。市场比较法是用相同或者类似房地产的成交价格来“替代”估价对象的价格；收益法是用估价对象未来的收益“替代”估价对象在估价时点的价格；成本法是用估价对象各组成部分的价格来“替代”估价对象的价格，等等。

（3）遵循最高最佳使用原则

遵循最高最佳使用原则，应以估价对象用于最高最佳使用为前提估价。

房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，而房地产的经济价值是在房地产的使用过程中实现的。最高最佳使用原则要求在估价时应确定估价对象处于最高最佳使用状态时的价值，因此最高最佳使用原则本身就提供了这样一个确定房地产估价技术路线的基本思路：在估价时要首先确定房地产的最高最佳使用状态，进而才能确定房地产在这种状态下的价值。

（4）遵循估价时点原则

估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论具有很强的时间相关性，主要是指资金是具有时间价值的，在不同的时间点上发生的现金流对其价值影响是不同的，所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。在确定估价技术路线涉及估价对象房地产的价格形成过程时，也就要注意到这一点，不能直接将不同时间点上发生的现金流直接相加，而要折现以后再相加。估价结论具有很强的时效性，主要是指房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以在具体估价时应把握：估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将估价结果作为估价对象在其他时点的价格。因此在确定估价技术路线时，就要注意根据不同的估价时点确定估价所依据的房地产市场情况，进而确定在此种房地产市场情况下的房地产总体价格水平。

估价时点原则的另外一层含义是：估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格。例如一宗房地产在其未完工时的状态与竣工后的状态不同，相应地就有不同的价格。在确定估价技术路线时，就要注意准确把握估价对象在所规定的估价时点时的状态，进而决定估价对象在该状态下的价格内涵。

9．2．2　房地产估价技术路线的确定过程

如前所述，确定房地产估价技术路线就是要确定估价对象房地产的价格内涵和价格形成过程，因此在确定房地产估价技术路线时，首先要明确估价对象的价格内涵，其次要确定其价格形成的过程，然后根据这些再确定估价的测算过程和需要采用的估价方法。

例如在进行保险事故发生后的损失价值或损失程度评估时，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。这时的估价技术路线是：先对保险事故发生前的估价对象进行估价，再对保险事故发生后的估价对象估价，两个估价结果的差额就是保险事故发生后的损失价值。又如房地产强制拍卖时的底价评估，首先要对当地的房地产拍卖市场情况有深入的了解，对同类房地产在正常市场的价格水平和拍卖市场的价格水平做出比较，确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏离的幅度，然后可以先按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏离幅度对估价结果进行调整。

一些简单明确的房地产估价事项往往比较容易确定估价技术路线，确定估价技术路线的过程通常可以简化为选择确定估价方法。而一些比较复杂的房地产估价事项则要先明确价格内涵和价格形成过程，再据此理清思路，确定估价技术路线。参见下面案例：

【案例一】　地下停车库物业价格评估分析

地下停车库属于一种较为特殊的物业，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其产生主要是为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。对该类物业的评估，首先应充分分析这类物业的各方面的情况，包括它的物质实体、权益、区位方面，其次应了解这类物业的估价目的，了解估价目的是为了明确其价格内涵，进而确定其估价技术路线。分析如下：

一、地下停车库物业特点

相对于其他物业，地下停车库存在如下特点：

（1）权属比较特殊。地下停车库一般存在两种不同情况：一种是开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权；另一种是地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性的争议，同时也使得其价格表现形式多样化。另外，也会存在利用人防工程作为地下车库的情况。

（2）计量单位比较特殊。商品房存在多种计量单位（套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等），国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的则只有一种：车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。

（3）日常管理和服务相对特殊。地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。这种配套服务涵盖面较广，诸如：车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、维修等。由此，也导致另外一个话题，地下停车库的日常管理和服务，这也类似于住宅物业的小区配套问题，从某种意义上说，这在一定程度上决定了地下停车库的档次。

（4）存在对租售对象的限制。由于地下停车库与地上物业一同建设，主要作为地上物业的配套服务设施，一般情况下主要面对地上物业使用者，这在客观上限制了其租售对象。同时，不同地区政府管理部门也出台了关于地下停车库的出售规定，如上海市房地局在《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》中就明确规定：“商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。取得预售许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人。”另外，开发商在实际销售过程中也会面临鱼和熊掌的选择问题，因此，其地下停车库的租售方案总体上不能影响地上物业的租售是其基本原则。

二、地下停车库物业的价格特点

由于地下停车库物业本身所具有的特殊性，因此其价格除具备一般房地产的价格特点外，往往会表现出如下特点：

（1）价格往往和车位数挂钩。与一般商品房不同，地下停车库的销售价格往往会以“元／车位”的形式体现，因此，地下停车库的价格和最初原始投入紧密程度较低。

（2）同一地区单位价格不会出现较大的变化。由于地下停车库自身地位和使用功能的特殊性，其单位价格往往不会像其他物业那样，呈现出比较鲜明的独特性。同一地区地下停车库单位价格比较一致，也是地下停车库物业的价格特点之一。

