房地产价格概述-房地产估价理论与实务

2　房地产价格

学习目标与要求

掌握房地产价值和价格的种类，每种价值和价格的含义、形成原理或测算；熟悉房地产价格的影响因素；了解房地产价格的概念和形成条件，房地产价格的特征。

2．1　房地产价格概述

2．1．1　房地产价格的概念

房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。

2．1．2　房地产价格的形成条件

房地产与其他任何商品一样，之所以有价格，需要具备3个条件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。

有用性是指物品能满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值。至于人们为什么需要它，或者是因为觉得它很必要，或者是因为它很时髦，或者是因为听信了广告宣传。

稀缺性是指可用的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。一种物品仅有用还不能使其有价格。如果该种物品的数量丰富，随时随地都能自由取用，像空气或某些地方的水那样，尽管对人类至关重要——没有了它们我们人类就无法生存，但是也不会有价格。因此，房地产要有价格还必须具有稀缺性。

有效需求是指对物品有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。只有需要而无支付能力（即想买但没钱），或者虽然有支付能力但不需要（即有钱但不想买），都不会使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。分清需要与需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，需求是有支付能力支持的需要。

综上所述，房地产价格的形成是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者共同作用产生的。在现实中，不同房地产的价格之所以有高有低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。

2．1．3　房地产价格的特征

房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求等因素的影响；③都是按质论价，优质高价，劣质低价。房地产包括土地和建筑物，下面首先介绍一下地价与一般物品价格的不同，然后再介绍房地产价格的特征。

2．1．3．1　地价与一般商品价格的不同

（1）生产成本不同

一般商品是劳动的产物，其价格必然含有生产成本因素。而土地本质上不是劳动创造的，是大自然的恩赐，所以，地价不一定含有生产成本因素。例如，一块位置和自然风光较好、适宜建造别墅的未开发土地，价格可能很高，但此前可能并未投入劳动。

（2）折旧不同

一般商品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，不仅无折旧，而且有增值。

（3）价格差异不同

一般商品，如电视机、汽车，人们可以大量制造，同一品牌、同一型号的很多，故其价格较一致。土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大，有的寸土寸金（如大城市商业中心的土地），有的可能一文不值（如偏远的荒漠土地）。

（4）市场性质不同

一般商品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为典型的不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。马克思曾说过：“必须牢牢记住，那些本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西（如土地），或者至少不能由劳动再生产的东西（如古董，某些名家的艺术品等）的价格，可以由一系列非常偶然的情况来决定。”

（5）价格形成时间不同

一般商品由于相同的很多，易于比较，为较完全市场，且价值不很大，因此价格形成的时间通常较短。土地由于具有独一无二的特性，不易于比较，为不完全市场，而且价值量大，其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间通常较长。

（6）供求变化不同

地价与一般商品的价格虽然都受供求变化的影响，但由于土地的数量难以增加或减少，且不可移动，其供给弹性较小。所以，地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。从全社会的角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的，不会随着地价的变化而增减。但对于某种特定用途的土地来说，土地的供给是有弹性的。因为土地往往可以在不同的用途之间进行选择，从而一种用途可以挤占其他用途的土地。例如商业可以挤占居住用地，住宅可以挤占工业用地，工业可以挤占农业用地。

2．1．3．2　房地产价格的特征

房地产价格的特征有：

（1）房地产价格受区位的影响很大

（2）房地产价格实质上是房地产权益的价格

房地产由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。实物状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地使用年限很短或产权不明或有争议，价格较低；相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价格可能较高。所以，从这种意义上讲，房地产价格是房地产权益的价格。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系是必然的。当然，在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。

（3）房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金

房地产因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。有些类型的房地产，如公寓、写字楼、旅馆，租赁甚至是主流。因此，房地产同时有两个价格：一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即交换代价的价格（以下简称价格）；另一个是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即使用代价的租金（以下简称租金）。一般的物品，如家具、服装，主要是买卖价格，很少有租赁价格。

