房地产成本法及价格构成

5　成　本　法

学习目标与要求

理解成本法的基本概念、基本原理和相关概念；了解成本法的适用范围和条件；掌握成本法的计算公式和估价步骤；熟练运用成本法评估房地产实例。

5．1　成本法的基本原理

5．1．1　成本法的概念

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。

5．1．2　成本法的理论依据

成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定的。具体又可以分为从卖方的角度看和从买房的角度看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“成本费用”，重在过去的投入，具体一点地讲，是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产所需要花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设（或委托别人开发建设）。例如，当房地产为土地与建筑物合成体的房地时，买方在确定其购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块类似土地的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似建筑物的现时费用又是多少，此两者之和即为自己所愿意支付的最高价格。如果该房地中的建筑物不是全新的，通常还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。

由上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。因此，估价人员就可以根据重新开发或建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。

采用成本法估价求得的价格称为积算价格。

5．1．3　成本法适用的对象和条件

一般而言，只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。但成本法一般用于既无收益又很少发生交易的房地产的评估，如学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及特殊工业厂房、油库、发电站、码头、油田、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊服务需要而建设的房地产的估价。单纯的建筑物的估价基本上也可以采用成本法。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决。另外，成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。此外，也广泛应用于一些特殊目的的估价，如在房地产的征税工作中，法庭解决房地产权益纠纷中都经常采用成本法估价。成本法还经常用于市场比较法和收益还原法的估价结果的验证。

成本法的优点是“成本”能让一般人看得见，看似有“依据”，特别是在有“文件”规定房地产价格构成、费用标准等的情况下。但运用成本估价法值得注意的是：现实生活中房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度看，房地产成本的增加并不一定能增加其价格，投入的成本不多也不一定说明其价格不高。价格等于“成本加平均利润”，只有在特定条件下才成立，即是在长时期内平均来看的，而且需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进退的市场），二是该种商品本身可以大量重复生产。如果不是在长时期内，没有自由竞争，商品本身不可以大量重复生产，价格就不会等于成本加平均利润。实际上，即使具备这些条件，价格等于成本加平均利润也是偶然的，价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。因此，房地产的开发建设成本高，并不一定意味着房地产的价格就该高；开发建设成本低，也不一定说明房地产的价格就该低。

尽管有上述原理，但并不意味着不具备上述理想条件就不可以采用成本法估价，而是要求在运用成本法估价时注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下两个方面：一是区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。在估价中采用的应是客观成本，而不是实际成本。二是要结合供求分析确定最终的房地产评估价格，当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调评估价值。在后面我们会看到，折旧中之所以有经济折旧，就是出于这方面的考虑。

成本法估价比较费时费力，估算重新购建价格和折旧也有相当的难度，尤其是那些较老、较旧的建筑物，往往需要估价人员针对建筑物进行实地勘察，依靠其主观判断。因此，成本法估价要求估价人员有丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料和设备、装饰装修、工程造价和技术经济等方面的知识。

5．1．4　成本法的操作步骤

根据房地产估价规范，运用成本法估价的程序如下：

（1）搜集有关成本、税费、开发利润等资料；

（2）估算重新构建价格；

（3）估算折旧；

（4）求取积算价格。

5．2　房地产价格的构成

运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚房地产价格的构成。现实中的房地产价格构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能不同。另外，对房地产价格构成项目的划分标准或角度不同，房地产价格的构成也有所不同。因此在实际运用成本法估价时，不论当地房地产价格的构成如何，首先最关键的是要调查、了解当地从取得土地一直到建筑物竣工验收合格乃至完成销售的全过程，以及该全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象的实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。

下面以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例。在这种情况下，房地产价格通常由下列7大项构成：

5．2．1　土地取得成本

土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的费用、赎金等。在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和购置时应由房地产开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。在目前情况下，根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为如下3种：

（1）通过征收农地取得。土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。

（2）通过城市房屋拆迁取得的。土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。

（3）通过市场“购买”取得的。如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地。土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。

5．2．2　开发成本

开发成本是指在取得房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。实际中，开发成本主要包括如下几项：

（1）勘察设计和前期工程费。包括可行性研究，工程勘察，规划及建筑设计，施工通水、通电、通路及平整场地等开发项目前期工作所发生的费用。

（2）基础设施建设费。包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费。

（3）房屋建筑安装工程费。包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。附属工程如房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。

