房地产估价理论与实务：收益法原理和公式

6　收　益　法

学习目标与要求

理解收益法的基本概念、基本原理和相关概念；了解收益法的适用范围和条件；掌握收益法的计算公式和估价步骤；熟练运用收益法评估房地产实例。

6．1　收益法的基本原理

6．1．1　收益法的基本概念

收益法又称收益还原法、收益资本化法、投资法或收益现值法，是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化利率，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种方法。采用收益法求得的价格称为收益价格。它是估算收益性房地产价格的一种最适用的方法。

6．1．2　收益法的理论依据

收益法的理论依据是经济学中的预期收益原理。预期收益原理说明，决定房地产价值的是房地产未来所获得的收益，而不是过去已获得的收益。

由于房地产寿命的长久性，在房地产耐用年限内，将会源源不断地给投资者带来经济收益。所以，收益法的基本思想可以表述如下：投资者购买收益性房地产，实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得持续收益。就像将一笔资金存入银行后，会不断地得到与某一房地产的净收益相当的利息收入，此房地产的价格就相当于该存入资金。例如，投资者拟购买某房地产，该房地产每年能产生10万元净收益；同时，该投资者有100万元资金，以10%为年利率存入银行，投资者每年可以获得10万元的利息额。那么该房地产每年产生的净收益与100万元资金产生的银行每年利息收入等价，根据上述原理，可以认为该房地产的价值是100万元，即：存款额×利率＝利息。那么，这一存款额就是该房地产的价格，利息就相当于房地产的净收益，则房地产价格＝房地产的净收益÷利率。当然这种情况仅在净收益和资本化率每年保持不变的前提下成立。若净收益、收益年限、资本化率发生变化，收益法的表现形式会发生一定变化。

6．1．3　收益法的适用对象和条件

一般而言，收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如旅馆、写字楼、游乐场、厂房等。其收益性体现在两个方面：一是现实已经产生收益的房地产，如正在经营的商业店铺；二是具有潜在获益能力的房地产，如城区内的一宗暂时处于闲置状态的商业店铺，目前虽然没有实际收益，但是却具有潜在获益能力，可以根据所处房地产市场中有出租收益的类似房地产的相关资料确定该类房地产的客观净收益，利用收益法进行估价。对于既没有出租也不用于经营的自有房地产来讲，可设想为出租的情况下运用此方法估价。但对于政府办公楼、学校、公园、寺庙、教堂、博物馆等公用、公益房地产，由于其收益或潜在收益难以量化，不宜采用收益法。

此外，收益法还可用来检验市场比较法和成本法评估出来的价值的可靠性。

收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化。

6．1．4　收益法的操作步骤

运用收益法估价应按下列步骤进行：

（1）搜集有关收入和费用的资料；

（2）估算潜在毛收入；

（3）估算有效毛收入；

（4）估算运营费用；

（5）估算净收益；

（6）选用适当的资本化率；

（7）选用适宜的计算公式求出收益价格。

其中潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。

6．2　收益法的基本公式

根据收益法的基本原理，我们来学习收益法的各种计算公式，这里假设净收益和资本化率都已知。有关净收益和资本化率的求取，将在本章的第三节和第四节中介绍。

6．2．1　最一般的公式

式中　V——房地产的收益价格；

ai——房地产第i年净收益；

r——房地产的资本化率；

n——房地产自估价时点起至未来可获收益的年限。

可用现金流分析收益法的最一般公式，如图6．1所示。

图6．1　现金流量图表示的收益法

因未来各年度的净收益无法准确预测，该公式只有理论分析的意义，在实际估价中难以操作，除非收益年限比较短。

6．2．2　净收益不变的公式

6．2．2．1　收益年期为无限年的公式

该公式成立的假设条件为：（1）净收益每年不变；（2）资本化率每年不变且大于零；（3）房地产的收益年限为无限年。

该公式可直接用于估价土地的收益价格，因为土地的收益是无限期的。

【例6．1】　某房地产正常情况下的年净收益为10万元，若资本化率为10%，其经济耐用年限为无限年，则该房地产的收益价格为：

6．2．2．2　收益年期为有限年的公式

该公式在估价实务中经常运用，其成立的假设和限制条件为：（1）净收益每年不变；（2）资本化率每年不变且大于零；（3）房地产的收益年限n为有限年。

【例6．2】　某房地产预计未来每年房租净收入均为10万元，尚可使用20年，若该房地产的资本化率为10%，则该房地产的收益价格为：

6．2．3　净收益在前若干年有变化，若干年后保持不变的公式

6．2．3．1　收益年期为无限年的公式

该公式成立的假设条件为：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，在t年以后无变化为a；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限n为无限年。

