房地产估价法的基本原理

7　假设开发法

学习目标与要求

理解假设开发法的概念、理论依据；熟悉假设开发法的适用对象、适用条件；掌握假设开发法的计算公式及其估价步骤；了解假设开发法的其他用途。

7．1　假设开发法的基本原理

7．1．1　假设开发法的概念

假设开发法（The Hypothetical Development Method），又称剩余法（Residual Method）、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常投入费用、正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。

7．1．2　假设开发法的理论依据

假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现：

某房地产开发商准备购置一块土地开发成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置该土地的最高价格：首先研究这块土地的内外条件，如坐落位置、面积大小、周围环境、规划所允许的用途、容积率和覆盖率等，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等），这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。

由此可见，假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。

7．1．3　假设开发法适用的对象和条件

假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，具体为：

（1）待开发的土地，包括生地、毛地、熟地；

（2）在建工程，包括房地产开发项目；

（3）可装修改造或可改变用途的旧房，包括装修、改建、扩建。

在实际估价中，运用假设开发法估价的结果的可靠性关键取决于下列两个预测：

（1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。

（2）是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。

假设开发法适用的条件：

（1）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；

（2）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；

（3）要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；

（4）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；

（5）要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。

如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺入了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。

7．1．4　假设开发法的操作步骤

运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：

（1）调查待开发房地产的基本情况；

（2）选择最佳的开发利用方式；

（3）估计开发经营期；

（4）预测开发完成后的房地产价值；

（5）测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；

（6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

7．2　假设开发法的计算公式和估价方法

7．2．1　假设开发法的计算公式

7．2．1．1　假设开发法最基本的公式

假设开发法最基本的公式为：

待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费

对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成拆迁补偿安置，这时减去的项目中还应包括拆迁补偿安置费；如果评估的是已完成拆迁补偿安置后的土地价值，则就不应扣除拆迁补偿安置费。《城市房地产开发经营管理条例》第22条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。”

运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营方式。待开发房地产在投资开发前的状况，即估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧房等；开发后的状况，有熟地和房屋（包含土地）等。综合起来可归纳为下列几种情况：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑦估价对象为旧房，将旧房装饰装修改造成新房。

投资开发后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租（包括预租，但比较少见，多为建成后出租）和营业（如商场、宾馆、度假村、游乐场这类房地产，投资者将其建成后可能自己直接经营）等。

7．2．1．2　按估价对象细化的公式

上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可具体细化如下：

（1）求生地价值的公式

①适用于在生地上进行房屋建设的公式：

生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费

②适用于将生地开发成熟地的公式：

生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费

（2）求毛地价值的公式

①适用于在毛地上进行房屋建设的公式：

毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费

②适用于将毛地开发成熟地的公式：

毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费

（

3）求熟地价值的公式

熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费

（4）求在建工程价值的公式

在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费

（5）求旧房价值的公式

旧房价值＝装饰装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费

7．2．2　假设开发法的估价方法

7．2．2．1　传统计息方法基本公式

待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费

7．2．2．2　现金流量折现法基本公式

待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－销售税费－投资者购买待开发房地产应负担的税费

折现法中，投资利息和开发利润都隐含在折现中，不再单独显现出来。

7．3　现金流量折现法和传统方法

7．3．1　现金流量折现法和传统方法的定义

房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值有如下两种不同的方式：①采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；②采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。

7．3．2　现金流量折现法与传统方法的区别

现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别：

（1）对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。

（2）传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。例如，评估一宗房地产开发用地2004年10月15日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果预测该宗土地2007年10月15日开发完成后的房价（含地价）为5000万元，折现率为10%，则需将这5000万元折现到2004年10月15日，即在2004年10月15日来看的房价实际为5000／（1＋10%）3＝3756．57（万元）。

（3）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

7．3．3　现金流量折现法和传统方法的优缺点

从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但测算过程比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但测算过程相对要简单一些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列3点：①开发经营期究竟多长要估算准确；②各项支出、收入在何时发生要估算准确；③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估算准确。

由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中仍应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。

7．4　假设开发法计算中各项的求取

7．4．1　开发经营期

为了预测开发完成后的房地产售价或租金，把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数量，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等，首先需要估算开发经营期。

开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成（竣工）的日期。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到动工开发（开工）的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。

经营期根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而可以具体化。未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售（包括预售，下同）、出租、营业、自用。因此，经营期可以具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租、营业、自用这些情况）。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。运营期的起点通常是待开发房地产开发完成（竣工）的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重合。

7．4．2　开发完成后的房地产价值

开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期（但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外）。

开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取的。对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位通常是单价而非总价（同市场法中建立价格可比基础的要求）。例如，假设现在是2007年8月，有一宗房地产开发用地，用途为兴建商品住宅，开发期为1．5年（或18个月），如果要推测该商品住宅在2009年2月建成时的价格，则可以通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。

