房地产市场比较法：原理与适用条件

4　市场比较法

学习目标与要求

理解市场比较法的基本概念、基本原理和相关概念；了解市场比较法的适用范围和条件；掌握市场比较法的计算公式和估价步骤；熟练运用市场比较法评估房地产实例。

4．1　市场比较法的基本原理

4．1．1　市场比较法的概念

市场比较法，又称市场法、比较法、交易实例比较法、现行市价法等，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。它是房地产估价方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典估价方法。由于是利用已被市场验证的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，市场比较法是一种很直接、很具有说服力的估计方法，其估价结果也最容易被人们理解和接受。

4．1．2　市场比较法的基本原理

市场比较法的理论依据是房地产价格形成中的替代原理。根据替代原理，在市场上任何经济主体都谋求以最小的代价取得最大利润或效用，所以他们在选择商品时会选择效用大而价格相对低的商品。当价格一定、效用趋于偏小时，或者效用一定、价格趋于偏高时，购买者就会放弃购买，因此效用均等的同种商品或者服务在其价格上应该相等。我们把在效用上能够相互替代的产品称为替代品，在一个完全竞争的市场上，两个以上具有同等效用的替代品同时存在时，该类商品的价格就会由于替代关系而通过相互竞争，最终促使其价格趋于一致。替代原理同样适用于房地产市场。尽管房地产是一种独一无二的商品，但仍然具有相对的替代性。也就是说，由于房地产具有类似房地产的存在，类似房地产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致，或者说相互的价格不至于偏离得太远。

当然，由于在现实的房地产交易中，交易双方的动机、偏好、对市场行情的了解程度、讨价还价的能力等不同，具体一宗房地产的交易价格可能会偏离其正常价格。但是，只要有较多的交易实例，其成交价格的综合结果就可以作为正常市场价格的参考值，这是“大数定律”作用的结果。大数定律是随机现象中的基本规律。人们在长期实践中发现，在随机现象的大量重复中往往出现几乎必然的规律。例如在测量中，由于种种原因，每次测得的结果虽然不尽相同，但是大量重复测量结果的平均值却几乎必然接近于一个确定的数。大数定律就是这类规律的总称。

4．1．3　市场比较法的适用对象和条件

在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供求圈内，与待估房地产类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等；而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以用市场比较法进行估价。

市场比较法的适用条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场比较法估价。即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场比较法也可能不适用，例如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有类似房地产发生交易，像1994年以后一段时期的海南。

另外，运用市场比较法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常成交价格（交易情况修正）；需要将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格（交易日期修正）；需要将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格（房地产状况修正），通过三个修正消除可比实例成交价格与估价对象客观合理价格之间的差异，然后求得估价对象的客观合理价格。这些修正和调整一般难以采用数学公式或数学模型予以量化，而主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对可比实例、估价对象所在地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查、了解作出判断。如果估价人员不具备这些知识和经验，则很难运用市场比较法得出正确的估价结果。

市场比较法的原理和技术，除可直接用于评估房地产的价格外，还可以用于评估房地产租金，以及用于其他估价方法中的有关参数的求取，如重新购建价格、经营收入、运营费用、空置率、资本化率、开发经营期等。

4．1．4　市场比较法的操作步骤

根据《房地产估价规范》的规定，市场比较法的操作步骤分为如下七个步骤：

（1）搜集交易实例；

（2）选取可比实例；

（3）建立价格比较修正基础；

（4）进行交易情况修正；

（5）进行交易日期修正；

（6）进行房地产状况修正；

（7）求取比准价格。

4．2　市场比较法的估价步骤

市场比较法估价步骤具体操作如下：

4．2．1　搜集交易实例

市场比较法估价立足于“比较”，因此强调拥有充裕的可供比较的交易实例是前提。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，并据此评估出客观合理的价格。

4．2．1．1　搜集交易资料的途径

搜集交易实例虽然是市场比较法中的一个步骤，但交易实例的搜集无需等到需要采用市场比较法估价时，在平时就应当留意搜集和积累交易实例。只有这样才能保证采用市场比较法估价时有足够多的交易实例可供选取。搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：