（3）价格受地上物业租售状况的影响。与地上物业相比，地下停车库物业在一定程度上处于从属地位，其价格的高低也受地上物业的租售状况影响，很难想象，在某宗地上，如果地上物业租售情况极不理想，而地下停车库会出现租售势头良好的情况。

三、地下停车库物业的估价目的及其价格内涵

作为估价对象的地下停车库，开发商一般可以将其进行出售、出租、抵押等，因此估价目的可确定为为出售、出租或抵押等提供价格参考依据。要求评估出的价格内涵为地下车库出售、出租或抵押等的公开市场价值，即估价方法中表述的客观合理价格或价值。

四、地下停车库物业常见的评估方法及其估价技术路线

地下停车库物业价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性物业；其次，应该考察其周边物业中类似物业的出租、出售情况，以此来决定采用何种评估方法。一般而言，地下停车库物业价格评估可以采用市场比较法、收益还原法和成本法。

市场比较法的选择，取决于是否拥有大量地下停车库物业交易实例资料，同时评估对象应为可转让的物业。在具体的评估过程之中，应确定这样的估价技术路线：选取类似地下停车库的实际成交价格作为比较的基础，再进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，修正完后的综合即为待评估地下停车库的公开市场价值。难点是三大修正时修正幅度的把握。

收益还原法的选择，主要基于评估对象属于经营性物业，有较为稳定的收益，而在同类地区未能收集到可比交易案例时采用。在运用收益还原法的过程中，应确定这样的估价技术路线：搜集有关地下停车库运营成本、费用和收入的资料，注意收益和费用的客观性，再将评估对象进行分类，看其属于出租型、商业型、生产经营型中的哪一类，求取该物业的净收益和资本化率，最后选用合适的收益法的计算公式算出其最终的价格。难点是资本化率的确定。

成本法的选择，一般作为其他评估方法的补充，在前两种方法均不适用的前提下也可以作为主要评估方法。在运用成本法时，应确定这样的估价技术路线：搜集有关地下停车库开发的成本、税费和利润等资料，各项成本费用原则上应该取客观成本，利润率应按照开发地下停车库物业的平均利润水平确定，再估算重新购建价格，考虑折旧，最后求出地下停车库的公开市场价值。难点在于土地取得费用的确定。

【案例二】　××公司抵押贷款土地估价分析

第一部分　评估项目的背景

一、估价目的

根据武汉市国土资源管理局（原武汉市土地管理局）、中国人民银行武汉市分行于1996年7月18日颁布的《关于规范国有土地使用权抵押贷款管理有关问题的细则》（武土字［1996］009号）的有关规定，我公司接受委托估价方的委托，对位于武汉××区6＃工业区33309平方米国有工业出让土地使用权抵押价格进行了评估。

本次评估是核定估价对象国有土地使用权价格，仅为××公司向银行申请抵押贷款提供价格参考依据。

二、委托方概况

单位名称：××公司

法定住所：武汉××区6＃工业区

法定代表人：××

三、宗地概况

1．土地登记状况

估价对象位于××区6＃工业区，是××公司所在宗地的一部分。估价对象所属宗地北临车城大道，东临珠山湖大道，西临创业一路。地处武汉市市区Ⅱ级工业用地（根据武汉市市区2004年工业用地级别与基准地价图确定），估价对象周围有××武汉分公司、××武汉分公司、××区公安分局、××区检察院等物业，附近有××路、××路等公交线路经过，该区域交通便达度较好。土地使用权由××公司以出让方式取得，土地所有权为国家所有，武汉××区国土资源管理局于2002年6月11日核发了《国有土地使用证》，土地使用证号为武开国用（2002）字第10号，图号2002籍525，土地使用权面积为130127．06平方米，本次估价对象土地使用权面积为33309平方米（该数据取值于土地面积分割图），登记土地用途为工业用地，土地使用权类型为出让，终止日期为2043年11月11号，截至估价基准日土地使用剩余时间为36．77年。

2．土地权利状况

估价对象土地所有权属于国家所有，土地使用权由××公司以出让方式取得。

3．土地利用状况

估价对象地势平坦，整块地形较规则；宗地无坡度，与周围邻地无高差。宗地实际开发程度为红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通信）及红线内场地平整。该地块现在部分为工业绿地，地上建有一栋一层房屋，用途为锅炉房，建筑面积为482．79平方米。

四、地价定义

根据地价评估的技术规范和项目的具体要求，此次评估的价格是估价对象在估价基准日2007年2月5日，土地使用权面积为33309平方米（该数据取值于土地面积分割图），满足以下条件的出让土地使用权抵押价格：

