房地产估价理论与实务

3　房地产估价原则与估价程序

学习目标与要求

掌握独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，替代原则，估价时点原则，公平原则；熟悉房地产估价的程序。

3．1　房地产估价原则

人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。

对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则。同时在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有5项：①合法原则；②最高最佳使用原则；③替代原则；④估价时点原则；⑤公平原则。

房地产估价技术性原则是房地产估价理论的重要组成部分，它使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，使对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。每一位估价人员都应正确地理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。

3．1．1　合法原则

合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：

3．1．1．1　在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据

现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。

根据上述权属证书和其他有关证件如：政府关于房地产方面的文件、法院关于房地产方面的裁决书等，就可以判明待估房地产的产权情况，按其合法产权评估。具体需明确：农民集体所有的土地不能当作国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当作有偿出让的土地来估价，临时用地不能当作长久用地来估价，违法占地不能当作合法占地来估价，临时建筑不能当作永久建筑来估价，违法建筑不能当作合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当作产权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不能当作手续完备的房地产来估价，部分产权的房地产不能当作完全产权的房地产来估价，共有的房地产不能当作独有的房地产来估价。

3．1．1．2　在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据

城市规划、土地用途管制是房地产使用中必须执行的强制性标准。因此，在估价中也必须以其使用符合这些规定为前提。在用途方面，如果城市规划规定了某宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看适合用作商业用途，除非申请变更为商业用途且得到批准，否则必须以居住用途为前提来估价。在容积率方面，如果城市规划规定了某宗土地的容积率，则必须以不超过此容积率为前提来估价，如果超过此容积率来估价，由于超出的容积率违法，没有法律保障，由此评估出的较高的价格得不到社会承认，从而不能实现。

3．1．1．3　在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据

处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠予等。以抵押为例：

（1）法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”因此，在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。

（3）《中华人民共和国担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”所以，再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。

3．1．1．4　在其他方面，评估出的价格必须符合国家的价格政策

例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。如房改售房的价格，要符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定；农地征用和城市房屋拆迁补偿估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规。

3．1．2　最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。

最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。可见，最高最佳使用必须符合4个标准：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。

最高最佳使用具体包括3个方面：①最佳用途；②最佳规模；③最佳集约度。

寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：

（1）法律上的许可性：对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。

（2）技术上的可能性：对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。

（3）经济上的可行性：对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来的收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。

（4）价值是否最大：在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。

进一步来讲，有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则：①收益递增递减原理；②均衡原理；③适合原理。

收益递增递减原理可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。

收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律（又称边际收益递减原理），可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。

收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模）超过一定限度后，收益开始下降。

收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模的收益（又称规模报酬规律），可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有3种可能：一是产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益不变；二是产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益递增；三是产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益递减。在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。

均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价修正。这种情况在现实中经常遇到，如在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧，此时对于购买者来说，空地的价值要高于有建筑物的土地价值。因为购买者购得该有建筑物的土地后，还需花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在不仅增加不了土地的价值，还降低了土地的价值。

另一种相反的情况是，建筑物的设计、施工和设备都非常先进、良好，但坐落的土地位置较差，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该类建筑物的重置价格较高，但该建筑物的价值却低于此重置价格。均衡原理的有关情况可总结于图3．1（a）、（b）、（c）、（d）。

图3．1

图3．1（a）是一块空地。图3．1（b）是图3．1（a）中的空地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物。图3．1（c）是图3．1（a）中的空地上有一陈旧过时、需要拆除的建筑物。图3．1（d）是图3．1（a）中的空地上有一过大规模或过高档次的建筑物。假设图3．1（a）中的空地价值为VL，图3．1（b）中的建筑物的重置价格为VB，则图3．1（b）中的房地价值为VL＋VB，图3．1（c）中的房地价值为VL减去建筑物的拆迁费用加上建筑物的残值，图3．1（d）中的建筑物的实际价值要低于其重置价格VB。

适合原理是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境为最协调，同时内部构成要素为最适当的组合时，便为最高最佳使用。