（1）查阅政府有关部门的关于房地产交易的资料。例如，房地产权利人转让房地产时向政府有关部门申报的成交价格资料，政府出让土地使用权的价格资料，政府或者其授权部门确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格及房地产市场交易资料。

（2）从报纸、杂志、网络上获取有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。

（3）同开发商、代理商直接接触了解房地产用途、结构、布局、价格等。

（4）参加年度房地产交易会，索取房地产的各种行情方面的资料。

（5）同行之间的信息共享。估价机构或估价人员之间可以约定相互交换所搜集的交易实例。

（6）向当事人、潜在购买者、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解。

（7）道听途说的行情有时也要收集。

对于以上渠道收集来的资料，价格的种类是多种多样的，其中如：地价税，地税，土地征用、抵押等估价额，法院公证登记估价额，标售拍卖价格，房地产销售说明书的价目，广告刊登的价格等，都不是正常价格，即不是实际交易价格，价格中含有特殊因素。如利用这些资料进行参考，须慎重分析其内容及其与市场价格相差的比率，判断它们与正常价格的区别。

4．2．1．2　搜集交易资料的内容

搜集交易资料时，并不是任何信息都搜集，而是尽可能较多地搜集与后面三大修正有关的内容，但应注意搜集内容的完整性和真实性，因为搜集内容完整、真实的交易实例是提高估价精度的一个基本保证。在搜集交易实例时，一般包括：

（1）交易实例房地产的状况，如名称、坐落、面积、四至范围、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等。

（2）交易双方，如卖方和买方的名称、相互关系。

（3）成交日期。

（4）成交价格，包括计价方式（如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价）、付款方式（如一次性付款、分期付款、贷款方式付款）。

（5）交易情况，如交易目的，交易方式，交易税费的负担方式，有无利害关系人之间的交易、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。

为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所收集内容的统一性和规范化，最好事先将房地产分为不同的类型，如分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业等，针对这些不同类型的房地产，将所需要搜集的内容制成统一的表格，搜集交易实例时按事先制作好的“交易实例调查表”填写，不仅能够避免遗漏重要内容，而且很方便。通常可以采用的交易实例调查表，见表4．1。

表4．1　交易实例调查表

资料收集是估价机构的一项十分重要的基础工作，要实现估价机构的可持续发展，估价人员自身必须不断学习、进步。要求机构将一手的、基础的市场资料及时、准确地收集和积累，建立房地产交易实例库、资料库，形成良好的运行机制。这是从事房地产估价的一项基础性工作。交易实例库的建立，可通过制作交易实例卡片，分门别类存放，或将收集到的交易实例分门别类地存入计算机数据库中，这样有利于保存和在需要时查找、利用。

4．2．2　选取可比实例

虽然估价人员搜集和积累的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。因此，需要从中选择符合一定条件的交易实例作为估价中用于参照比较的交易实例。这些用于比较参照的交易实例称为可比实例。

4．2．2．1　选取可比实例应符合的条件

交易实例能选取为某一估价对象的可比实例，应符合以下条件：

（1）可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产。即可比实例房地产应与估价对象房地产处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、结构、权利性质等方面与估价对象相同或相似。

（2）可比实例的成交日期应与估价时点接近。这里要求的“接近”是相对而言的，如果房地产市场比较平稳，则较早发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可以被选取为可比实例；但如果房地产市场变化快，则可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为这种情况下难以进行交易日期调整，即使有时勉强选用为可比实例，进行交易日期修正时可能会出现较大的偏差。

（3）可比实例的交易类型应与估价目的吻合。房地产交易类型主要有房地产买卖、房屋租赁、房地产抵押、房地产抵债、房地产投资入股等。如果为买卖、租赁目的估价，则应选取相应的买卖、租赁实例为可比实例，其他交易目的也一样。但选定交易类型时也应考虑某一具体交易方式对价格的影响，如选取买卖实例作为可比实例，一般应选取协议方式的买卖实例，不宜选取拍卖方式的买卖实例，因为拍卖方式往往抬高买卖价格，导致后面不得不进行交易情况修正。