对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。例如，根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000平方米，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为：

7．4．3　开发成本、管理费用、销售费用、销售税费

由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需要预测。

例如，开发成本、管理费用可采用类似于市场法的方法来求取，即通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本和管理费用为多少来推算，如果预计建筑材料价格、建筑设备价格、建筑人工费等在未来可能有较大变化，还要考虑未来建筑材料价格、建筑设备价格、建筑人工费等的变化对开发成本和管理费用的影响。销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的广告宣传、销售代理等费用。销售税费是指销售开发完成后的房地产应缴纳的税金及附加，以及交易手续费等其他销售税费。销售费用和销售税费通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算的。

7．4．4　投资利息

投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中，正确地测算投资利息需要把握下列6个方面：

（1）应计息的项目。应计息的项目包括：①未知、需要求取的待开发房地产的价值；②投资者购买待开发房地产应负担的税费；③开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。

（2）计息期的长短。计息期是某项费用应计息的时间长度。其起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售的情况。另外值得注意的是，未知、需要求取的待开发房地产的价值是假设在估价时点一次付清，所以，其计息的起点是估价时点。有些费用不是发生在一个时间点，而是在一段时间（如开发期或建造期）内连续发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，具体视为发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年来划分，精确的测算也可按半年、季、月来划分。

（3）计息的方式。有单利计息和复利计息两种。(www.xing528.com)

（4）利率的高低。有单利利率和复利利率两种。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式；反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。

（5）计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。

（6）名义利率和实际利率。在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等，就出现了名义利率和实际利率（又称有效利率）的概念。

7．4．5　开发利润

开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。

7．4．6　投资者购买待开发房地产应负担的税费

投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，按照待开发房地产价值的一定比率测算。

7．4．7　折现率

折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。

7．5　假设开发法运用实例分析

【例7．1】　已知某成片荒地的面积为2千平方米，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元／平方米；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2．5亿元／千平方米；贷款年利率为8%；土地开发年利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。

【解】　根据题意，采用假设开发法的传统方法估算：

设该成片荒地的总价为V：

（1）该成片荒地开发完成后的总价值＝800×2000000×60%＝9．6（亿元）

（2）开发成本和管理费用等的总额＝2．5×2＝5（亿元）

（3）投资利息总额＝（V＋V×4%）×［（1＋10%）×3－1］＋5×［（1＋8%）×1．5－1）］

　　　　　　　　＝0．27V＋0．612（亿元）

（4）转让税费总额＝9．6×6%＝0．576（亿元）

（5）开发利润总额＝（V＋V×4%）×3×10%＋5×1．5×10%

　　　　　　　　＝0．312V＋0．75（亿元）

（6）购买该成片荒地的税费总额＝V×4%＝0．04V（亿元）

（7）将上述各项带入公式：

生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费

得：

V＝9．6－5－（0．27V＋0．612）－0．576－（0．312V＋0．75）－0．04V

V＝1．641（亿元）

故：

荒地总价V＝1．641（亿元）

荒地单价＝164100000／2000000＝82．05（元／平方米）

估价思路及难点分析：假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法。根据考虑资金时间价值的方式不同，分为现金流量折现法和传统方法；估价结果为预测的开发完成后的房地产价值，减去后续的正常的开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润以及取得待开发房地产的税费。假设开发法的适用对象可以分为可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产三大类。可供开发建设的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。本例所示的估价对象为生地，采用的估价方法为假设开发法中的传统方法。因此，首先要牢记求生地价值的假设开发法的公式，然后依次求出公式中各项的费用。难点是关于投资利息的计算，要搞清楚计息的项目和计息的周期数以及计息的方式，这一点同成本法。

【例7．2】　已知某宗“七通一平”熟地的面积为5000平方米，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计从取得土地到写字楼建成需要2年时间，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费为建筑安装工程费的6%；第一年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%。房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积35000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。