3．1．3　替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。

根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品具有相同的价值。房地产价格也符合这一规律，只是由于房地产的独一无二性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，任何买者都不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交，任何卖者都不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交，最终是类似的房地产价格相互牵掣，相互接近。

替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：

（1）如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。在通常情况下，由于估价人员很难找到各种条件完全相同、可供直接比较的房地产的价格作依据，因此，实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行估价，然后根据其间的差别对价格做适当的调整修正。

（2）不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。

3．1．4　估价时点原则

估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的价值。

影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格（实际上，房地产本身也是随着时间而变化的，如建筑物变得陈旧过时）。因此，房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个时间。如果没有了对应的时间，价格也就失去了意义。但是，估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，这既无必要，也不大可能。估价通常仅是求取估价对象在某个特定时间上的价格，而且这个特定时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这个特定时间就是估价时点。

确立估价时点原则的意义在于：估价时点是评估房地产价格的时间点，例如，运用比较法评估房地产的价格时，如果选用的可比实例的成交日期与估价时点不同（通常都是这种情况），就需要把可比实例的成交价格调整到估价时点上，如此，可比实例的成交价格才能作为估价对象的价格。

在实际估价中，通常将“估价作业期”（估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系。

不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场情况的关系见图3．2或表3．1。例如：

图3．2　估价时点与房地产市场情况的关系

表3．1　估价时点、估价对象状况和房地产市场情况的关系

（1）估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。例如，某市某大厦强制拍卖的拍卖底价评估结果争议一案，原产权人对估价机构的估价结果有异议，引发了对该估价结果究竟是否合理的争论。此时衡量该估价结果是否合理，要回到原估价时点（原估价时点是2005年3月11日），相应地，估价对象的产权性质、用地性质、建筑物状况以及房地产市场状况等，也都要以原估价时点2005年3月11日时的状况为准。否则的话，就无法检验该估价结果是否合理。而且任何其他估价项目的估价结果在事后来看也都可能是错误的，事实上可能并没有错误，只是过去的估价结果不适合现在的情况，因为估价对象状况和房地产市场状况可能发生了变化。

（2）估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。例如，建筑物被火灾烧毁后，确定其损失程度和损失价值，要根据其过去的状况（现在已不存在了）和损毁后的状况的对比来评估。

（3）估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。

（4）估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估房地产的预售或预购价格。

（5）估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。在假设开发法中，预计估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。

现状为在建工程的房地产，可能同时存在着下列3种估价：①估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价，即该在建工程在现在这个样子的价值是多少；②估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，而现在预售或预购它的价值是多少；③估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，且在建成时的价值是多少。

3．1．5　独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。

所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人、不受他人束缚的独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。

所谓客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。

所谓公平，是要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。评估出的价值如果不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和权威性。

例如，为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格高，则卖者得利，买者受损；为房地产抵押目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格高，则抵押人得利，抵押权人受损；为城市房屋拆迁补偿目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格低，则拆迁人得利，被拆迁人受损；为房地产课税目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格低，则纳税人得利，政府受损，这对于其他的纳税人来说也有失公平。

为评估出公平合理的价值，估价人员还必须有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响。如果与估价对象有利益关系或与委托人等有关当事人有利害关系，应当回避。必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的估价程序。

3．2　房地产估价程序(www.xing528.com)

房地产估价是一种直接关系相关当事人的切身利益以至公共利益、较为复杂的专业服务活动，应当制定一套科学、严谨的公正步骤——估价程序。按照科学、严谨的估价程序开展估价工作，可以使估价工作具有计划性，避免不必要的反复和浪费，提高估价工作的效率；可以使工作规范化、精细化，防止出现程序上的疏漏，保证估价工作的质量。

房地产估价程序是指房地产估价全过程的各个具体步骤和环节，按其内在联系所排列出的进行顺序，是完成房地产估价的作业流程。透过房地产估价程序，可以看到房地产估价的全过程，了解到房地产估价中各项具体工作之间的内在联系性。

自获取估价业务至完成估价后的资料归档为止，房地产估价应按下列程序进行：①明确估价基本事项；②拟订估价作业方案；③搜集估价所需资料；④实地查勘估价对象；⑤选定估价方法计算；⑥确定估价结果；⑦撰写估价报告；⑧估价资料归档。