（4）可比实例的成交价格应是正常市场价格或可修正为正常市场价格。正常市场价格是指房地产的交易情况为正常交易时形成的价格，即选取的可比实例房地产必须为正常的交易或可修正为正常的交易。所谓正常交易，是指交易应当是公开、平等、自愿的，即在公开市场、完全竞争、信息畅通，交易双方平等自愿，没有私自利益关系的情况下的交易；不存在不了解市场行情、垄断、强迫交易等因素的影响，即使存在这些因素，也能依据相关资料把不正常交易情况下的价格修正到正常交易情况下的价格。

4．2．2．2　选取可比实例的数量要求

依据“大数定律”，选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是如果要求选取的数量过多，可能由于交易实例的数量有限而难以实现，另外后续进行修正、调整的工作量太大。因此一般选取3～10个可比实例即可。

值得注意的是，当符合要求的交易实例较多时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能“舍近求远”，否则，估出的结果则偏离较大。

4．2．3　建立价格比较修正基础

选取了可比实例后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、相互可比，为进行后续的比较修正建立共同的基础。建立价格可比基础具体包括下列五个方面。

4．2．3．1　统一的付款方式

由于房地产价值量大，房地产成交价格往往采用分期付款的方式支付。而付款期限的长短不同，付款数额在付款期限内的分布不同，实际价格也会有所不同。在估价中为了便于比较，价格应以一次性付清所需支付的金额为基准，所以，需要将分期付款可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次性付清的数额。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。

【例4．1】　某房地产交易总价款30万元，其中首付款10万元，余款20万元于半年后一次性付清，假设月利率为1%，则在其成交日期时一次性付清的价格为多少？

【解】　该宗房地产在其成交日期一次付清的价格为：

在例4．1中，如果已知的不是月利率，而是年利率r，则（1＋1%）6就变为（1＋r）0．5；如是半年利率r，则（1＋1%）6就变为（1＋r）；如是季度利率r，则（1＋1%）6就变为（1＋r）2。

4．2．3．2　统一采用单价

将所选取的可比实例成交价格均应统一为单位价格，用于比较修正计算。例如，房地产及建筑物通常为单位建筑面积、单位套内建筑面积或者单位使用面积上的价格；土地除了单位土地面积上的价格，还可以统一为单位建筑面积上的价格——楼面地价。在这些情况下，单位面积是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位，如仓库以单位体积为比较单位，停车场以每个车位为比较单位，医院以每个床位为比较单位等。

4．2．3．3　统一货币种类和货币单位

在统一货币种类方面，不同的货币种类不仅名称不同、货币单位不同，而且币值也不相等，它们之间经常需要换算或兑换。不同货币种类的价格之间的换算，应采用该价格成交时对应日期（不一定是估价日期）的市场汇价。但如果先按照原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用估价时点的汇率进行换算。汇率取值一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。

在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，单价通常都采用“元”，总价通常采用“万元”。

4．2．3．4　统一面积内涵

在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价的，有按套内建筑面积计价的，也有按使用面积计价的。它们之间的换算公式如下：

建筑面积下的价格＝套内建筑面积价格×套内建筑面积／建筑面积

建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积／建筑面积

套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积／套内建筑面积

4．2．3．5　统一面积单位

在面积单位方面，中国内地通常采用平方米（土地面积单位除了平方米，有时还采用公顷、亩），中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。各种单位之间的换算如下：

1公顷＝10000平方米

1亩＝666．67平方米

1平方米＝10．764平方英尺

1坪＝3．30579平方米

将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格如下：

平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000

平方米下的价格＝亩下的价格÷666．67

平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10．764

平方米下的价格＝坪下的价格÷3．30579

【例4．2】　某公司搜集了甲、乙两宗交易实例：甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三次付款，首期支付16万元，半年后支付32万元，余款32万元于一年后付清；乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交日一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关修正之前应先做如下处理：