房地产的价格与租金的关系，就像资本的本金与利息的关系。如果需要求取价格（相当于本金），只要把握租金（相当于利息）与资本化率或报酬率（相当于利息率，通常简称利率），将租金资本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握价格和资本化率，也可求得。

（4）房地产价格是在长期考虑下形成的

由于房地产价值量大，加之独一无二的特性，造成对影响房地产价格的产权、质量、功能、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解，所以，人们在房地产交易时一般是十分谨慎的。房地产的交易价格难以在短期内达成。另外，一宗房地产通常与周围房地产构成某一特定地区，而该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在变化，因此，房地产价格也是在考虑该房地产过去如何使用，预计将来可以做何种使用，总结这些考虑结果后才形成房地产现在的价格。

（5）房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响

一般物品由于品质相同，可以开展样品交易、品名交易，同时存在众多的卖者和买者，其价格形成通常较客观，不易受交易者个别因素的左右。房地产由于具有位置固定性和独一无二的特性，要认识房地产，只有亲自到实地查勘，而且由于房地产价值量大，相似的房地产一般只有少数的几个买者和卖者，有的房地产甚至只有一个买者和一个卖者，所以，房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素（如偏好、讨价还价能力、感情冲动）的影响。

2．2　房地产价格的类型

不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同。进行房地产估价，必须搞清楚房地产价格的类型及每一种房地产价格的确切含义，才能够正确理解和把握所评估的房地产价值的内涵。下面把房地产价格的类型按以下角度划分介绍：

2．2．1　价值、使用价值和交换价值

在经济学中，广义的价值分为使用价值和交换价值。一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值；在房地产估价中一般所说的价值，也是指交换价值。

任何物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需要。没有使用价值的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。所以，使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，如空气。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。

就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。

2．2．2　投资价值和市场价值

房地产的投资价值，是该房地产对于某个特定投资者（或称购买者）的经济价值，是该投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评估价。而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型投资者（他代表了市场上大多数人的观点）的经济价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买；反之，说明不值得投资购买。换一个角度讲，每个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的房地产。

就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。

2．2．3　原始价值、账面价值和市场价值

原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、交纳的有关税金等。会计核算的历史成本原则，要求将原始价值作为资产的入账价值。

账面价值又称账面净值、折余价值，是一项资产的原始价值减去已提折旧后的余额。

市场价值是一项资产现时在市场上实际所值的价格。

原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的推移而不断减少的，市场价值是随着时间的推移而上下波动的。市场价值又称实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设该项资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格。

市场价值与账面价值或原始价值之间可能有关，但通常情况下是没有关系的。市场价值虽然通常与账面价值无关，但仍然可以将账面价值作为一种参考，例如，评估价值是高于还是低于账面价值，高低了多少。将账面价值作为一种参考，可以使估价人员更加审慎地得出评估价值，特别是为“资产置换”目的进行估价时，如果一方资产的评估价值普遍低于账面价值，而另一方资产的评估价值普遍高于账面价值，这种估价结果通常是值得怀疑的。

就原始价值、账面价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。

2．2．4　成交价格、市场价格、理论价格和评估价值

2．2．4．1　成交价格

成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中交易双方实际成交的价格。成交价格是一个已完成的事实，通常随着交易者对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。

成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。

2．2．4．2　市场价格

房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格：

①估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中；

②买卖双方可以从市场上获得充分的信息；

③买卖双方的交易不受非正常压力的影响；

④出售者和购买者具有正常的交易动机；

⑤有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。

2．2．4．3　理论价格

理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。价格与供求是互动的：一方面，价格是由供给力量与需求力量的相互作用决定的；另一方面，供给量与需求量又受价格的影响，通过价格调节达到均衡。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。凡是影响真实需求与真实供给的因素，如收入、成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。所以，在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动，不会偏离太远。但在泡沫经济下，市场价格可能脱离理论价格，如在投机需求的影响下，或在非理性预期下形成的畸高价格。

一般来说，成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波动（即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动）。就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。