（4）公共配套设施建设费。包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用。

（5）开发建设过程中的税费。

5．2．3　管理费用

管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。

5．2．4　投资利息

这里所说的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。机会成本（其他投资机会的相对吸引）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。一种放弃的收益就如同一种成本一样。或者说，稀缺的资源被用于某种用途意味着它不能被用于其他用途。因此，当我们考虑使用某一种资源时，应当考虑它的第二种最好的用途。从这第二种最好的用途中可以获得的益处，是机会成本的正式的度量。资金是一种稀缺的资源，根据机会成本的概念，资金被占用之后就失去了获得其他收益的机会。因此，占用资金时要考虑资金获得其他收益的可能，显而易见的一种可能是将资金存入银行获取利息。

5．2．5　销售费用

销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算。

5．2．6　销售税费

销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商（此时作为卖方）缴纳的税费，又可分为如下两类：

（1）销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通常简称为“两税一费”）。

（2）其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。

销售税费通常是售价的一定比率，因此，在估价时通常按照售价乘以这一比率来测算。

5．2．7　开发利润

现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，因此，运用成本法估价需要先测算出开发利润。在估价中，测算开发利润应掌握下列几点：

（1）开发利润是所得税前的，即，

（2）开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终获得的实际利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。

（3）开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润来测算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列几种：

①计算基数＝土地取得成本＋开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即，

②计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即，

③计算基数＝开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率可称为销售利润率，即，

在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数及与其相对应的利润率来测算，所得出的结果都是相同的。

5．3　成本法的基本公式

5．3．1　成本法最基本的公式

成本法的基本公式为：

房地产积算价格＝重新购建价格－建筑物的折旧

针对不同的估价对象，上述公式可作相应变化：

（1）新开发土地；

（2）新建房地产（此处指房地、建筑物两种情况）；

（3）旧有房地产（此处指房地、建筑物两种情况）。

新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予适当的增减修正。例如，运用成本法评估某在建工程的价值，即使该在建工程实实在在投入了较多费用，但在房地产市场不景气时要予以减价调整。

求取新开发土地价格、新建房地产价格和旧房地产重新构建价格的基本步骤是：

（1）搞清楚房地产价格的构成；

（2）测算各构成项目的金额；

（3）将各构成项目的金额累加。

5．3．2　适用于新开发土地的基本公式

新开发土地包括填海造地，开山造地，征用农地后进行“三通一平”或“五通一平”、“七通一平”等基础设施建设，城市旧区中旧建筑物拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地等情形。在这些情况下成本法的基本公式为：

新开发土地价格＝取得土地的费用＋开发土地的费用＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋正常利润

上述新开发土地价格的基本公式，在具体情况下又会有具体形式。如成片开发完成后的熟地（如新开发区土地）的分宗估价公式如下：

开发区某宗地的单价＝（取得开发区用地的总成本＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润）÷（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率）×用途、区位等因素调整系数

上式中

实际测算时通常分为下列3个步骤进行：

（1）计算开发区全部土地的平均价格。

（2）计算开发区可转让土地的平均价格。这是用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率。

（3）计算开发区某宗土地的价格。这是将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、容积率等做适当的增减调整。

新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

【例5．1】　某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1．2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2．5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5．5%和9．5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。

【解】　求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：

得出：

5．3．3　适用于新建房地产的基本公式

（1）在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：

（2）在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即

在实际运用成本法评估新建房地产价格中，一般是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在本章第2节房地产价格构成的基础上，根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化，然后进行价格测算。

5．3．4　适用于旧房地产的基本公式

（1）在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：

旧房地价格＝房地的重新购建价格－建筑物的折旧

或者

旧房地价格＝土地的重新购建价格＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

在上述公式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。

（2）在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：

旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

5．4　重新构建价格

5．4．1　重新购建价格的概念

重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发建设可简单地理解为重新生产。把握重新购建价格的概念还应特别注意下列3点：

（1）重新购建价格是估价时点时的价格。如在重新开发建设的情况下，重新购建价格是在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，按照估价时点的房地产价格构成来测算的价格。但估价时点并非总是“现在”，也可能为“过去”或“未来”。