（1）统一付款方式。如果以成交日期时一次付清时为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则：

甲总价＝16＋＋＝76．422（万元人民币）

乙总价＝15（万美元）

（2）统一采用单价。

甲单价＝＝3821．1（元人民币／平方米．建筑面积）

乙单价＝＝60（美元／平方英尺．使用面积）

（3）统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交日人民币与美元的市场比价为1∶8．3，则：

甲单价＝3821．1（元人民币／平方米．建筑面积）

乙单价＝60×8．3＝498（元人民币／平方英尺．使用面积）

（4）统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积＝0．75平方米使用面积，则：

甲单价＝3821．1（元人民币／平方米．建筑面积）

乙单价＝498×0．75＝373．5（元人民币／平方英尺．建筑面积）

（5）统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米＝10．764平方英尺，则：

甲单价＝3821．1（元人民币／平方米．建筑面积）

乙单价＝373．5×10．764＝4020．4（元人民币／平方米．建筑面积）

4．2．4　进行交易情况修正

4．2．4．1　交易情况修正的含义

可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于评估的是估价对象的客观合理价格或价值，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的，才可以作为估价对象的客观合理价格或价值。这种对可比实例不正常成交价格进行的修正，称为交易情况修正。进行交易情况修正的目的是为了排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，经过交易情况修正之后，就将可比实例不正常的成交价格变成了正常价格。

4．2．4．2　造成成交价格偏差的因素

由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性以及房地产市场是一个不完全市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。造成成交价格偏差的因素主要有以下七个。

（1）有利害关系人之间的交易。例如，父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的房地产交易，成交价格通常低于正常市场价格。

（2）急于出售或购买的交易。例如，欠债到期或者抵押房地产拍卖清偿等急于出售房地产来偿还债务的，成交价格往往偏低；急于购买情况下的成交价格往往是偏高的。

（3）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。如买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高；相反，卖方不了解市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。

（4）交易双方或一方有特别动机或偏好的交易。例如，买方或卖方对买卖的房地产有特别的爱好、感情，成交价格往往偏高。

（5）受债权债务关系影响的交易。例如，房地产上设立了抵押权、典权或有拖欠工程款的交易。

（6）相邻房地产的合并交易。房地产价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低，但这类房地产如果与相邻房地产合并后，效用通常会增加。因此当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时，该房地产的拥有者通常会索要高价，而相邻房地产的拥有者往往也愿意以较高的价格购买。所以相邻房地产合并交易的成交价格往往高于其单独存在、与其不相邻交易时的正常市场价格。

（7）交易税费非正常负担的交易。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳应由卖方交付的税费，买方缴纳应由买方交付的税费。但在实际的房地产交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方缴纳，如契税本由买方负担，却转嫁给了卖方；交易手续费本应由双方各负担一部分，却转嫁给了其中的一方。

（8）特殊交易方式的交易。特殊的交易方式包括拍卖、招标、哄抬或抛售等。通常来讲，正常的成交价格是买卖双方经过充分讨价还价的协议价格。拍卖、招标等方式容易受现场气氛、情绪的影响而使价格失常。但我国大陆目前的土地使用权出让是例外，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格往往偏低。

4．2．4．3　交易情况修正的方法

上述特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正。交易情况修正的方法主要有百分率法。

百分率法修正公式为：

可比实例成交价格×交易情况修正系数＝正常价格

交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，假设可比实例成交价格比正常价格高低的百分率为±s%（高时为＋s%，低时为－s%），则有：

或

上式中或为交易情况修正系数。

【例4．3】　某可比实例A及某可比实例B的成交价与交易情况修正系数如下：

A的正常价格为：V正＝V比×＝4500×＝4736．84（元／平方米）

B的正常价格为：V正＝V比×＝5000×＝4901．96（元／平方米）

交易情况修正的难点就在于把握可比实例成交价格偏离正常价格的程度。但由于缺乏客观、统一的尺度，这种把握有时比较困难，只能依靠估价人员凭借扎实的理论知识、丰富的实践经验和对当地房地产市场行情、交易习惯的了解来作出判断。

其中，对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚交易税费非正常负担的实际情况，然后根据公式计算即可。在修正方法上，主要是把握下列公式：

正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格

应由卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方应缴纳的税费比率

正常成交价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格

应由买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方应缴纳的税费比率

【例4．4】　某宗房地产交易，买卖双方在合同中规定，买方付给卖方2325元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%，试求该宗房地产的正常成交价格。

【解】　该宗房地产的正常成交价格求取如下：

4．2．5　进行交易日期修正

4．2．5．1　交易日期修正的含义

可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点的价格，是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与待估房地产的估价时点不同，房地产市场状况在这期间可能发生了上涨或下跌，价格就会有所不同，因此应将比准实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格，才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易日期修正。