6．2．3．2　收益年期为有限年的公式

该公式成立的假设条件为：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，在t年以后无变化为a；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限n为有限年。

该公式有重要的实用价值，在实际估价中，一般很难准确预测整个使用期内每年的净收益，但可以根据估价对象的经营状况和市场环境，对其在未来3～5年或可以预测的更长时期的净收益作出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折算处理，计算出房地产的价格。

【例6．3】　某宗土地使用年限尚有30年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、26万元、30万元、32万元，若从第6年开始到第30年每年的净收益将稳定在40万元左右，该土地的资本化率为10%，则该土地的收益价格为：

6．2．4　净收益按等差级数递增的公式

6．2．4．1　收益年期为无限年的公式

该公式成立的假设条件为：（1）净收益第一年为a，此后按等差级数递增且逐年递增额为b；（2）资本化率固定且大于零；（3）收益年限n为无限年。

6．2．4．2　收益年期为有限年的公式

该公式成立的假设条件为：（1）净收益第一年为a，此后按等差级数递增且逐年递增额为b；（2）资本化率固定且大于零；（3）收益年限n为有限年。

6．2．5　净收益按等差级数递减的公式

该公式成立的假设条件为：（1）净收益第一年为a，此后按等差级数递减且逐年递减额为b；（2）资本化率固定且大于零；（3）收益年限n为有限年，且。

净收益按等差级数递减的公式只有收益年限为有限年一种，因为资产产权主体会根据替代原则，在资产收益递减为零以前停止使用该资产或变现资产。

6．2．6　净收益按等比级数递增的公式

6．2．6．1　收益年期为无限年的公式

该公式成立的假设条件为：（1）净收益第一年为a，此后按等比级数递增且逐年递增比率为g；（2）资本化率固定不变，且r＞g＞0；（3）收益年限n为无限年。

6．2．6．2　收益年期为有限年的公式

该公式成立的假设条件为：（1）净收益第一年为a，此后按等比级数递增且逐年递增比率为g；（2）资本化率固定不变，且r＞g＞0；（3）收益年限n为有限年。

【例6．4】　某房地产预计未来第一年净收益为15万元，今后每年的净收益按2%的比率递增。该房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，其土地使用权的剩余年限为40年，若该类房地产的资本化率为10%，则该房地产的收益价格为：

6．2．7　净收益按等比级数递减的公式

6．2．7．1　收益年期为无限年的公式

该公式成立的假设条件为：（1）净收益第一年为a，此后按等比级数递减且逐年递减比率为g；（2）资本化率固定不变，且r＞g＞0；（3）收益年限n为无限年。

6．2．7．2　收益年期为有限年的公式

该公式成立的假设条件为：（1）净收益第一年为a，此后按等比级数递减且逐年递减比率为g；（2）资本化率固定不变且大于零；（3）收益年限n为有限年。

6．2．8　预知未来若干年后的价格的公式

设房地产未来t年的净收益有变化，第t年末的价格为Vt，则

【例6．5】　预测某房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%，该类房地产的资本化率为10%，该房地产的价格为：

解得：V＝753．30（万元）

6．3　净收益的求取

房地产净收益是指仅属于房地产所带来的收益，即由房地产这一生产要素而产生的业主可以自由支配的收益。由其他生产要素如资金、劳动力、管理等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支配的部分（如需缴纳的税金）不属于净收益，应予剔除。在实际估价中，求取净收益甚至比求取资本化率更困难，只有全面了解有关收益性房地产的各种收益情形，才能客观地求取房地产的净收益。

6．3．1　净收益的计算公式

计算净收益的基本公式为：

净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用

　　　＝有效毛收入－运营费用　　　　　　　　　　　　

其中：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计算。

潜在毛收入是假设房地产在充分利用、无空置状态下的收入。

有效毛收入是指潜在毛收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得的收入。

运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收入。

净收益是有效毛收入扣除运营费用后的归属于房地产的净收益。

6．3．2　不同收益类型房地产净收益的求取

净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：

（1）出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益。净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。

租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。

维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金含义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。

（2）商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益。净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

（3）生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益。净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。