（2）重新购建价格是客观的价格。具体来说，重新取得或重新开发建设的支出，不是个别单位或个人的实际耗费，而是必需的耗费，应能体现社会或行业的平均水平，即是客观成本而不是实际成本。如果超出了社会或行业的平均水平，超出的部分不仅不能构成价格，而且是一种浪费；而低于社会或行业平均水平的部分，不会降低价格，只会形成个别单位或个人的超额利润。

（3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价格因素一般已考虑在其重新购建价格中。例如，估价对象的土地是10年前取得的商业用途、法定最高年限40年的土地使用权，求取其估价时点重新购建价格时不是求取其40年土地使用权的价格，而是求取其30年土地使用权的价格。如果该土地目前的交通条件比10年前有了很大改善，求取其重新购建价格不是求取其10年交通状况下的价格，而是求取其目前交通状况下的价格。

5．4．2　建筑物重新购建价格的分类

建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。重置价格又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这种重新建造方式形象地理解为“复制”。因此，重建价格进一步来说，是在原址，按原规格和原建筑形式，使用与原有建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，采用原有建筑技术和工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与原有建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

上述两种重新建造方式往往得出的重新购建价格不同。有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使“复制”有困难的建筑物，一般只有使用重置价格。

重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。由于技术进步，使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，因此，重置价格通常要比重建价格低。

5．4．3　重新购建价格的求取

5．4．3．1　重新购建价格的求取思路

求取房地的重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在本章第2节房地产价格构成的基础上，采用成本法来求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。后一种路径适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的熟地交易为主的情况。

5．4．3．2　重新购建价格的求取方法

求取土地的重新购建价格，一般可采用成本法、市场比较法、收益法、基准地价修正法等方法进行评估。采用成本法评估时，应参照土地价格评估的成本法的相关内容。

建筑物的重新购建价格可以采用市场比较法、成本法求取；也可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取；还可以采用工程计价的方法求取，具体包括单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

（1）单位比较法

单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位，通过调查、了解估价时点类似建筑物的这种单位造价，并对其做适当的修正、调整来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法实质上是市场法，是一种常用、简便迅速的方法，但比较粗略。单位比较法主要有单位面积法和单位体积法。

单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格。这种方法主要适用于造价与面积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。

【例5．2】　某幢房屋的建筑面积为300平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1200元／平方米。试估算该房屋的重新购建价格。

【解】　该房屋的重新购建价格估算为：

300×1200＝36（万元）

单位体积法与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格。这种方法主要适用于造价与体积关系较大的建筑物，如储油罐、地下油库等。

【例5．3】　某建筑物的体积为500立方米，该类用途、建筑结构和档次的建筑物单位体积造价为600元／立方米。试估算该建筑物的重新购建价格。

【解】　该建筑物的重新购建价格估算为：

500×600＝30（万元）

在现实的房地产估价中，往往将建筑物划分为不同的用途、建筑结构或等级，制作不同时期的基准重置价格表，以供求取某个具体建筑物的重置价格时使用。此表的格式可参见表5．1。

表5．1　建筑物基准重置价格表

（2）分部分项法

分部分项法是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量，再调查、了解估价时点各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，来求取建筑物重新购建价格的方法。

在运用分部分项法测算建筑物的重新购建价格时，需要注意如下两点：

①应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位，有的要用面积，有的要用体积，有的要用长度，有的要用容量（如千瓦、千伏安）。例如，基础工程的计量单位通常为体积，墙面抹灰工程的计量单位通常为面积，楼梯栏杆工程的计量单位通常为延长米。

②既不要漏项也不要重复计算，以免造成测算不准。

采用分部分项法测算建筑物重新购建价格的一个简化例子见表5．2。

表5．2　分部分项法确定建筑物重新购建价格表

（3）工料测量法

工料测量法是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的种类、数量和人工时数，再调查、了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件、建筑设备的单价和人工费标准，最后将各种建筑材料、建筑构配件、建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，来求取建筑物重新购建价格的方法。

工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力并需要其他专家（如建筑师、造价工程师）的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物重新购建价格的求取。采用工料测量法测算建筑物重新购建价格的一个简化例子见表5．3。

表5．3　工料测量法

5．4．3．3　指数调整法

指数调整法是利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。

将原始价值调整到估价时点的价值的具体方法，与市场法中交易日期调整的方法相同。

5．5　建筑物的折旧

5．5．1　建筑物折旧的概念和原因

5．5．1．1　建筑物折旧的概念

估价上的建筑物折旧与会计上的建筑物折旧虽然都称为折旧并有一定的相似之处，但因两者的内涵不同而有着本质的区别。估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即