房地产估价程序的各个步骤之间并不是完全割裂的，相互之间会有一些交叉，有时甚至需要一定的反复。下面针对房地产估价的具体程序进行介绍：

3．2．1　明确估价基本事项

房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益，在特定的时点的价值进行测算和判定。在此过程中，估价人员应当与估价需求者进行较深入的沟通、协商，就估价目的、估价时点、估价对象等估价的基本事项予以明确，并签订合同，为后续工作打好基础，其中估价目的是龙头。

（1）明确估价目的

所谓估价目的，是指为何种需要而估价。估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括：①市场行为：买卖、租赁、转让、抵押、典当、保险、拍卖等；②企业行为：合资、合作、股份制改造、上市、兼并、破产清算、承包等；③政府行为：农用地征用、土地使用权出让、课税、拆迁补偿、作价收购、土地使用权收回等；④其他：继承、纠纷、赠予及可行性研究、他项权利造成的房地产贬值等。任何一个估价项目都有估价目的，估价目的应由委托人提出，但在实际中委托人可能并不懂得估价目的这样的专业概念，这就需要估价人员提出问题，通过委托人的回答认可来确定，还可以通过了解将要完成的估价报告书究竟是提交给谁使用、认可来进一步明确。

（2）明确估价对象

估价对象是由委托人指定但又不是由其完全决定的，是在委托人指定的基础上由估价人员根据估价目的并征求委托人同意后决定的。明确估价对象即明确待估对象的基本情况，包括物质实物状况、权益状况和区位状况。

①物质实物状况

通过询问等方式了解估价对象房地产的物质实体状况。房地产按实体存在形态分析，无非是单纯的土地、土地与建筑物整体、附有建筑物的土地、单纯的建筑物这四种。待估房地产实体具体是哪一种，要搞清楚。若是单纯的土地，这土地是生地，还是熟地；若是熟地，是“三通一平”地，还是“七通一平”地。若是土地与建筑物整体，是居住用房地产、商业用房地产、工业用房地产，还是其他类型的房地产。若是附有建筑物的土地，该建筑物是将依然存在下去，还是将被拆除。如果估价对象房地产是单纯的建筑物，则需明确该建筑物的含义，如为写字楼是否包括其中配备的设备，如为宾馆是否包括其中的家具等。

②权益状况

估价人员要向委估方索取描述估价对象房地产基本状况的资料，如坐落位置、面积、用途、建筑结构、产权状况（拥有的是所有权还是使用权，若是使用权，使用年限多长，已使用了多少年，还剩多少年）等。

③区位状况

估计人员要搞清楚估价对象所处的具体位置（或坐落）、交通、环境（包括景观）、配套设施等。另外，估价对象的用途和实物状况不同，对其区位状况的界定会有所不同。

（3）明确估价时点

估价时点是指决定房地产价格的具体时间点。由于同一房地产价格随时间而变化，所评估的房地产价格必定是某一时点的价格，而并非只是一个纯粹的数字。因此，在进行房地产估价时，必须明确估价时点。否则，在估价过程中，有关参数的选择、调整幅度的确定等将无法进行，其估价也将毫无意义。

在实际估价中，委托人也往往不懂得要提出估价时点，这也需要估价人员提出问题，让委托估价者回答认可。但估价时点不是由委托估价方或估价人员任意假定的，而应根据估价目的来确定。

估价时点可以是某年、某月，也可以准确到日，至于日期的详细程度，取决于所要评估的房地产价格类型和市场变化情况。一般来说，买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的日期详细，通常要具体到日。在同样条件下，估价时点越具体，要求估价的精度越高，估价的难度也越大。

在一项估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有内在联系的，其中估价目的是龙头。

3．2．2　拟订估价作业方案

为保证估价工作高效率、有秩序地进行，根据估价目的、待估房地产基本情况及合同条款，估价方应及时拟订合理的估价作业方案，其主要内容包括：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料及其来源渠道；③预计所用的时间、人力、经费；④拟订估价作业步骤和时间进度安排。