2．2．4．4　评估价值

评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价或评估额，是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果。评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如采用市场法测算得出的结果通常称为比准价格；采用成本法测算得出的结果通常称为积算价格；采用收益法测算得出的结果通常称为收益价格。

评估价值不是事实，但在为交易目的而估价时，评估价值与成交价格有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，房地产交易往往需要专业的房地产估价机构为交易双方提供价格参考依据，在这种情况下，房地产的评估价值往往会成为房地产的成交价格。但值得注意的是，由于估价人员的知识、经验、职业道德等情况的不同，同一宗房地产，不同的估价人员评估出的价值可能不同。

由上可见，要求评估的是客观合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格，这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上讲，一个良好的评估价值，正常成交价格等于市场价格。

2．2．5　市场调节价、政府指导价和政府定价

这是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。《中华人民共和国价格法》第3条规定：“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。”

市场调节价是经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。

政府指导价是指由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。

政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，由于经营者应执行政府定价，所以，估价结果应以政府定价为准。如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。

政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格；最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格，又称最低保护价。所以，对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。

2．2．6　基准地价、标定地价和房屋重置价格

基准地价、标定地价和房屋重置价格是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。该法第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”第33条规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价值。

基准地价，是指在城市一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。

标定地价是指政府根据管理的需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。

这里的房屋重置价格应是某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金，加上应得的利润。有了这种房屋重置价格之后，实际估价中求取估价对象房屋或建筑物的价格，可以通过与这种房屋重置价格的比较修正来求取。

2．2．7　土地价格、建筑物价格和房地价格

2．2．7．1　土地价格

土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。

同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有5种：①未征用补偿的农地。取得该土地后还需要支付征地补偿费。②已征用补偿但未做“三通一平”或以上开发的土地。③已做“三通一平”或以上开发的土地，如已做“七通一平”的土地。④在现有城区内有待拆迁建筑物的土地。取得该土地后还需要支付拆迁补偿安置费。⑤已做拆迁补偿安置的城市空地。

有时根据土地的“生熟”程度，把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有生地价格、毛地价格、熟地价格之说。

2．2．7．2　建筑物价格

建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。人们平常所说的房价，例如购买一套商品住房的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。

2．2．7．3　房地价格

房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。

对于同一宗房地产而言，有：①房地价格＝土地价格＋建筑物价格；②土地价格＝房地价格－建筑物价格；③建筑物价格＝房地价格－土地价格。

但值得说明的是，上述土地价格、建筑物价格、房地价格三者的关系不是机械的，即不是不论房地产是在分割、合并的前后，还是土地、建筑物各自独立考虑时都存在着上述关系，而是指对于同一宗房地产来讲，只存在着土地、建筑物和房地三种形态，因此，同一宗房地产的价值只能归属于这三种对象。

2．2．8　总价格、单位价格和楼面地价

这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。

2．2．8．1　总价格

总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。

2．2．8．2　单位价格

房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。认清单位价格，必须认清价格单位，否则只是一个单纯的数字符号，无经济意义。价格单位由货币和面积两方面构成。

（1）货币：包括币种和货币单位。在币种方面，如是人民币、美元，还是港币等。在货币单位方面，如是元，还是万元等。

（2）面积：包括面积内涵和面积单位。在面积内涵方面，建筑物通常有建筑面积、使用面积以及成套房屋的套内建筑面积之别。此外，住宅还有居住面积，商业用房还有营业面积，出租的房屋还有可出租面积，成片开发的土地还有可转让的土地面积，成片开发的商品房还有可出售的建筑面积等。

在面积单位方面，不同国家和地区的法定计量单位或习惯用法可能不同，如中国内地通常采用平方米（土地的面积单位有时还采用公顷、亩），美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺（10．764平方英尺合1平方米），日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪（大约0．303坪合1平方米）。

2．2．8．3　楼面地价

楼面地价是一种特殊的土地单价，是指单位建筑物面积的土地价格，通常是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：