建筑物折旧＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值

建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。

5．5．1．2　建筑物折旧的原因

根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

（1）物质折旧

物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。物质折旧可进一步从如下4个方面来认识和把握：自然经过年数的老化；正常使用的磨损；意外破坏的损毁；延迟维修的损坏残存。

①自然经过年数的老化主要是由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际经过年数（建筑物从竣工之日起到估价时点止的日历年数）正相关。同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物老化就快。

②正常使用的磨损主要是由人工使用引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。例如，居住用途建筑物的磨损要小于工业用途建筑物的磨损。工业用途建筑物又可分为受腐蚀的建筑物和不受腐蚀的建筑物。受腐蚀的建筑物，由于会受到使用过程中产生的有腐蚀作用的废气、废液等的不良影响，其损毁程度要大于不受腐蚀的建筑物。

③意外破坏的损毁主要是由突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾、雷击；人为方面的，如失火、碰撞等。对于这些损毁即使进行了修复，但可能仍然有“内伤”。

④延迟维修的损坏残存主要是由于没有适时地采取预防、养护措施或修理不够及时引起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙体或地面有裂缝、洞等。

（2）功能折旧

功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。

①功能缺乏是指建筑物没有其应该有的某些部件、设备、设施或系统等。例如，住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。

②功能落后是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。例如，设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。拿住宅来说，现在时兴“三大、一小、一多”式住宅，即客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的住宅。过去建造的卧室大，客厅、厨房、卫生间小的住宅相对而言就过时了。再如高档办公楼，现在要求有较好的智能化系统，如果某个所谓高档办公楼的智能化程度不够，相对而言其功能就落后了。

③功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。例如，某幢厂房的层高为6米，但如果当地厂房的标准层高为5米，则该厂房超高的1米因不能被市场接受而使其所多花的成本成为无效成本。

（3）经济折旧

经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如政府政策变化等）。例如，一个高级居住区附近兴建了一座工厂，该居住区的房地产价值下降，这就是一种经济折旧。这种经济折旧一般是永久性的。再如，在经济不景气时期以及高税率、高失业率等，房地产的价值下降，这也是一种经济折旧。但这种现象不会永久下去，当经济复苏后，这种经济折旧也就消失了。

【例5．4】　某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。

【解】　该旧住宅的折旧总额＝1＋6＋3＝10（万元）

该旧住宅的现值＝重置价格－折旧＝40－10＝30（万元）

5．5．2　建筑物折旧的求取方法

求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。

5．5．2．1　年限法

（1）年限法和有关年限的概念

年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。如收益性建筑物的经济寿命，具体是从建筑物竣工之日开始在正常市场和运营状态下，产生的收入大于运营费用的持续时间，如图5．1所示。

图5．1　建筑物的经济寿命

建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。经济寿命具体可根据建筑物的结构、建筑质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。建筑物的经济寿命还可以通过后面将介绍的市场提取法求出的年折旧率的倒数来求取。

建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。建筑物的实际经过年数是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数，类似于人的实际年龄。建筑物的有效经过年数是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数，类似于人看上去的年龄。

建筑物的有效经过年数可能短于也可能长于其实际经过年数，类似于有的人看上去比实际年龄小，有的人看上去比实际年龄大。实际经过年数是估计有效经过年数的基础，即有效经过年数通常是在实际经过年数的基础上进行适当的调整后得到的：

①当建筑物的维修养护为正常的，其有效经过年数与实际经过年数相当；

②当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者是经过更新改造的，其有效经过年数短于实际经过年数；

③当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效经过年数长于实际经过年数。

建筑物的剩余寿命是其寿命减去经过年数之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命，即

剩余经济寿命＝经济寿命－有效经过年数

因此，如果建筑物的有效经过年数比实际经过年数少，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。建筑物的有效经过年数是从估价时点向过去计算的时间，剩余经济寿命是从估价时点开始到建筑物经济寿命结束为止的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。如果建筑物的有效经过年数少于实际经过年数，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。