（1）在明确了估价目的、估价时点和估价对象之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。估价技术路线是评估出估价对象价值所遵循的根本途径，是指导整个估价过程的技术思路。

估价人员应熟知、理解各种估价方法及其综合应用，结合估价对象和估价目的，正确运用估价方法进行估价。对于同一估价对象，宜选用两种以上（含两种）估价方法进行估价。

（2）拟调查搜集的资料及其来源渠道。

（3）据估价目的、估价对象、估价时点、估价报告出具日期，便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定投入多少人力参加估价。

（4）估价作业步骤和时间进度安排，主要是对往后要做的各项工作做出具体安排，包括对作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便控制进度及协调合作，通常最好附以流程图、进度表等，特别是对于那些大型、复杂的估价项目。

对于单宗的房地产估价，估价作业时间与估价作业计划比较容易安排，制订估价作业计划多采用线条图（又称横道图）的方法，其优点是直观、简明、方便；对于一些大型的综合性估价项目，如大型企业集团上市所需的房地产估价，可能涉及几百乃至上千宗分布在不同地区且类型不同的房地产估价。它的估价往往需要组织较大的估价队伍，必须拟订详细的估价作业计划，包括详细的技术路线、拟选用的估价方法、收集资料的要求、分估价报告撰写的要求、时间的安排、人员的培训以及对分估价结果的平衡与综合的考虑等。制订这类房地产估价的作业计划可采用网络计划技术（又称计划协调技术和计划评审技术）的方法，保证最合理地使用人力、物力和财力来完成估价任务。

3．2．3　搜集估价所需资料

估价资料是为应用估价方法、作出估价结论及撰写估价报告书提供依据的，因此，估价资料是否全面、真实、详细直接关系到估价结果的可靠性和准确性。估价资料的收集与整理并不是有估价项目时才进行，而是估价机构和估价人员长期应持续的一项工作，尤其是宏观因素和区域因素方面的资料更是如此。

房地产估价资料一般包括下列四个方面：①对房地产价格有普遍影响的资料，主要包括：统计资料、法律法规资料、社会经济资料、城市规划资料等；②对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料，主要包括：市场交易资料、交通条件资料、基础设施资料、建筑物造价资料、环境质量资料等；③类似房地产的交易、成本、收益实例资料；④反映估价对象状况的资料。

收集估价资料，其来源主要有：①委托估价方；②实地勘察；③政府有关部门；④房地产交易市场及有关中介机构；⑤有关当事人；⑥专业性刊物。

对于收集到的估价资料，应当及时进行整理。资料的整理包含两层含义：第一，整理后的资料应具有全面性、正确性。由于主、客观的种种原因，所收集的资料存在一定的遗漏、虚假或错误。如在房地产交易时，由于交易某一方的急购（售）或攀比等交易心理的影响和干扰，导致房地产交易价格出现偏差。对于数据不全以及虚假或错误的房地产估价资料，要及时安排补充调查，或予以完善，或予以更正、剔除。第二，整理后的资料应保持统一性。随着估价业务的开展，估价资料日益增多，要按资料类型、性质进行整理并归档。当代信息技术的飞速发展，为建立完整、统一标准的公共和个人估价资料数据库打下了良好的技术基础。

3．2．4　实地查勘估价对象

实地查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考察，以便对委估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。

由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或当事人提供的情况，难以做到具体、准确地把握估价对象。俗话说“百闻不如一见”，这句话用在房地产估价中是很贴切的。通过实地查勘，估价人员可以在现场亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣；查勘估价对象的使用情况及外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、产权等资料进行核实；同时收集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场的特征和情况，以及对估价对象及其周围环境或临街状况进行拍照等。

通常，委托估价方应派出熟悉情况的人陪同估价人员实地查勘。在实地查勘过程中，估价人员要事先准备已设计好的专门表格，将有关查勘情况和数据认真记录下来，形成“实地查勘记录”。完成实地查勘后，实地查勘人员和委托方中的陪同人员都应在“实地查勘记录”上签字，并注明实地查勘日期。这对处理以后可能会出现的房地产估价纠纷也很有好处。