由此公式可以知道楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：

认识楼面地价的作用十分重要。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

例如：有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元／平方米，乙土地的单价为510元／平方米，甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，问投资者会买哪一块地？

根据楼面地价来判断，甲土地的楼面地价为140元／平方米，乙土地的楼面地价为170元／平方米，乙土地比甲土地贵（每平方米建筑面积贵30元）。此时懂得楼面地价意义的投资者，通常会购买甲土地而不会购买乙土地。这是因为假如平均每平方米建筑面积房价为1200元，建筑造价（不含地价）也基本接近（如果容积率差异较大会导致对建筑高度或建筑结构的不同要求，如一个只需建多层，而另一个必须建高层，则建筑造价会有一定差异），假如每平方米建筑面积造价为900元，这样，房地产开发商在甲土地上每平方米建筑面积可获得利润1200－900－140＝160（元），而在乙土地上每平方米建筑面积只获得利润1200－900－170＝130（元）。

2．2．9　所有权价格、使用权价格和其他权益的价格

2．2．9．1　所有权价格

房地产的所有权价格是指房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据其是否完全再细分。所有权为占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠予、继承）等诸项个别权利的总和。但如果在所有权上设定了他项权利，则所有权变得不完全，价格因此会降低。

2．2．9．2　使用权价格

房地产的使用权价格是指房地产使用权的价格。

2．2．9．3　其他权益的价格

其他权益的价格在此未具体列明，泛指所有权价格、使用权价格以外的各种权益的价格，如租赁权价格、典权价格等。

2．2．10　买卖价格、租赁价格、典价、抵押价值、保险价值、课税价值和征用价值

买卖价格简称买卖价，是房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人（卖方）收取或他人（买方）支付的货币额、商品或其他有价物。

租赁价格常称租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租，是房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。中国目前的房租有市场租金（或称协议租金，是由市场供求状况决定的租金）、商品租金（是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素）、成本租金（是按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成）、准成本租金和福利租金。房租有按使用面积计算的，也有按建筑面积计算的。住宅一般是按使用面积计租，非住宅一般是按建筑面积计租。房租也有天租金、月租金和年租金之别。此外，要注意租赁价格与租赁权价格是两个不同的概念。

典价是在设定典权时，由出典人收取或典权人支付的货币额、商品或其他有价物。典价往往低于房地产的实际价值。

抵押价值是以抵押方式提供债务履行担保的房地产的价值。在房地产抵押贷款中，一边是未偿还的贷款余额，一边是抵押房地产的价值，由于贷款人希望在整个抵押期间，抵押房地产无论是在设定抵押之初时的价值还是随着时间的推移而变化了的价值，都要超过未偿还的贷款余额，因为只有这样才能使贷款安全收回，所以，从理论上讲，抵押价值本质上应是债务履行期届满债务人不履行债务，抵押房地产折价或者拍卖、变卖所最可能实现的价格或者在设定抵押时的价值。但在实际估价中，要评估拟抵押的房地产在未来折价或者拍卖、变卖所最可能实现的价格或者设定抵押时的价值，由于在委托评估时何时设定抵押、贷款期限多长、借款人是否如期偿还，以及折价、拍卖、变卖抵押房地产的时间等都难以确定，从而使得抵押价值评估只能演变为评估拟抵押的房地产在委托评估时的价值，通常具体为估价作业期间的某个日期（一般为实地查勘之日）的价值。

保险价值是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。如投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期间的经济损失（如租金损失）。

课税价值是为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。具体的课税价值如何，要视税收政策而定。

征用价值是政府强制取得或强制使用房地产时应给予的补偿金额。

2．2．11　实际价格和名义价格

实际价格是指在成交日期一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

例如：某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：

（1）约定在成交日期时一次付清：实际价格为80万元，与名义价格一致。

（2）约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元（假定月折现率为0．5%）：

则实际价格小于名义价格。(www.xing528.com)

（3）约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清（假定月折现率为0．5%）：则实际价格小于名义价格。