（4）尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。

（5）综合性房地产，如写字楼往往有商务、办公、住宅等，它包含有上述多种收益型房地产，其净收益的计算先分别求取，然后再进行综合。

6．3．3　求取净收益时对有关收益的取舍

6．3．3．1　有形净收益和无形净收益

房地产的净收益有有形净收益和无形净收益之分，有形净收益是指房地产租赁、经营等产生的能直接以货币来表示的收益；无形净收益是指间接的不易直接用货币来表示的收益，如自豪感、提高个人的声誉和信用等。在求取净收益时不仅包括有形净收益，还要考虑无形净收益，但无形净收益的确定比较困难。

6．3．3．2　实际净收益与客观净收益

房地产的实际净收益是指待估房地产在目前的使用状态下所取得的净收益，它与经营者的经营能力、房地产的用途等有很大的关系。房地产的客观净收益是房地产在正常的市场条件下排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后的一般正常收益。由于房地产估价的是房地产市场价值，而不是价格，所以在房地产估价中，通常不能把房地产的实际净收益作为收益法中所采用的净收益，而应当是客观净收益。

故估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。

有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。

利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的收益。

【例6．6】　某商店的土地使用期限为40年，自2003年5月1日起计算，该商店共有两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2004年5月1日出租，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元／平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商店一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元／平方米和120元／平方米，运营费用率为25%，该类房地产的资本化率为9%，则该商店2007年5月1日带租约出售时的价格为：

商店一层价格的测算：

租赁期限内年净收益＝200×180×（1－25%）×12＝32．40（万元）

租赁期限外年净收益＝200×200×（1－25%）×12＝36．00（万元）

商店二层价格的测算：

年净收益＝200×120×（1－25%）×12＝21．60（万元）

6．3．4　收益年限的确定

对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式之一处理：

（1）先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。

（2）将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

6．4　资本化率的确定(www.xing528.com)

6．4．1　资本化率的实质

资本化率又称还原利率，是将房地产的净收益转换成价值的比率。

购买收益性房地产可以看作是一种投资，这种投资的资本是购买房地产所支付的价格，这笔投资在将来获得的收益是房地产每年所产生的净收益，因此，资本化率实质上是一种资本的投资收益率。从市场投资的统计角度来说，资本投资收益率与资本投资的风险成正相关的关系，即投资风险越大，其收益率相应越高；反之亦然。明确了收益率与投资风险的关系，实际上就在观念上把握住了求取收益率的方法，即房地产的资本化率原则上应等同于在同等风险条件下给房地产投资者带来同等净收益的资本投资收益率。

不同地区、不同时期、不同类型、不同用途的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型，由于投资的风险各不同，因而资本化率也不尽相同。

6．4．2　资本化率的求取方法

了解了资本化率的实质后，下面介绍求取资本化率的基本方法。

6．4．2．1　市场提取法

应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。这一过程与市场比较法的思路相一致。

（1）在V＝的情况下，求出类似房地产的资本化率r，然后进行简单算术平均或加权平均，求出待估房地产的资本化率。例如，在市场上搜集到与估价对象类似的房地产交易案例如表6．1所示。

表6．1　房地产交易案例

据表，可以采用简单算术平均数求出待估房地产的资本化率r：

r＝（9．5%＋11．3%＋10．2%＋11．2%）÷4＝10．55%

此外，还可以采用加权平均法取得较为精确的结果。

（2）在的情况下，是通过求出资本化率r。在手工计算时，先采用试错法试算，计算到一定精度后，再采用线性内插法求取；在利用计算机的情况下，只要输入V、a、n，其他工作可让计算机来完成。

（3）在的情况下，是通过来求取。

6．4．2．2　安全利率加风险调整值法

以安全利率加上风险调整值也可以作为资本化率。所谓安全利率是指零风险情况下的资本投资收益率，在我国，安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。其基本公式为：