交易日期修正的实质是对房地产市场状况的修正。当然，在这段时间，如果房地产市场状况没有发生变化，即处于平稳状态，是不需要进行交易日期修正的。只有在这段时间，房地产市场状况发生了上涨或下跌，才需要进行交易日期修正。经过交易日期修正就将可比实例在成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

4．2．5．2　交易日期修正的方法

交易日期修正主要采用百分率法，其一般公式为：

其中交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，可比实例价格涨跌的百分率为±T%（涨时为＋T%，跌时为－T%），则：

上式中（1±T%）或为交易日期修正系数。

交易日期修正的关键是要把握可比实例、估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨跌变化情况，具体是调查、了解过去不同时间的数宗类似房地产的价格，找出这类房地产的价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行交易日期修正。修正的具体方法通常采用价格指数法或价格变动率法，也可以采用时间序列分析法（时间序列分析法的有关内容见本书第8章“长期趋势法”）。

（1）价格指数法

编制价格指数，需要选择某一时期作为基期，价格指数按基期不同又分为定基价格指数和环比价格指数。定基价格指数是以某一固定时期为基期。环比价格指数是以上一时期作为基期。定基价格指数和环比价格指数的编制原理见表4．2。

表4．2　价格指数的编制原理

采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：

【例4．5】　某宗房地产2008年6月的价格为3600元／平方米，现需要将其修正到2008年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4～10月的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92．5，98．1（以2008年1月为100）。试计算该宗房地产2008年10月的价格。(www.xing528.com)

【解】　该宗房地产2008年10月的价格计算如下：

采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：

可比实例在估价时点时的价格＝可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数

【例4．6】　某宗房地产2008年6月的价格为4000元／平方米，现需要将其修正到2008年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4～10月的价格指数分别为99．6，94．7，96．7，105．0，109．2，112．5，118．1（均以上个月为100）。试计算该宗房地产2008年10月的价格。

【解】　该宗房地产2008年10月的价格计算如下：

（2）价格变动率法

房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。

采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：

【例4．7】　为评估某宗房地产2008年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格6000元／平方米，成交日期为2007年10月末，另调查获知2007年6月末至2008年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1．5%，2008年2月末至2008年9月末平均每月比上月上涨2%。试对该可比实例的价格进行交易日期修正。

【解】　该宗房地产2008年9月的价格计算如下：

6000×（1＋1．5%）4×（1＋2%）7＝6316（元／平方米）

采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：

【例4．8】　为评估某宗房地产2008年3月1日的价格，选取了某一可比实例：成交日期为2007年4月30日，成交价格15000元／平方米，另市场调查获知，该类房地产以人民币为基准的价格2007年间平均每月上涨1．5%，2008年以来平均每月下跌0．5%。试对该可比实例的价格进行交易日期修正。

【解】　该宗房地产2008年3月1日的价格计算如下：

15000×（1＋1．5%×8）×（1－0．5%×2）＝16632（元／平方米）

交易日期调整的价格指数或价格变动率，应选用房地产价格指数或价格变动率。因为房地产价格指数或变动率能全面反映引起房地产价格变化的因素。房地产价格指数或变动率可细分为：①全国房地产价格指数或变动率；②某地区房地产价格指数或变动率；③全国某类房地产价格指数或变动率；④某地区某类房地产价格指数或变动率。因为房地产是区域性市场，因此，针对具体的可比实例，最适用的是可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。

4．2．6　进行房地产状况修正

4．2．6．1　房地产状况修正的含义

房地产自身状况不同，房地产的价格也会不同。而房地产本身恰恰又具有独一无二性，导致可比实例的房地产状况和估价对象房地产状况之间存在或多或少的差异，因此应对比准实例成交价格进行房地产状况修正。对房地产状况进行修正后，可比实例在其房地产状况下的价格就变成了在估价对象房地产状况下的价格。

4．2．6．2　房地产状况修正的内容

由于房地产状况分为区位状况、权益状况和实物状况，从而房地产状况修正包括区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正。每种状况修正还可以进一步细分为若干因素的修正。由于构成房地产状况的因素比较复杂，房地产状况修正是市场比较法的一个难点和关键。