（4）约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付：实际价格为80万元，与名义价格一致。

（5）约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付（假定月折现率为0．5%）：

则实际价格小于名义价格。

2．2．12　现货价格、期货价格及现房价格、期房价格

现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。无论是现货交易还是期货交易，付款方式又有在交易达成后立刻或在短期内一次付清、按约定在未来某个日期一次付清和分期付清等。

房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。该房地产的现状可能是一块准备建造，但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的房地产；当为建筑物已建成的房地产时，即为现房价格。房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。

一般来说，一般商品的现货价格与期货价格之间的差额接近于它的储存费用，即：期货价格＝现货价格＋储存费用。而对于房地产来说，期房价格通常低于现房价格。以可以出租的公寓住宅来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险（如有可能不能按期建成，或实际交付的品质比预售时约定的差等），所以，期房价格与现房价格之间的关系有：

期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿

【例2．1】　某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元／平方米，出租的年末净收益为330元／平方米。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格。

【解】　该期房目前的价格为：

在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同，如现房的户型差、功能已落后等。

2．2．13　起价、标价、成交价和均价

起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格。

起价是指所销售的商品房的最低价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至这种价格的商品房不存在，仅是为了广告作用，吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。所以，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。

标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。一般情况下，买卖双方会在这个价格的基础上讨价还价，最后出售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。

成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。

均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。

2．2．14　评估价、保留价、起拍价、应价和成交价

评估价、保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应价者的买卖方式。

评估价是对拟拍卖的房地产的公开市场价值进行测算和判定的价格。

保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。有保留价拍卖是在拍卖前将拍卖标的进行估价，确定一个比较合理的保留价。拍卖标的无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。

起拍价又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价，直到最后由出价最高者获得。减价拍卖是由拍卖师先喊出拍卖标的的最高起拍价，然后逐次喊出逐步降低的价格，直至有竞买人表示接受而成交。增价拍卖是一种常见的叫价方式。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。

应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。

成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。在有保留价拍卖中，最高应价不一定成为成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，最高应价才成为成交价。

2．2．15　拍卖价格、招标价格和协议价格

拍卖价格、招标价格和协议价格是一组与房地产交易（或出让）所采取的方式相联系的价格。

拍卖价格是指采取拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格。招标价格是指采取招标方式交易（或出让）房地产的成交价格。协议价格是指采取协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。

从目前城镇国有土地使用权出让方式来看，拍卖出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者。招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人或其他组织参加投标，根据投标结果确定土地使用者。在招标出让土地使用权中，土地使用权由谁获得，一般不仅考虑投标人的出价，还考虑其他条件，如投标人的开发建设方案和资信等，但投标内容也有仅限于出价的。协议出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门与特定的用地者（如政府需要扶持的高科技项目、非商品住宅）通过协商方式有偿出让土地使用权，包括协商确定出让价格。

协议出让方式由于是政府对那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，一般会降低地价。招标出让方式由于不仅考虑投标人的出价，通常还考虑投标人的开发建设方案和资信等，所以选定的土地使用者不一定是出价最高者，从而有抑制地价的作用，但投标内容仅为出价的招标出让方式有抬高地价的作用。拍卖出让方式由于土地使用权由谁获得完全根据价格高低确定，所以最能抬高地价。因此，在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。

2．2．16　补地价

补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。需要补地价的情形主要有4种：①增加原土地使用权出让时规定的容积率；②改变原土地使用权出让时规定的用途；③转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产（要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等）；④出让土地使用权期满后续期。

对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：

补地价（单价）＝（增加后的容积率－原容积率）／原容积率

或者

补地价（单价）＝（增加后的容积率－原容积率）×原楼面地价

补地价（总价）＝补地价（单价）×土地总面积

对于单纯改变用途或者改变用途并增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上等于改变用途后与改变用途前的地价的差额，即：