【解】　根据题意，采用假设开发法中的现金流量折现法估算。

（1）该写字楼的总建筑面积＝5000×2＝10000（平方米）

（2）开发完成后的总价值＝35000×10000／（1＋12%）2＝2790．18（万元）

（3）建筑安装工程费等的总额

＝1500×10000×（1＋8%＋6%）×［60%／（1＋12%）0．5＋40%／（1＋12%）1．5］

＝1546．55（万元）

建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0．5和1．5的情况。

（4）销售费用总额＝3500×10000×2%／（1＋12%）1．75

销售费用假设在写字楼建成前半年内均匀投入，视同在该期间的中点一次性投入，这样，就有了上述计算中的折现年数是1．75的情况。

（5）销售税费总额＝2790．18×6%＝167．41（万元）

（6）设该宗土地的总价为V，则：

购买该宗土地的税费总额＝V×3%＝0．03V（万元）

（7）将上述各项带入公式：

熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费

得：

V＝2790．18－1546．55－57．41－167．41－0．03V

V＝989．14（万元）

故：

土地总价＝989．14（万元）

土地单价＝9891400／5000＝1978．28（元／平方米）

楼面地价＝9891400／10000＝989．14（元／平方米）

估价思路及难点分析：本例是关于假设开发法中现金流量折现法的运用，思路为首先要搞清楚估价对象，根据估价对象选取适用的公式，本例的估价对象为熟地的价值，因此要选用求熟地价值的公式。然后分别求取公式中的各项。本例与上例不同的是采用的是现金流量折现法，因此投资利息和开发利润都隐含在折现中，不再分别求取。本方法的难点是关于折现的计算，本例中的各项都统一折现到同一个时间点，即计算期的期初，也就是取得土地的时间点。

【例7．3】　某在建工程开工于2006年11月1日，拟作商场和办公综合楼；用地面积为3000平方米，土地使用权年限为50年，从开工之日起计，规划总建筑面积12400平方米，其中商场建筑面积为2400平方米，办公楼建筑面积为10000平方米；该工程正常施工期为2年，开发成本为2500元／平方米，管理费为开发成本的3%；至2007年5月1日已完成9层主体结构，且已投入总开发成本的40%，其余成本在剩余建筑期内均匀投入；贷款年利率为8．5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼可全部出售；办公楼售价为6000元／平方米（建筑面积），销售税费为售价的8%；商场可出租面积为75%，可出租面积的正常出租率为85%，月租金为100元／平方米，运营费用为有效毛收入的30%，资本化率为12%；该类房地产的平均开发利润率为13%。购买在建工程应支付的税费为购买价格的3%，折现率为15%。试利用上述资料分别采用传统法和折现法估计该在建工程2007年5月1日的正常价格。

【解】　依据题意，设在建工程2007年5月1日的正常价格为V。

用传统方法估算：

（1）开发完成后的房地产价值＝开发完成后商场的价值＋开发完成后写字楼的价值

①开发完成后商场的价值

＝2400×100×85%×75%×（1－30%）×12×［1－1／（1＋12%）48］／12%

＝1066．35（万元）

②开发完成后写字楼的价值＝6000×10000＝6000（万元）

开发完成后的房地产价值＝1066．35＋6000＝7066．35（万元）

（2）开发成本和管理费用＝2500×12400×（1－40%）×（1＋3%）＝1915．8（万元）

（3）投资利息＝V×（1＋3%）×［（1＋8．5%）1．5－1］＋1915．8×［（1＋8．5%）0．75－1］

　　　　　　＝0．134V＋120．88（万元）

（4）销售税费＝6000×10000×8%＝480（万元）

（5）开发利润＝［V×（1＋3%）＋1915．8］×13%＝0．1339V＋249．054（万元）

（6）购买在建工程时支付的税费＝V×3%＝0．03V

（7）将上述各项带入公式：

在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费

得：

V＝7066．35－1915．8－0．134V－120．88－480－0．1339V－249．054－0．03V

＝4300．616－0．2979V

解得V＝3313．5（万元）

用现金流量折现方法估算：

（1）开发完成后的商场和办公楼的折现值＝7066．35／（1＋15%）1．5＝5729．63（万元）

（2）开发成本和管理费用折现值＝1915．8／（1＋15%）0．75＝1725．15（万元）

（3）销售税费的折现值＝480／（1＋15%）1．5＝389．22（万元）

（4）购买在建工程支付的税费＝V×3%＝0．03V

（5）将上述各项代入折现法的基本公式：

待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－销售税费－投资者购买待开发房地产应负担的税费

得：

V＝5729．63－1725．15－389．22－0．03V

解得V＝3509．96（万元）

估价思路及难点分析：本例要求采用传统方法和现金流量折现法分别求取，估价对象为在建工程，因此首先要牢记求取在建工程价值的公式，再分别用两种方法求取公式中的各项。由本例传统法和现金流量折现法的对比可以看到，二者处理资本时间价值的方式不同。前者单独计息，后者通过折现体现时间价值。另外，前者单独计算开发利润，后者的开发利润的求取也是在折现中得到体现。

本章小结

本章主要对假设开发法的基本原理、假设开发法的计算公式与估价方法进行了具体介绍。假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。所以假设开发法在形式上是成本法的倒算法。假设开发法的估价方法有传统计息法和现金流量折现法。

复习思考题

1．什么是假设开发法？

2．假设开发法的理论依据是什么？

3．假设开发法适用于哪些估价对象？

4．假设开发法需要具备哪些条件？

5．假设开发法的基本公式是什么？

6．假设开发法中的现金流量折现法和传统法的主要区别是什么？

7．某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。

8．某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积3000平方米，规划总建筑面积12400平方米，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元／平方米。该项目的正常开发期为2．5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需1．5年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／平方米，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9%，折现率为13%）。