（1）区位状况修正的内容

区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。区位状况修正是将可比实例房地产在其区位状况下的价格调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。

区位状况比较修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷度、环境、配套设施、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。其中，环境包括自然环境、人工环境、社会环境、景观等；配套设施是指比准实例、估价对象以外的部分，包括基础设施和公共服务设施。对于住宅，公共服务设施主要指教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电等公共设施的完备程度。对于商业用房，楼层也是极其重要的区位因素，对房地产价格或者租金影响很大。

（2）权益状况修正

权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。权益状况修正是将可比实例在其权益状况下的价格调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。

权益状况修正的主要内容有：土地使用权年限，城市规划限制条件（容积率）等。在实际估价中，遇到最多的是土地使用权年限修正。其修正的具体方法参见第6章收益法6．2节的内容。

（3）实物状况修正

房地产实物状况是指对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为估价对象房地产实物状况下的价格。实物状况修正的内容很多，对于土地主要有面积大小、形状、基础设施完备程度（房地产内部）、土地平整程度、地势、地质水文状况等。对于建筑物主要有新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。

4．2．6．3　房地产状况修正的思路和方法

（1）房地产状况修正思路

房地产状况的修正思路为：

①确定对估价对象房地产价格有影响的房地产状况方面的各因素。

②判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况。

③将比准实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差别造成的价格差异程度。

④根据差异程度对比准实例的价格进行修正。

总的来说，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格做增价修正；反之，则应做减价修正。

（2）房地产状况修正的方法

房地产状况修正的方法主要有百分率法。

百分率法修正公式为：

在百分率法中，房地产状况修正系数以估价对象房地产状况为基准来确定。假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±R%（高时为＋R%，低时为－R%），则：

上式中或为房地产状况修正系数。

运用百分率法具体进行房地产状况修正的方法有直接比较修正和间接比较修正两种。

①直接比较修正

直接比较修正一般是采用评分的办法，以估价对象的房地产状况为基准（通常定为100分），将可比实例的房地产状况与它逐项打分。如果可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100。然后将所得的分数转化为修正价格的比率，具体参见表4．3。

表4．3　房地产状况直接比较表

采用直接比较进行房地产状况修正的公式为：

上式位于分母的括号内填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。

②间接比较修正

间接比较修正不是以估价对象的房地产状况为基准，而是设想一个标准的房地产，以该标准的房地产状况为基准，将可比实例及估价对象的房地产状况均与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率，具体参见表4．4。

表4．4　房地产状况间接比较表

采用间接比较进行房地产状况修正的公式为：

上式位于分母的括号内填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分。位于分子的括号内填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。

4．2．6．4　房地产状况修正应注意的问题

（1）估价对象的房地产状况，必须是估价时点的房地产状况；可比实例的房地产状况，必须是可比实例房地产在其成交日期时的状况，而不是在估价时点或其他时候可能发生了变化后的情况。因为不同的时间点，某一具体房地产的房地产状况就不一样。

（2）由于不同用途的房地产，影响其价格的区位因素和实物因素不同，因此，在进行区位状况和实物状况的比较修正时，具体比较修正的内容和权重应有所不同。例如，居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输；农业房地产则重视土壤、排水和灌溉条件等。即使某些因素相同，但对价格的影响程度也不一定相同。

4．2．7　求取比准价格

由以上内容可知，市场比较法估价需要经过交易情况修正、交易日期修正和房地产状况修正。通过交易情况修正后，将比准实例的实际而不是正常的价格变成了正常价格；经过了交易日期修正后，就将比准实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点的价格；经过了房地产状况修正后，就将比准实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。经过这三大方面的修正，就把比准实例房地产的实际成交价格变成了估价对象房地产在估价时点的客观合理价格。

4．2．7．1　求取单个可比实例的比准价格

在现实的房地产估价中，采用市场比较法估价，通常至少选取三个可比实例，而每个可比实例都要经过上述三个方面的修正，三个修正综合起来，经公式计算得出每个可比实例的比准价格。计算采用百分率法修正系数连乘公式。