土地用途：登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，本次评估设定用途为工业用地。

土地使用权类型：出让，终止日期为2043年11月11日，截至估价基准日土地使用权为36．77年。(www.xing528.com)

土地开发程度：实际开发程度为宗地红线外“五通”（供水、排水、通路、通电、通信），宗地红线内场地平整。评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（供水、排水、通路、通电、通信），宗地红线内场地平整。

第二部分　评估项目采用的估价方法

一、估价方法的确定

根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的规划条件、规划用途及评估目的，结合估价人员收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，确定采用基准地价系数修正法、成本逼近法进行评估，其主要依据：

（1）由于待估宗地位于《武汉市市区2004年土地定级与基准地价评估技术报告》覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；

（2）估价对象土地为工业用地，当地的征地成本统计资料比较翔实，故选用成本逼近法进行评估。

二、基准地价系数修正法测算过程分析

1．基本原理

基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和宗地地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件或个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。其计算公式如下：

式中　Pi——待估宗地地价；

P——待估宗地对应的基准地价；

K——待估宗地所有地价区位影响因素总修正值；

S——待估宗地个别因素修正系数的乘积。

2．地价内涵

在城市土地市场中，基准地价是开发为熟地后的完整意义上的地价，即“熟地”地价，包含了成本地价、土地增值、土地出让金三个部分。成本地价是土地使用者取得划拨土地使用权应支付的客观成本；土地增值是由于政府对城市基础设施的投入和运用城市规划管理手段依法对土地用途及其他土地使用条件行使最大处置权以及土地使用者开发土地后产生的；土地出让金为政府收取的土地纯收益。

武汉市市区工业用地基准地价是指设定工业用地基准地价的估价基准日为2004年1月1日，开发程度为“五通一平”（宗地外围供水、排水、通电、通路、通信和宗地内场地平整），土地使用年限为50年的出让单位面积土地使用权的平均价格。

3．地价的测算

（1）确定估价对象的土地级别及基准地价

根据武汉市人民政府武政（2005）16号文《市人民政府关于实施武汉市市区2004年土地级别与基准地价标准的通知》，《武汉市市区2004年工业用地级别与基准地价图》对市区工业用地范围的划分，估价对象地处武汉市市区Ⅱ级工业用地，《武汉市市区2004年商业、住宅、工业级别基准地价表》对应的Ⅱ级工业用地基准地价标准为892元／平方米。

（2）确定估价对象所在地价区位影响因素总修正系数K

根据估价对象的实际情况，将影响估价对象宗地地价的各因素条件与《Ⅱ级工业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表》和《Ⅱ级工业用地宗地地价区位因素修正系数表》进行对照比较，则由此测算出估价对象地价影响因素总修正系数K＝0．011。

（3）确定估价对象宗地个别因素修正系数的乘积S

工业用地宗地个别因素修正包括使用年期修正、交易日期修正、宗地面积状况修正、宗地形状修正、宗地基础设施配套程度修正标准。根据估价对象的实际情况分别进行上述个别因素的修正，从而确定出估价对象的个别因素修正系数为1．12069。

（4）确定估价对象宗地价格

土地单价＝892×（1＋0．011）×1．12069＝902．93（元／平方米）

三、成本逼近法测算过程分析

1．基本原理

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

其计算公式为：

V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3

式中　V——土地价格；

Ea——土地取得费及相关税费；

Ed——土地开发费；

T——税费；

R1——利息；

R2——利润；

R3——土地增值收益。

2．地价的测算

（1）土地取得费及相关税费

土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。土地取得费用主要由土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费构成。相关税费包括征地管理费、耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发建设基金、不可预见费和水利建设基金。

根据相关文件执行标准，经测算，土地取得费及相关税费为219．94元／平方米。（过程略）

（2）土地开发费

根据武汉市国土资源管理局对部分新征用地土地开发基础设施配套情况的调查和土地开发成本的测算，公共基础设施配套程度基本达到宗地红线外“五通”（即通路、供水、排水、通电、通信）。宗地红线内场地平整情况下，根据评估人员对周围用地调查并结合估价对象具体情况，确定估价对象宗地土地开发的各项成本为：

则估价对象开发费用合计为130．00元／平方米。

（3）投资利息

投资利息率按2006年8月调整利率后中国人民银行公布的一年期贷款年利息率6．12%计，土地开发期为1年，土地取得费在开发初期一次性投入，而土地开发费则在开发过程中均匀投入，则投资利息为17．44元／平方米。

（4）投资利润

投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，考虑世界银行测定的我国投资回报率和武汉市土地开发的一般合理的利润率，投资利润率取15%。则：