利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。只有这样，求出的建筑物折旧，进而求出的建筑物价值，才能符合实际。因为两幢同时建成的完全相同的建筑物如果维修养护不同，其市场价值就会不同，但如果采用实际经过年数计算折旧，那么它们的价值就会是完全相同的。进一步来说，新近建成的建筑物未必完好，从而其价值未必高；而较早建成的建筑物未必损坏严重，从而其价值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑设计、施工质量缺陷或者使用不当，竣工没有几年就已经成了“严重损坏房”；而有些20世纪初建造的旧建筑物，至今可能仍然完好无损，即使撇开文化内涵因素，也有较高的市场价值。

（2）直线法

年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为：

式中　Di——第i年的折旧额，或称做第i年的折旧。在直线法的情况下，每年的折旧额Di是一个常数D。

C——建筑物的重新购建价格。

S——建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。建筑物的残值是预计建筑物达到经济寿命后，不宜继续使用时，经拆除后的旧料价值。清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。

N——建筑物的经济寿命。

R——建筑物的净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率，即

(www.xing528.com)

另外，（C－S）称为折旧基数；年折旧额与重新购建价格的比率称为年折旧率，如果用d来表示，即

有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式为：

式中　Et——建筑物的折旧总额。

采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：

式中　V——建筑物的现值。

设建筑物的剩余经济寿命为n，则有N＝t＋n，现将采用直线法折旧下的计算建筑物现值的各种公式总结在下面的方框内，见图5．2。

图5．2　直线法折旧下的建筑物现值计算公式总结

【例5．5】　某建筑物的建筑面积为100平方米，单位建筑面积的重置价格为500元／平方米，判定其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。

【解】　已知：C＝500×100＝50000（元）；R＝5%；N＝30年；2＝10年。

则：

年折旧额

折旧总额

建筑物现值

（3）成新折扣法

早期运用成本法求取建筑物的现值时，习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。这种方法被称为成新折扣法，计算公式为：

V＝C×q

式中　V——建筑物的现值；

C——建筑物的重新购建价格；

q——建筑物的成新率（%）。

这种成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是在开展大范围的建筑物现值摸底调查时。

如果利用建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，则成新折扣法就成了年限法的另一种表现形式。用直线法计算成新率的公式为：

当R＝0时，

【例5．6】　某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。试用直线法计算该建筑物的成新率。

【解】　已知：t＝10年，n＝30年，R＝0，则

该建筑物的成新率＝×100%＝×100%＝75%

5．5．2．2　市场提取法

市场提取法是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。在假设建筑物残值率为零的情况下，该方法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下：

（1）大量搜集交易实例。

（2）从交易实例中选取三个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例。

（3）对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等有关换算、修正和调整。

（4）求取可比实例在其成交日期时的土地价值，将可比实例的成交价格减去该土地价值得出建筑物的折旧后价值。

（5）求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，将该建筑物重新购建价格减去建筑物折旧后价值得出建筑物折旧。

（6）将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为折旧率。如果可比实例的经过年数与估价对象的经过年数相近，求出的各可比实例折旧率的范围较窄，则可将可比实例折旧率调整为适合估价对象的折旧率。

如果各可比实例的经过年数、区位、维修养护程度等之间有差异，求出的各可比实例折旧率的范围较宽，则应将每个可比实例的折旧率除以其经过年数转换为年折旧率，然后将年折旧率的范围调整为适合估价对象的年折旧率。

（7）将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率，或者乘以年折旧率再乘以其经过年数，便可求出估价对象建筑物的折旧。

利用市场提取法求出的年折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命，即

例如，如果通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为2%，则可以根据其倒数估计估价对象建筑物的经济寿命为50年。

5．5．2．3　分解法

分解法是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和测定，然后加总来求取建筑物折旧的方法。它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。

分解法认为各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧，应根据各自的具体情况分别采用适当的方法来估算。该方法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧。这是将物质折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加。②求取功能折旧。这是将功能折旧分解为各个项目，分别采用适当的方法求取折旧后相加。③求取经济折旧。这是将经济折旧分为不同情况，分别采用适当的方法求取折旧后相加。④求取建筑物的折旧总额。这是将上述求取的所有折旧额相加得到建筑物的折旧总额。分解法求取建筑物折旧的途径可见图5．3。

图5．3　求取建筑物折旧的分解法

（1）物质折旧的求取方法

物质折旧的求取过程和方法如下：

①将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。修复是指恢复到新的或相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，即：