3．2．5　选定估价方法计算

具体选用哪些估价方法进行测算，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量。在前面已根据估价对象初步选择了估价方法，在此再根据搜集到的资料情况，正式确定所采用的估价方法。关于所搜集资料的数量和质量，值得指出的是，有的是真正缺乏所需要的资料，有的可能是估价人员没有尽力去搜集。影响估价方法的采用不包括后一种情况。

如何运用各种估计方法测算，前提是估价人员应深刻理解并能正确运用市场法、收益法、成本法、假设开发法、长期趋势法等估价方法及这些估价方法的综合运用。关于各种具体的估价方法将在后面有关章节详细介绍。

3．2．6　确定估价结果

估价结果的确定过程，是使评估价格不断接近客观实际的过程。不同的估价方法是从不同的角度考虑对房地产进行估价的，因此，用不同估价方法对同一宗房地产进行估价，其计算结果很自然不会相同。

当这些测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因，可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查：①测算过程是否有误；②基础数据是否准确；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则；⑦房地产市场是否处于特殊状态，例如房地产市场是否不景气，是否存在泡沫。

在确认所有的测算结果无误，并且几种估价方法测算结果之间的差异不很大的情况下，应根据具体情况选用算术平均数、加权算术平均数、中位数等众数学方法之一求出一个综合结果。在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素（由于影响房地产价格的因素众多，估价人员不能拘泥于用某些计算公式得出的结果，还需要依靠自己的专业经验及对房地产市场行情的理解来把握评估价值），同时可听取有关专业人士的意见，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，从而确定出最终估价结果。

3．2．7　撰写估价报告

估价人员在确定了最终的估价结果后，应撰写正式的估价报告。估价报告是房地产估价机构履行委托估价合同的成果，也是估价机构所承担法律责任的书面文件，同时又是房地产估价管理部门对估价机构评定质量和资质等级的重要依据。

3．2．8　估价资料归档

估价报告向委托人出具后，估价人员和估价机构应及时对涉及该估价项目的一切必要的文字、图表、声像等不同形式的资料进行整理，并将它们分类保存起来，即归档。

应归档的估价资料包括：①估价机构与委托人签订的估价委托合同；②估价机构向委托人出具的估价报告（包括附件）；③实地查勘记录；④估价项目来源和接洽情况记录；⑤估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见记录；⑥估价报告审核记录；⑦估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。

估价资料归档的目的是建立估价资料库和估价档案，以方便今后的估价及相关管理工作。估价资料归档有助于估价人员和估价机构不断提高估价业务水平，有助于解决日后可能发生的估价纠纷，还有助于行政主管部门和行业组织进行有关检查等。

估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在15年以上。保管期限届满而估价服务的行为尚未了结的估价资料，应当保管到估价服务的行为了结为止。例如，15年前出具的为某笔房地产抵押贷款服务的估价报告等估价资料，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则估价资料应当保管20年以上。

本章小结

本章主要介绍了对房地产具体估价作业中应当遵循的技术性原则，主要有5项：①合法原则；②最高最佳使用原则；③替代原则；④估价时点原则；⑤公平原则。同时，熟悉房地产估价程序，自获取估价业务至完成估价后的资料归档为止，房地产估价应按下列程序进行：①明确估价基本事项；②拟订估价作业方案；③搜集估价所需资料；④实地查勘估价对象；⑤选定估价方法计算；⑥确定估价结果；⑦撰写估价报告；⑧估价资料归档。

复习思考题

1．什么是房地产估价原则？

2．什么是合法原则？遵循合法原则包括哪几个方面？

3．什么是最高最佳使用原则？

4．什么是替代原则？

5．什么是估价时点原则？

6．估价时点与估价作业日期有何区别？

7．估价时点是否总为“现在”，为什么？

8．什么是房地产估价程序？

9．明确估价基本事项包括哪些内容？

10．为何制定估价作业方案？

11．什么是估价报告？

12．估价报告书有哪几种类型？

13．估价报告由哪几部分组成？

14．什么是估价资料归档？归档的资料包括哪些内容？