投资利润＝（土地取得费及税费＋土地开发费）×利润率＝45．60（元／平方米）

（5）土地成本费用

土地成本费＝219．94＋130．00＋17．44＋45．60＝412．98（元／平方米）

（6）土地增值收益

经对待估宗地所在区域征地开发后地价升值情况进行调查，结合武汉市××区的实际情况，土地增值收益按土地成本费用的25%计算，则：

土地增值收益＝土地成本费用×25%＝103．25（元／平方米）

（7）土地剩余使用年限为无限期时土地价格的确定

土地价格＝土地取得费及税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益

　　　　＝174．00＋45．94＋130．00＋17．44＋45．60＋103．25

　　　　＝516．23（元／平方米）

（8）待估宗地土地价格确定

依据成本逼近法测算地价公式：

开发完成后的土地价格＝（土地取得费及税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×年期修正系数

待估宗地年期修正系数的确定，使用有限年期计算公式。如表9．1所示。

表9．1　工业用地使用年期修正系数表

根据工业用地个别因数修正体系可知：表中结果是以工业用地法定最高出让年限50年而得到的修正系数。待估宗地土地性质为出让，待估宗地的终止日期为2043年11月11日，土地使用权剩余年限为36．77年，利用直线插入法结合使用年限修正系数表，则使用年期修正系数为0．9175。

待估宗地36．77年期土地使用权价格

＝（土地取得费及税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×年期修正系数

＝516．23×0．9175

＝473．64（元／平方米）

四、土地价格的确定

本次评估基准地价测算价格为1010．66元／平方米，成本法测算价格为473．64元／平方米。两者相差较大，估价人员经咨询有关专家和综合分析，本次基准地价测算价格较能反映估价对象的公开市场价值，故最终确定以基准地价测算价格作为估价对象公开市场价格，即：

待估宗地单价＝1010．66（元／平方米）

待估宗地总价＝1010．66×33309＝33664073．94（元）≈3366．41（万元）

第三部分　评估项目的难点及解决方案

一、估价方法选用的解决方案

估价方法的选用要按照《城镇土地估价规程》的规定，结合估价机构掌握的有关资料和待估宗地的自然经济状况、估价目的以及待估宗地所在的土地市场具体特点来确定。由于估价对象宗地处于武汉市市区基准地价范围内，武汉市市区有完整的基准地价及修正体系，故选用基准地价系数修正法进行评估。估价对象位于××区经济发展区，登记用途为工业用地，同时估价对象土地为工业用地，当地的征地成本统计资料比较翔实，故选用成本逼近法进行评估。

二、基准地价系数修正法测算难点及解决方案

在运用基准地价系数修正法时，估价期日修正系数是比较难以确定的，主要原因是由于武汉市基准地价估价基准日为2004年1月1日，文件执行日期为2005年2月23日，估价对象的估价基准日为2007年2月5日，两者相差时间较长，在相对较长的一段时间内，地价会呈现一定程度的波动，因此应对交易期日进行修正。由于武汉市没有发布地价指数，根据估价人员对武房指数及武汉市土地市场交易资料的分析，以基准地价估价基准日2004年1月1日的系数为1，以后平均每年地价指数上升0．05，则估价基准日2007年2月5日的修正系数为1．1633。

三、最终估价结果确定难点及解决方案

本次估价对象采用两种方法评估，基准地价系数修正法的测算价格为1010．66元／平方米，成本法的测算价格为473．64元／平方米。两者相差较大，最终如何确定估价对象的价格更能符合客观情况且让委托人信服？估价人员经咨询有关专家和综合分析，判定基准地价测算价格较能反映估价对象的公开市场价值，故最终确定以基准地价测算价格作为估价对象公开市场价格，即：待估宗地单价＝1010．66（元／平方米），待估宗地总价＝1010．66×33309＝33664073．94（元）≈3366．41（万元）。

本章小结

本章介绍的是房地产估价技术路线及其确定，确定估价技术路线是估价人员完成估价任务的重要环节。第一节介绍的是房地产估价技术路线的概念及其与房地产价格内涵和价格形成过程、与房地产估价方法的关系；第二节介绍的是确定房地产估价技术路线应遵循的要求，以及房地产估价技术路线的确定过程。确定了估价的技术路线，也就统领了该项房地产估价业务的全局。

复习思考题

1．什么是房地产估价技术路线？

2．房地产估价技术路线与房地产估价方法的关系是什么？

3．房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程的关系是什么？

4．确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产作哪些方面的了解？

5．如何理解确定房地产估价技术路线时要遵循的合法原则？

6．如何理解确定房地产估价技术路线时要遵循的最高最佳使用原则？

7．如何理解确定房地产估价技术路线时要遵循的替代原则？

8．如何理解确定房地产估价技术路线时要遵循的估价时点原则？

9．简述房地产估价技术路线的确定过程。

10．市场比较法、成本法、收益法各体现的估价技术路线是什么？