资本化率＝安全利率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率

其中：

（1）投资风险补偿率是指房地产投资者对所承担的额外风险的补偿。

（2）管理负担补偿率是指房地产投资者对所承担的额外管理的补偿。

（3）缺乏流动性补偿率是指房地产投资者对所投入的资金由于缺乏流动性或变现能力弱所要求的补偿。

（4）投资带来的优惠率是指由于投资房地产可能获得某些额外的优惠，如容易获得融资的优惠率。

该方法的特点是对风险调整值的估算不够准确，且较主观，因此估价事务中应用较少。

6．4．2．3　复合投资收益率法

复合投资收益率法是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：

r＝M·rM＋（1－M）rE

式中　r——资本化率（%）；

M——贷款价值比率（%），即抵押贷款额占房地产价值的比率；

rM——抵押贷款资本比率，即第一年还本付息额与抵押贷款额的比率；

rE——自有资本要求的正常收益率（%）。

使用该方法的前提是：将购买房地产看做一种投资行为，投资者购买房地产的资金来源于自有资本和银行抵押贷款两部分。

【例6．7】　某类房地产在其购买中抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资金要求的年收益率为15%，则该类房地产的资本化率为：

r＝M·rM＋（1－M）rE＝70%×6%＋（1－70%）×15%＝8．7%

6．4．2．4　投资收益率排序插入法

投资收益率排序插入法是找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较、判断，确定资本化率。其具体步骤如下：

（1）调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资的收益和风险程度的资料，如各种类型的银行贷款、存款、政府债券、企业债券、股票以及其他投资的收益率等。

（2）将搜集的各种类型投资的收益率按从大到小的顺序排列，制成图表（如图6．2所示）。

（3）评估人员将估价对象与这些类型投资的风险程度进行比较，判断估价对象房地产的资本化率应在哪个范围，从而确定出所要求的资本化率。

以上几种确定资本化率的方法都带有一定的主观选择性，需要估价人员运用自己掌握的关于资本化率的理论知识、实际估价经验和对房地产市场情况的充分了解等确定资本化率，因此，资本化率的确定和整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。

图6．2　投资收益率排序插入法示意图

6．4．3　资本化率的种类及相互关系

6．4．3．1　资本化率的种类

房地产按照其存在形态可分为土地、建筑物和房地合一的房地产，与其相对应，房地产的资本化率可以分为土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率。

（1）土地资本化率

土地资本化率是运用收益法评估土地时所采用的资本化率，它是将待估土地的预期净收益转化为估价时点时的土地价格的比率。此时的估价对象是单纯的土地。

（2）建筑物资本化率

建筑物资本化率是运用收益法评估建筑物时所采用的资本化率，它是将待估建筑物的预期净收益转化为估价时点时的建筑物价格的比率。此时的估价对象是单纯的建筑物。

（3）综合资本化率

综合资本化率是运用收益法评估房地产所采用的资本化率，它是将待估房地产的预期净收益转化为估价时点时的房地产价格的比率。此时的估价对象是房地综合体。

6．4．3．2　土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率之间的关系

土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率三者虽是严格区分的，但又相互联系，它们之间的关系可以用下式表示：

ro＝L·rL＋B·rB

式中　ro——综合资本化率（%），适用于土地与建筑物合一的估价；

rL——土地资本化率（%），适用于土地估价；

rB——建筑物资本化率（%），适用于建筑物估价；

L——土地价值占房地价值的比率（%）；

B——建筑物价值占房地价值的比率（%），L＋B＝100%。

【例6．8】　某房地产所占土地的价格是其总价格的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，则房地产综合资本化率为：

ro＝30%×5%＋（1－30%）×7%＝6．4%

6．5　剩余技术

在前面内容所述的收益法中，是根据土地的净收益求取土地的价格，根据建筑物的净收益求取建筑物的价格，或者根据房地一体的净收益求取房地产价格，这是收益法的基本运用。但当需要利用土地与建筑物共同产生的净收益单独求取土地价格或建筑物价格时，则要采用剩余法。

6．5．1　土地剩余法

土地剩余法是从房地一体产生的净收益中，扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地的资本化率，从而确定土地价格的方法。

直接资本化法的土地剩余技术公式为：

式中　VL——土地价值；

A0——土地与地上建筑物合并产生的净收益（通常是基于房租的净收益）；

VB——建筑物价值（多数情况下采用成本法求取）；

rB——建筑物资本化率；

rL——土地资本化率。

另外，将土地价值与建筑物价值相加，还可得到整个房地产的价值。

【例6．9】　某宗房地产，其净收益为每年25万元，建筑物价值为100万元，若建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的价值为：

房地产价值＝土地价值＋建筑物价值＝130＋100＝230（万元）

在土地价格难以采用其他方法评估时，土地剩余法是一种有效的方法。例如，在城市商业区内的土地，有时缺乏可供比较参照的交易实例，难以采用市场比较法进行评估，成本法往往也不适用，但存在大量的房产出租、商业经营行为，此时可以采用土地剩余法估价。另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用比较法可求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少，比较法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。