补地价＝改变用途后的地价－改变用途前的地价

【例2．2】　某宗土地总面积1000平方米，容积率为3，对应的土地单价为450元／平方米，现允许将容积率增加到5。试计算理论上应补地价的数额。

【解】　理论上应补地价的数额计算如下：

补地价（单价）＝450／3×（5－3）＝300（元／平方米）

补地价（总价）＝300×1000＝30（万元）

【例2．3】　某宗面积为3000平方米的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／平方米，现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／平方米。试计算理论上应补地价的数额。

【解】　理论上应补地价的数额计算如下：

补地价（单价）＝960×5－700×0．8＝4240（元／平方米）

补地价（总价）＝4240×3000＝1272（万元）

实际中的补地价数额取决于政府的政策。例如，已购公有住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为划拨土地使用权，其上市出售理论上讲需要补交相当数额的地价，但政府为了促进房地产市场的发展和存量住房的流通，满足居民改善居住条件的需要，鼓励已购公有住房和经济适用住房上市出售，可能只要求象征性地补交一点地价。

2．3　影响房地产价格的因素

房地产价格的影响因素多而复杂，需要对它们进行归纳分类。通常的一种分类是将影响因素分为自然因素、社会因素、经济因素、行政因素四类；另一种分类是将影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。在后一种分类中，所谓一般因素，是指对广泛地区的房地产价格水平有所影响的因素，如利率、通货膨胀；区域因素，是指对某地区的房地产价格水平有所影响的因素，如环境污染、基础设施完备程度；个别因素，是指房地产自身状况或条件对其价格水平有所影响的因素，如土地的位置、面积、形状、地势。

为讨论分析的方便起见，现将房地产价格影响因素分为下列6类：①房地产自身因素；②人口因素；③经济因素；④社会因素；⑤国际因素；⑥其他因素。

2．3．1　房地产自身因素

房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。因此，房地产自身因素又可分为区位因素、实物因素和权益因素三类。

2．3．1．1　区位因素

人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的区位有要求。房地产区位的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响，因此，房地产的区位不同（例如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心区还是边缘地带，是临街还是不临街，是处于向阳面还是背阳面）价格会有较大的差异。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右，所以，关于房地产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管区位不能代表房地产的一切，但这句话说明了区位对房地产的重要性。

房地产区位因素是一个综合性的因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、环境景观和外部配套设施等方面。

位置包括房地产所处的方位、距离、朝向，当为整幢建筑物中的某个局部（如某层、某套）时，所处的楼层也属于位置因素。在房地产价格影响因素中，判定一个因素是否属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想象为可以移动的，然后假设移动它。如果房地产移动之后会发生变化的因素，就属于区位因素，反之就不属于区位因素。

出行的便捷、时耗等交通方便程度直接影响房地产价格。交通因素对房地产价格的影响，可从可借助的交通工具（例如公共汽车、电车、出租汽车、轮渡、地铁、轻轨、火车、飞机等）、路况、交通线路数量、与交通站点（例如公共汽车、地铁站、火车站等）的距离、停车的方便程度（例如有无停车场、车位数量、与停车场的距离等）、交通管制等多个方面来考察。

影响房地产价格的环境和景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。

外部配套设施是指房地产外部的基础设施和广告服务设施。如果是房地产内部的基础设施和广告服务设施，则属于房地产的实物因素。一般地说，外部配套设施完备，特别是有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院、购物中心、娱乐场所，房地产价格就高；反之，房地产价格就低。

2．3．1．2　实物因素

影响房地产价格的实物因素包括土地的实物因素和建筑物的实物因素两个方面。其中土地的实物因素主要有土地的面积、形状、地势、土地及地基状况以及宗地内基础设施完备程度和场地平整程度。建筑物的实物因素主要有建筑规模，建筑结构，设备设施，装饰装修，层高或净高，空间布局，建筑物的防水、保温、隔热、隔音、通风、采光和日照，建筑物的外观和完损程度等方面。

2．3．1．3　权益因素

一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。进行房地产估计，应充分调查了解房地产利用所受的各种限制的内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。对房地产利用的限制可以归纳为以下三个方面：一是房地产权利的设立和行使的限制，二是房地产使用管制，三是房地产相邻关系的限制。