修复所必需的费用≤修复后的房地产价值－修复前的房地产价值

反之，是不可修复的。

②对于可修复项目，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况下所必需的费用作为折旧额。

③对于不可修复项目，根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至可能更换多次。长寿命项目是剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。在实际中，短寿命项目与长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物经济寿命的基础上作出的，例如，基础、墙体、屋顶、门窗、管网、电梯、空调、卫生设备、装饰装修等的寿命是不同的。

短寿命项目分别根据各自的重新购建价格（通常为市场价格、运输费、安装费等之和）、寿命、经过年数或剩余使用寿命，采用年限法计算折旧额。

长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。

④将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。

【例5．7】　某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过年数为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。残值率假设均为零。试计算该建筑物的物质折旧额。

【解】　该建筑物的物质折旧额计算如下：

门窗等损坏的修复费用＝2（万元）

装饰装修的折旧额＝30÷5×3＝18（万元）

设备的折旧额＝60÷15×10＝40（万元）

长寿命项目的折旧额＝（180－2－30－60）÷50×10＝17．6（万元）

该建筑物的物质折旧额＝2＋18＋40＋17．6＝77．6（万元）

（2）功能折旧的求取方法

功能折旧的求取过程和方法如下：

①将功能折旧分为由功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的三类，并进一步分为可修复的和不可修复的。

②对于可修复的功能缺乏引起的折旧，在使用缺乏该功能的重置成本下：

A．估算在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用；

B．估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用；

C．将在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用，即增加该功能所超额的费用，作为折旧额。

如果使用具有该功能的重置成本，则减去在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用，便得到了扣除该功能缺乏引起的折旧后的重置成本。

对于不可修复的功能缺乏引起的折旧，可以：A．采用“租金损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和；B．估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用；C．将未来每年损失租金的现值之和减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用，作为折旧额。

③对于可修复的功能落后引起的折旧，以空调系统落后为例，其折旧额为该功能落后空调系统的重新购建价格，减去该功能落后空调系统已提折旧，加上拆除该功能落后空调系统所必需的费用，减去该功能落后空调系统可回收的残值，加上安装新的功能先进空调系统所必需的费用，减去该新的功能先进空调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用。

与可修复的功能缺乏引起的折旧额相比，可修复的功能落后引起的折旧额加上了功能落后空调系统尚未折旧的价值，减去了功能落后空调系统拆除后的净残值（拆除后可回收的残值减去拆除费用），即多了落后功能的服务期未满而提前报废的损失。

对于不可修复的功能落后引起的折旧，仍以空调系统落后为例，其折旧额是在上述可修复的功能落后引起的折旧额计算中，将安装新的功能先进空调系统所必需的费用，替换为采用“租金损失资本化法”求取的功能落后空调系统导致的未来每年损失租金的现值之和。

④功能过剩一般是不可修复的。功能过剩引起的折旧首先应包括功能过剩所造成的无效成本。该无效成本可以通过使用重置成本而自动得到消除，但如果使用重建成本则不能消除。以前面讲过的层高过高的厂房为例，因为重置成本将依据5米而不是6米层高来估算，而重建成本将依据6米层高来估算。其次，无论是使用重置成本还是使用重建成本，功能过剩引起的折旧还应包括功能过剩所造成的超额持有成本。超额持有成本可以采用“超额运营费用资本化法”——功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。这样，在使用重置成本下：

扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本－超额持有成本

在使用重建成本下，

扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重建成本－（无效成本＋超额持有成本）

⑤将功能缺乏引起的折旧额、功能落后引起的折旧额、功能过剩引起的折旧额相加，即为功能折旧额。

（3）经济折旧的求取方法

经济折旧在估价时点时通常是不可修复的，首先应分清它是暂时性的还是永久性的，然后可以根据租金损失的期限不同，采用租金损失资本化法求取未来每年所损失租金的现值之和作为折旧额。

5．5．3　求取建筑物折旧应注意的问题

5．5．3．1　估价上的折旧与会计上的折旧的区别

求取建筑物折旧应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价上的折旧，注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。以下列直线法折旧下的公式为例：

在会计上，C为资产的原始价值，是当初购置时的价值，它不随着时间的流逝而变化；在估价上，C为资产的重新购建价格，是估价时点时的价值，估价时点不同，C的值可能不同。在会计上，资产的原始价值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无需与资产的市场价值一致；在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值一致。经常出现这种情况：有些房地产，尽管在会计账目上折旧早已提足或快要提足，但估价结果显示其仍有较大的现时价值；而有些房地产，尽管在会计账目上折旧尚未提足或远未提足，但估价结果显示其现时价值已所剩无几。

