34.购买个人二手住房会涉及哪些费用？
购买一手住房时，开发商售楼人员会事前将各项费用以表格的形式告知购房人。而在购买二手住房时，很多购房者不清楚相关费用，容易将相关费率标准记混淆。
在二手商品住房交易过程中，买卖双方都需缴纳一定费用。有的卖方在对外出售时不管税费支出，实际全部由买方负担。因此，不管买方还是卖方在交易前需明白所缴纳的费用，这样才有利于房屋以最合适的价格成交。
（1）卖方需缴纳的费用：
①营业税，适用税率为5%。从2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
特别提示：买卖双方应重点关注两方面：一是所买的房是否已满5年；二是是否属当地政府所定的“普通住房”范围（各地界定不一，有的地方适时进行调整），这两点影响挺大的，营业税数额少则几万，多则几十万，应多加关注。
②个人所得税。根据个人所得税法有关规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用税率为20%。
在实际操作中，个人所得税的征收方式有两种：一种按房款的固定比率征收（各地区比率有差异）；另一种按转让所得扣除合理费用后的20%进行征收。
如重庆规定个人所得税征收方式如下：
A.纳税人未提供完整、准确的原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，实行核定征税。核定征收率暂按1%执行。核定征收方式为：应纳税额＝住房转让收入×1%。
B.纳税人能提供原购房合同、发票等有效凭证，经主管税务机关审核，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让房屋过程缴纳的税金和有关合理费用，实行查实征收。实行查实征收的纳税人在办理转让住房交易过户和转移登记手续前，须按规定向主管税务机关报送相关审核资料，待审批后办理纳税手续。查实征收方式为：应纳税额＝（住房转让收入－房屋原值－相关税费－合理费用）×20%。
枟财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知枠（财税〔1999〕278号）规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，享受免征个人所得税政策。
特别提示：各地核定征收率标准不一致。两种征收方式导致个人所得税缴纳额差异较大，在房屋交易前咨询当地税务部门或房屋中介，明白当地主要采取个人所得税征收的方式。
③城市维护建设税，营业税的1%～7%，如上海、重庆均规定纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的税率为1%。(www.xing528.com)
④教育费附加，为营业税的3%。
⑤地方教育附加，为营业税的2%。此项费用有的地方可能未予征收。
⑥交易手续费，一般按建面几元每平方米进行缴纳。
枟财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知枠（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
注：上述税费中营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加四项税费合计最高达房款的5.6%，有的房屋中介交易机构对外解释为营业税税率为5.6%，这种解释是不科学的。
（2）卖方需缴纳的费用：
①契税，同本书第30问的解释和标准。
特别提示：许多人将二手房交易的契税同营业税搞混淆，契税同是否家庭购买唯一住房、是否符合优惠政策有关，与“是否满5年”没有直接关系。
②交易手续费，一般按建面几元每平方米进行缴纳。
③其他费用，如抵押登记费80元/套、权证印花税5元/套、交易登记费等，这部分费用很少。
（3）买卖双方可能共需缴纳的费用：
中介费，即通过房屋中介交易机构进行二手房交易时支付给中介交易机构的服务费用，此项费用弹性较大，比例一般为房屋成交价格的1%～5%。如买卖双方不通过房屋中介交易机构而进行私下交易的，则不产生此项费用。
特别提示：一方面是否通过房屋中介交易机构进行交易完全依靠个人信息、二手房交易知识的掌握程度进行决定，笔者不反对买卖双方直接进行交易，毕竟能节省不少费用，不清楚交易流程或对合同交易有疑问时可咨询律师；另一方面即使通过房屋中介交易机构方式进行交易，买卖双方也要与房屋中介交易机构进行谈判，现在的房屋中介交易机构很多，同一套房源可能登记于多家房屋中介交易机构，不妨多问问，尽量降低中介费支出。
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