百分率法修正系数连乘公式为：

由于房地产状况修正中有直接比较修正和间接比较修正公式，因此，较具体化的综合修正计算公式有直接比较修正公式和间接比较修正公式两种。

（1）直接比较修正公式

上式中，交易情况修正以正常价格为基准，交易日期修正以成交日期时的价格为基准，房地产状况修正以估价对象的房地产状况为基准。

（2）间接比较修正公式

间接比较修正与直接比较修正不同的是设想一个标准的房地产，以该标准的房地产状况为基准，将可比实例及估价对象的房地产状况均与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。上式中，标准化修正的分子为100，表示以标准房地产的状况为基准，分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数；房地产状况修正的分母为100，表示以标准房地产的状况为基准，分子是估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数。

4．2．7．2　求取综合比准价格

每一个可比实例的成交价格经过上述各项修正后，都会相应地得出一个比准价格，如有3个比准实例，经过各项修正后，会得到3个比准价格，但这些比准价格可能是不一致的，最后需要将它们综合成一个比准价格，以此作为比较法的估算结果。将多个可比实例价格综合成一个最终比准价格的方法通常有下列四种：

（1）平均数

平均数又分为简单算术平均数和加权算术平均数。简单算术平均数是把修正出的各个价格直接相加，再除以这些价格的个数，所得的数即为综合出的一个价格。设V1，V2，V3，…，Vn为修正出的n个价格，则其简单算术平均数的计算公式为。

加权算术平均数是在把修正出的各个价格综合成一个价格时，考虑到每个价格的重要程度不同，先赋予每个价格不同的权数，然后综合出一个价格。对于与估价对象房地产最类似的可比实例房地产所修正出的价格，赋予最大的权数；反之，赋予最小的权数。设V1，V2，V3，…，Vn为修正出的n个价格，f1，f2，f3，…，fn依次为V1，V2，V3，…，Vn的权数，则其加权算术平均数的计算公式为。

（2）中位数

中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均为综合出的一个价格。

（3）众数

众数是一组数值中出现次数最多的数值。

（4）其他方法

其他方法将修正出的多个价格综合成一个价格，如去掉一个最低价和一个最高价，将余下的拿来简单算术平均。此外估价人员也可根据自身经验，以某一个比准价格为主，参考其他比准价格最终确定一个价格。

在实际估价中，最常用的是平均数，其次是中位数，很少用众数。

4．3　市场比较法的运用实例分析

【例4．9】　为评估某房地产的价格，选取了A、B、C三宗可比实例，有关资料见表4．5。

表4．5　三宗可比实例资料表

另可比实例A为分期付款。即于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，年利率为5%；可比实例B、C为成交日一次性付款。该类房地产以人民币为基准的市场价格2008年上半年间逐月上涨1．5%，下半年以来逐月上涨0．8%，美元与人民币的市场汇价2008年4月1日为1∶8．28，2008年2月1日为1∶8．30，2008年10月30日为1∶8．26。试评估某房地产于2008年10月30日的正常市场价格。

【解】　估算该房地产2008年10月30日的正常市场价格如下：

（1）建立价格可比基础

可比实例B价格＝600×8．30＝4980．00（元／平方米）

（2）计算单个比准价格

（3）计算最终估价对象价格

将上述单个比准价格的简单算术平均数作为估价对象的估算结果。则

估价思路及难点分析：市场比较法最核心的步骤是对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，最后综合的结果即为估价对象的客观合理价格或价值。但在进行三大修正之前应建立统一的价格基础。具体落实到某一个估价案例，要不要建立价格可比基础，要看选取的可比实例提供的相应资料。该例中估价对象的可比实例的成交价格有的是总价，有的是单价；面积单位既有平方米，又有平方英尺；付款方式既有一次性付款，又有分期付款；付款的币种既有人民币，又有美元，因此，有必要首先建立价格可比基础，再进行三大修正。进行三大修正时，该例中直接给出了各可比实例的交易情况、房地产状况与基准的偏离程度资料，故直接套用到交易情况修正系数和房地产状况修正系数中去计算就行了。难点是进行交易日期修正。该例中给出的是该类房地产价格逐月递增递减变动率的资料，应套用逐月递增递减价格变动率进行交易日期修正的公式。在确定期数时，很多人很容易出错，其实牢记一点就行了，就是要把握住从可比实例的成交日期到估价时点这一段的时间差，这一段时间总共经过多少期。这点把握住就不会出错了。