但在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费（土地取得费用的摊销）就属于会计上的折旧。

5．5．3．2　土地使用年限对建筑物经济寿命的影响

求取建筑物折旧时应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。在实际估价中，土地是有期限的使用权，建筑物经济寿命结束的时间可能与土地使用年限届满的时间不一致，因此，计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇到下列情况时的处理为：

（1）建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。如图5．4（a），是在出让土地使用权上建造的普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建设期为2年，建筑物经济寿命为50年。在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为50年，而不是52年或70年。如图5．4（b），是一幢旧办公楼，在其建成10年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物经济寿命为45年。在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为45年，而不是35年、50年或60年。

图5．4　建筑物经济寿命与土地使用年限关系的几种情况

（2）建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。这样处理是基于《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”的规定。而未考虑未来土地使用权期满后是否可以续期，可以续期的土地使用权人是否去办理续期，以及目前对地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得存在不同意见等复杂情况。如图5．4（c），是一幢在出让土地使用权上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建设期为3年，建筑物经济寿命为60年。在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为37年，而不是60年、63年或40年。如图5．4（d），是一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物经济寿命为50年。在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为46年，而不是50年、44年或40年。

5．5．4　房屋的耐用年限与完损等级评定

5．5．4．1　房屋结构及其耐用年限

（1）房屋的结构

房屋的耐用年限和残值与其结构密切相关，房屋结构分为下列4类7等：

①钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。

②砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。

③砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。

④砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木（石料）结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。

⑤砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。

⑥砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。

⑦简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。

（2）各种结构房屋的耐用年限及其残值

①钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。残值率为0。

②砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。残值率为2%。

③砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。残值率为2%。

④砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。残值率为6%。

⑤砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。残值率为4%。

⑥砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。残值率为3%。

⑦简易结构10年。残值率为0。

5．5．4．2　房屋完损等级评定的有关规定

房屋完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋真实新旧程度和测算房屋折旧的一个重要依据。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。

1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准（试行）》，同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。现将有关内容综合如下：

（1）房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5类：

①完好房。

②基本完好房。

③一般损坏房。

④严重损坏房。

⑤危险房。

（2）房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：

①房屋结构组成分为：地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面。

②房屋装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修。

③房屋设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷装置等）。

（3）房屋完损等级的判定依据是：

①完好房：结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。

②基本完好房：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。

③一般损坏房：结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的。

④严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。

⑤危险房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。

（4）房屋新旧程度的判定标准是：

①完好房：十、九、八成。

②基本完好房：七、六成。

③一般损坏房：五、四成。

④严重损坏房及危险房：三成以下。

5．6　成本法运用举例

【例5．8】　某宗房地产的土地总面积为1000平方米，是10年前通过征收农地取得的，当时取得的费用为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元／平方米；地上建筑物总建筑面积2000平方米，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元。估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。

【解】　土地现值＝620×1000＝620000（元）

建筑物现值＝1200×2000×80%＝1920000（元）

估价对象的现时总价＝620000＋1920000＝2540000（元）

估价对象的现时单价＝2540000÷2000＝1270（元／平方米）

估价思路及难点分析：运用成本法确定房地产价格的难点之一是确定房屋的重新购建价格，要注意重新购建价格应为估价时点时的价格，从而正确确定土地和房屋的现值。

【例5．9】　估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库；坐落在某城市建成区内；土地总面积2500平方米，总建筑面积8500平方米；土地权利性质为出让土地使用权；建筑物建成于1985年7月底，建筑结构为钢筋混凝土结构。

估价要求：需要评估该专用仓库2005年7月30日的价值。

【解】　估价过程：

（1）选择估价方法。本估价对象为专用仓库，很少出现买卖，也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。