6．5．2　建筑物剩余法

建筑物剩余法是从房地一体产生的净收益中，扣除归属于土地的净收益，得到建筑物的净收益，再用建筑物的资本化率进行资本化，从而确定建筑物价格的方法。

建筑物剩余技术的计算公式如下：

另外，将土地价值与建筑物价值相加，还可得到整个房地产的价值。

建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否过大或过小很有用处。此外，它还可以用来估计建筑物的折旧，即将建筑物的重新构建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值。

6．6　收益法运用举例

【例6．10】　某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。请选用所给资料测算该旅馆的价值。

【解】　（1）年有效毛收入＝300×45×365×（1－20%）＝394．2（万元）

（2）年运营费用＝394．2×30%＝118．26（万元）

（3）年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝394．2－118．26

　　　　　　　＝275．94（万元）

（4）该旅馆的价值＝275．94÷10%＝2759．4（万元）

估价思路及难点分析：该题主要是区分实际收益与客观收益。在估价中，一般除了有租约限制的以外，都应采用客观收益，所以在年有效毛收入的计算中，应采用每床每天45元，而不是50元。

【例6．11】　某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4800元。该大楼总建筑面积为12000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2．5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3．5%，维修费为建筑物重置价的1．5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0．2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。

【解】　该宗房地产是用于出租的写字楼，为收益性房地产，可以选用收益法中的年净收益和资本化率不变，收益年期有限的估价公式：

具体计算过程如下：

（1）估算年有效毛收入

年有效毛收入＝2．5×365×12000×（1－10%）＝9855000（元）

（2）估算年营运费用

管理费：

年管理费＝9855000×3．5%＝344925（元）

维修费：

年维修费＝4800×12000×1．5%＝864000（元）

保险费：

年保险费＝4800×12000×0．2%＝115200（元）

税金：

年税金＝9855000×（12%＋6%）＝1773900（元）

年营运费用：

年营运费用＝344925＋864000＋115200＋1773900＝3098025（元）

（3）估算净收益

年净收益＝年有效毛收入－年营运费用＝9855000－3098025＝6756975（元）

（4）计算房地产价格

房地产的剩余收益期为45年，则：

房地产价格＝6756975÷6%×［1－1／（1＋6%）45］＝104434671（元）

房地产单价＝104434671÷12000＝8703（元）

（5）评估结果

经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104434671元，单价为每平方米8703元。

估价思路及难点分析：先确定是否为收益性房地产，然后根据已知条件选用适宜的收益法估价公式来计算收益价格，本题选用的公式为，根据公式，只要确定了净收益、收益年限，资本化率（已知），收益价格便可得到。（1）净收益的确定：收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。本题是基于租赁收入测算净收益，净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入主要指租金收入，但空置的房屋没有收入，故要从潜在毛收入中扣除空置和收租损失得到有效毛收入。出租人负担的费用，一般为其中的维修费、管理费、保险费和相关税金等。本题需要注意的是在估算年有效毛收入时，一般除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。（2）收益年限的确定：收益年限即估价对象自估价时点起至预期未来可以获取收益的时间的确定，它应根据建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限来确定，本题收益年限应为50－5＝45年。

本章小结

本章介绍的是房地产估价方法中的收益法，也是估价实务中用得很多的三大估价方法之一。第一节介绍的是收益法的基本原理，包括该方法的概念、理论依据和适用的对象和条件及其操作步骤；第二节介绍收益法在不同情况下的估价公式；第三节、第四节分别介绍了收益法中两个重要参数即净收益和资本化率的内涵、求取方法等；第五节介绍了与收益法有关的剩余技术；第六节选取了两个有代表性的收益法的估价实例，针对实例，分析了各实例的估价思路及其难点所在。本章主要内容可概括为图6．3。

图6．3　第六章主要内容结构图

复习思考题

1．收益法的含义及其理论依据是什么？

2．收益法的估价步骤是什么？

3．什么是净收益？计算净收益时应注意哪些问题？

4．什么是资本化率？确定资本化率的方法有哪些？

5．什么是土地剩余技术？什么是建筑物剩余技术？

6．出租型房地产的净收益如何求取？

7．土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率三者的含义及相互关系如何？

8．6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000平方米，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，办公楼建成投入使用后，其中的1000平方米建筑面积归甲方，2000平方米建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。

9．估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元／平方米，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经营费用每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为租金的6%，报酬率为8%。