【例4．10】　为评估某商品住宅的价格，在该商品住宅的附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如表4．6。

表4．6　可比实例资料表

该类商品住宅2006年4～10月的价格指数（定基价格指数）见表4．7。

表4．7　2006年4～10月的价格指数表

房地产状况的比较判断结果见表4．8。

表4．8　房地产状况比较表

试利用上述资料估算该商品住宅2006年10月24日的正常市场价格。

【解】　估算该商品住宅2006年10月24日的正常市场价格如下：

（1）计算公式

（2）交易情况修正系数

（3）交易日期修正系数

（4）房地产状况修正系数

（5）计算单个比准价格

（6）计算最终估价对象价格

将上述单个比准价格的简单算术平均数作为估价对象的估算结果。则：

估价思路及难点分析：思路同上例4．9中分析一样。由于该例中选取的三个可比实例的成交价格资料是统一的，因此，没有必要再建立价格可比基础，应直接进行三大修正。该例中直接给出了各可比实例的交易情况的偏离程度资料，故直接套用到交易情况修正系数中去计算就行了。房地产状况则列举了三个影响房地产价格的因素，根据其影响价格的程度不同，赋予了不同的权重，权重大的因素，则其影响房地产价格的程度深，反之，则浅。认识这一点后，在计算房地产状况修正系数时，在分母部分应根据各个因素的权重综合算出可比实例房地产状况相对于估价对象房地产的得分，再套用到房地产状况修正系数中去，就算出了每个可比实例的房地产状况修正系数了。进行交易日期修正，该例中给出的是该类房地产价格定基价格指数的资料，应套用定基价格指数进行交易日期修正的公式。把握两个时间点的价格指数，一是成交日期时的价格指数，另一个是估价时点时的价格指数，套用相应的公式就算出了交易日期修正系数。总之，要熟悉各个公式。

本章小结

本章介绍的是房地产估价方法中的市场比较法，也是估价实务中用得很多的一种方法。第一节介绍的是市场比较法的基本原理，包括该方法的概念、理论依据及适用的对象和条件；第二节具体介绍市场比较法的操作步骤，从搜集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础、进行三项修正直到最终求取比准价格，完整地介绍了用市场比较法如何估出估价对象的客观合理价格或价值；第三节选取了两个有代表性的市场比较法的估价实例，针对实例，分析了各实例的估价思路及其难点所在。见图4．1。

图4．1　市场比较法估价步骤

复习思考题

1．什么是市场比较法？

2．市场比较法的理论依据是什么？

3．市场比较法适用的对象和条件是什么？

4．市场比较法的操作步骤是什么？

5．搜集交易实例的途径主要有哪些？

6．估价对象房地产、类似房地产、可比实例房地产三者的含义、异同点和相互关系是什么？

7．什么是交易情况修正？如何进行交易情况修正？

8．什么是交易日期修正？如何进行交易日期修正？

9．什么是房地产状况修正？如何进行房地产状况修正？

10．市场比较法的综合修正公式及含义是什么？

11．如何将多个比准价格综合成一个最终比准价格？

12．为采用比较法评估某房地产价格，现搜集甲、乙、丙三宗交易实例：甲实例建筑面积200平方米，成交总价160万元，分三次支付，首期支付50万元，半年后支付50万元，余款于一年后付清，月利率为0．5%；乙实例建筑面积3300平方英尺，成交总价29万美元，于成交日一次付清，成交日人民币与美元的市场比价为1∶8．27；丙实例建筑面积为144平方米，套内建筑面积108平方米，套内建筑面积价格为10000元／平方米，成交日一次付清。试将上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币单价。

13．需要评估某商品住宅的正常价格，在该商品住宅附近地区选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表4．9。

表4．9　可比实例资料表

另知美元与人民币的市场汇价2005年12月1日为1∶8．5，2006年1月1日为1∶8．30，2006年5月1日为1∶8．26。该类房地产以人民币为基准的市场价格从2005年10月直到2006年上半年间逐月上涨1%，2006年下半年以来逐月上涨0．8%。试评估某房地产于2006年11月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。