（2）选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：

（3）求取土地的重新购建价格。由于该土地坐落在城市建成区内，直接求取其重新开发成本很难，政府尚未公布基准地价，故拟通过如下两个途径求取该土地的重新购建价格：

①采用市场法，利用当地类似出让土地使用权的出让或转让价格来求取。

采用市场法求取土地价格。调查选取了A，B，C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：

可比实例A：土地面积2300平方米；成交日期2004年5月；成交价格605元／平方米。

修正与调整计算：

可比实例B：土地面积3000平方米；成交日期2004年12月；成交价格710元／平方米。

修正与调整计算：

可比实例C：土地面积2500平方米；成交日期2005年5月；成交价格633元／平方米。

修正与调整计算：

故：

②采用成本法，具体是利用征收农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法来求取。

在估价时点（2005年7月30日）征收郊区农地平均每亩需要支付10万元的征地补偿、安置等费用，约合150元／平方米；向政府交付土地使用权出让金等费用30元／平方米；将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要投资（含开发土地的费用、税金和利润）110元。以上合计为290元／平方米，可视为城市边缘熟地的价格。

该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第10级土地上，而估价对象房地产处于第7级土地上，因此，还需要进行土地级别对价格影响的调整。各级土地之间的价格差异如表5．4所示。

表5．4　某城市各级土地之间的价格差异表

据表5．4：

估价对象土地的单价＝290×2．20＝638（元／平方米）

由以上两个途径求得估价对象土地的单价分别为684元／平方米和638元／平方米。该房地产估价主要是以前者为基础，但对于后者也加以充分考虑，并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见，确定土地的单价为680元／平方米。故：

估价对象土地的总价＝680×2500＝170（万元）

（4）求取建筑物的重新购建价格。现时（在估价时点2005年7月30日）与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格（含合理利润、税费等）为1000元／平方米×建筑面积。故：

估价对象建筑物的重新购建总价＝1000×8500＝850（万元）

（5）求取建筑物的折旧。采用直线法求取折旧额。参照规定并根据估价人员的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，残值率为零。故：

估价对象建筑物的折旧总额＝850×20÷60＝283．3（万元）

估价人员到现场观察，认为该专用仓库建筑物的折旧程度为三成，即将近七成新，与上述计算结果基本吻合。

（6）求取积算价格。

估价结果：根据上述计算结果并参考估价人员的经验，将本估价对象专用仓库2005年7月30日的价值总额评估为737万元，折合每平方米建筑面积867元。

估价思路及难点分析：在运用成本法确定房地产价格时，应根据估价对象的情况确定房地产价格内涵，如在本例中首先确定旧房的房地产价格应包括房屋和土地两部分的价值，从而确定正确的成本法计算公式。在具体计算中，土地重新购建价格的求取是一个难点。本例除按照土地价格构成的惯常思路来求取以外，还灵活运用了市场比较法进行求取。既考虑了“成本”的构成，也考虑了市场价值的“逼进”，是一种很好的求取思路。

本章小结

成本法的典型估价对象是现存土地与建筑物合成体的房地产（即现房），其价值等于房地产的重新购建价格减去建筑物的折旧，或者土地的重新购建价格加上建筑物的重新购建价格减去建筑物的折旧。其中，房地产的重新购建价格可模拟房地产开发商的房地产开发过程，根据房地产价格构成，采用成本法求取，或者先分别求取土地和建筑物的重新购建价格然后相加来求取；土地的重新购建价格分为重新购置价格和重新开发成本，重新购置价格可采用市场法、基准地价修正法求取，重新开发成本可采用成本法求取；建筑物的重新购建价格分为重置价格和重建价格，一般建筑物适用重置价格，有特殊保护价值的建筑物适用重建价格，求取的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法等；建筑物的折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧，求取的方法主要有年限法、市场提取法和分解法。上述内容用框图表示，见图5．5。

图5．5　成本法总结

复习思考题

1．成本法中的“成本”是成本还是价格？原因何在？

2．客观成本与实际成本的含义与区别是什么？

3．如何求取重新购建价格？

4．如何求取建筑物的折旧？

5．某人于2007年7月预购了一幢别墅（总售价为220万元），并先后向开发商支付了180万元。该别墅于2008年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了60万元。2008年9月为筹建资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2008年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为240万元，该人希望评估值为2008年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即300万元。请问：可否按2008年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值？为什么？

6．某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于2004年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元／平方米；建筑物的结构为钢筋混凝土，于2005年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积800元。2008年10月1日与该房地产的地段和用途相同，使用权年限为50年的土地单价为1100元／平方米；该类房屋的重置价格（含使用权年限为50年的土地价格）为每平方米建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2008年10月1日的总价格。

7．某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧总额。