2．3．2　人口因素

房地产（特别是居住房地产）的需求主体是人，人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素，人口的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大影响。

当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下降。

人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明的发达和文化的进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。

人口结构是指一定时期内人口性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成情况。其中人口年龄构成是指一定时间人口按照年龄的自然顺序排列的数列所反映的年龄状况，以年龄的基本特征划分的各年龄组人数占总人数的比例表示。人口家庭构成反映人口家庭数量等情况，它对于住宅类型的选择等有重要参考价值。中国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势。家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位的变动，从而引起需要的住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化进而影响房地产价格。一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。

2．3．3　经济因素

影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况、居民收入水平、物价（特别是建筑材料价格）、利率、汇率等。这些因素对房地产价格的影响都较复杂，下面仅说明其中几个。

2．3．3．1　经济发展

经济发展的一般定义包括：物质福利的改善，尤其是对于那些收入最低者来说；根除贫困，以及与此相关联的文盲、疾病和过早死亡；改变投入与产出的构成，包括把生产的基础结构从农业转向工业活动；以生产性就业普及于劳动适龄人口而不是只及于少数具有特权的人的方式来组织经济活动；以及相应地使有着广大基础的集团更多地参与经济方面和其他方面的决定，从而增进自己的福利。

经济发展预示着投资、生产活动活跃，对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。例如，20世纪80年代亚太地区的日本、新加坡、韩国等国家和中国台湾、香港等地区，经济持续高速增长，地价也相应地大幅度上涨（尽管从事后的亚洲金融危机来看，这种经济发展带有泡沫成分，有人甚至称其为泡沫经济）。

2．3．3．2　居民收入

通常，居民收入的真正增加（非名义增加。名义增加是指在通货膨胀情况下的增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格的影响程度，要视现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化。

如果居民收入的增加，是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响不大。

如果居民收入的增加，是中等收入者的收入增加，因其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。

如果居民收入的增加，是高收入者的收入增加，因其生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以，其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。不过，如果他们利用剩余的收入从事房地产投资或投机，例如购买房地产用于出租或将持有房地产当做保值增值的手段，则会引起房地产价格上涨。

2．3．3．3　物价

房地产价格是物价的一种，但与一般物价的特性不同，在此将它们区别开来进行比较。

房地产价格与一般物价的关系非常复杂。通常，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，房地产价格也随之变动，如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致，表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。

不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，如建筑材料价格、建筑人工费的上涨，会增加房地产的开发建设成本，从而可能推动房地产价格上涨。

就宏观来看地价上涨与一般物价上涨的因果关系，在日本存在着下列两种看法：“有一种看法是重视地价上涨—抵押力量增大—信用膨胀—物价上涨这种因果关系的；另一种看法则认为存在着货币量的增加—物价上涨—地价上涨这种关系”。

从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。但在房地产价格中，土地价格、建筑物价格和房地产价格，或者不同类型房地产的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至不是同方向的。

2．3．4　社会因素

影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。

2．3．4．1　政治安定状况

政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。一般来说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。

2．3．4．2　社会治安状况

社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成房地产价格低落。

2．3．4．3　房地产投机

房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。

关于房地产投机对房地产价格的影响，普遍认为它会引起房地产价格上涨。显然房地产投机有许多危害，但这种认识是不够全面的。一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：①引起房地产价格上涨；②引起房地产价格下跌；③起着稳定房地产价格的作用。至于房地产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包括投机者的素质和心理等。

当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，哄抬价格，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。另外，当投机者判断失误，或者被过度的热烈（乐观）或恐慌（悲观）的气氛或心理所驱使时，也可能造成房地产价格的剧烈波动。但在某些情况下，房地产投机行为可能起着稳定房地产价格的作用：当房地产价格低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出，这样就会出现当房地产需求较小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加；而在房地产价格上涨时，投机者抛售房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。

2．3．4．4　城市化

城市化又称城镇化、都市化，是指人类生产和生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。城市化是18世纪产业革命以后社会经济发展的世界性现象，世界各国先后开始从以农业为主的乡村社会，转向以工业和服务业为主的现代城市社会。一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需求不断增加，从而会带动城市房地产价格上涨。

2．3．5　国际因素

现代社会，国际交往频繁，某个国家或地区的政治、经济、文化等，常常影响其他国家和地区。国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有影响。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况。

2．3．5．1　世界经济状况

世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。

2．3．5．2　国际竞争状况

房地产是不可移动的，不像汽车、小麦等可以移动的商品能在国与国之间进行贸易，开展竞争，从而价格相互影响。所以，这里所说的国际竞争，主要是指国与国之间为吸引外来投资而展开的竞争。当竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取低地价政策，从而会使房地产价格低落；但如果在其他方面采取优惠政策，吸引了大量外来投资者进入，则对房地产的需求会增加，从而会导致房地产价格上涨。

2．3．5．3　政治对立状况

如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。

2．3．5．4　军事冲突状况

一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。因为房地产不可移动，一旦发生战争，避难时无法随身携带；如果遇到空袭或其他战争上的破坏，则繁华城市有可能瞬间化为废墟，所以，在遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度下跌。

2．3．6　其他因素

2．3．6．1　行政隶属变更

可以想象，由于行政隶属变更，将某个非建制镇升格为建制镇，或将某个建制镇升格为市，或将某个市由原来的较低级别升为较高级别，例如，县级市升格为地级市，省辖市升格为直辖市，无疑会促进该地区的房地产价格上涨。同样，如果将原属于某一较落后地区的地方划归另一较发达地区管辖，也会促进这一地方的房地产价格上涨；相反，则会导致这一地方的房地产价格下落。

2．3．6．2　心理因素

心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：①购买或出售心态；②个人欣赏趣味（偏好）；③时尚风气；④接近名家住宅心理；⑤讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。

房地产需求者遍寻适当的房地产，当选定了合意的房地产后，如该房地产的拥有者无出售之意，则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意，因此，如果达成交易，成交价格自然会高于正常价格。

有时房地产购买者出于自身的急迫需要，在与竞争对手争夺中只求得到房地产，从而会抬高价格。房地产拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售房地产变现，这时的成交价格多会低于正常价格。有债务纠纷的房地产，债务人为达到快速脱身的目的，会故意贱售房地产。

信风水的人认为，风水的好坏可以影响自己、家族、子孙后代的盛衰吉凶。即使在现代科技高度发达的美国，仍然有人讲究风水。“看风水”虽然在一些人看来是封建迷信的东西，是根本不可信的，然而在实际生活中它对房地产价格的影响有时是不容忽视的。

2．3．6．3　重要政治人物的健康状况

影响房地产价格的因素除了上面列举的几大类之外，还有一些其他因素，例如某些重要政治人物的健康或生死状况，有时人们预期其会影响时局，从而会引起房地产价格的涨落。

本章小结

本章主要对房地产价格的概念、房地产价格的分类及影响房地产价格的因素进行了具体介绍。第一节主要介绍了房地产价格的基本概念、形成条件和房地产价格的特征。第二节主要介绍了房地产价格的不同类型，在房地产的价格分类中要了解各价格的含义，掌握楼面地价、实际价格和名义价格及补地价的计算。第三节介绍了房地产价格的影响因素，理解这些因素对估价结果的影响并掌握如何进行修正。

复习思考题

1．何谓房地产价格？

2．房地产的特性有哪些？

4．土地价格与一般物价有什么不同？

4．房地产价格特性有哪些？

5．房地产市场价值与投资价值有何不同？

6．名义价格与实际价格有什么不同？

7．什么是楼面地价？有何意义？

8．补地价的情形有哪些？

9．房地产价格的影响因素有哪些？

10．什么是影响房地产价格的房地产自身因素？它又可以分为哪些因素？