日本民法学界的“居住权”论，最著名就数铃木禄弥在战后所提出的。铃木的“居住权”论的基础建立在他对房屋租赁法性质的判断上，他主张房屋租赁法是“以契约关系为媒介，由出租人作出牺牲的住宅社会立法，〔22〕从而以限制出租人的所有权为前提，这种限制的反射成为承租人可以享受的某种权利，这一权利通过房屋租赁法和租金管制法的固定化，而形成“居住权”，因此“居住权”是针对出租人的一种私权利。
（一）“居住权”论的前提
那么铃木对房屋租赁法性质的判断，即居住权论的前提，是如何推论出来的呢？
他在其《居住权论》一书中分别就“社会立法”、“以契约关系为媒介的住宅社会立法”、“由出租人作出牺牲的住宅社会立法”三方面加以了说明：
1．社会立法
铃木首先从说明“社会法”的内涵开始展开论述，他指出西欧各国针对资本主义发展产生的矛盾，也都一定程度地修正了市民法的法秩序，形成以限制资本恣意竞争的经济法和以缓和劳动者反抗运动的社会法，因此他指出，因为房屋租赁法是在自由放任的经济下，以给予无法获得像人一样居住的人一定住宅为目的的法律，因此应属于社会法的范畴，并且他认为《公营住宅法》、《住宅紧急措置令》等规定也包含在住宅社会法的范畴之内。特别是他针对认为正当事由制度和租金统治制度是法西斯法学说提出不可忽略这两种立法本身所带来的社会法的作用。〔23〕
2．以契约关系为媒介
在肯定《房屋租赁法》具有社会性立法的基础上，铃木指出这种立法是通过契约确立出租人和承租人的权利义务关系，从而将国家所承担的社会弱者的住房保障转移到出租人的身上。他提出通过契约的方式将负担转移到私人身上的住宅政策存在二种方式，一种强制要求住宅所有人将自己或自己家庭居住必要以外的房屋提供给住宅困穷者使用，即强制要求房屋所有者实施和住宅困穷者缔结契约的行为。另一种即通过契约上的出租人解除权限制，由出租人负担承租人持续承租其房屋的利益，将本来国家确保承租人居住的任务，转移给出租人。〔24〕即如果不是建立在租赁契约的关系上，而是对房屋的不法占有，则其居住权不受保障。〔25〕
3．由出租人作出牺牲
进而，铃木指出房屋租赁法本质就是为了保障承租人的居住，限制出租人的房屋所有权的住宅社会立法。即承租人居住的保障是通过“出租人的牺牲”来实现的。他批判了学说中否定“出租人的牺牲”论点，指出没有规定租赁期限的房屋租赁，根据房屋租赁法第1条之二的解约限制规定，所有者尽管具有解约的意思，但除非符合正当事由，仍要持续租赁契约，根据民法第206条对所有权的规定“所有权是自由地使用、收益、及处分的权利”，“使用”的自由是所有权本质的权能，当该使用的自由不是根据所有者的意思被剥夺时，不可否认这是对所有权自由的部分否定。〔26〕
（二）“居住权”的概念
在以上对《房屋租赁法》所具有的社会性立法性质肯定的基础上，铃木禄弥展开了其居住权的概念。(https://www.xing528.com)
居住权虽然是具有生存权色彩的权利，但并非宪法上的生存权，而是尽管市民法的契约关系归于消灭，但承租人可向出租人主张继续租用该房屋的权利。换而言之，即该居住权是出租人所有权受《房屋租赁法》等的住宅社会立法所限制，从而承租人获得被该限制所反射的法的地位。这一限制被固定化后，居住权作为结果就可以被认可为属于承租人的私权。即居住权是特定的承租人就一定的房屋所具有的要求以和自己具有一定租赁关系的出租人的牺牲来保障自己居住的权利。〔27〕
具体来说，铃木“居住权”论的内涵是：
广义的居住权可以理解为，确保作为居住者生存基础的居住的权利，位于债权以上的具有宪法上生存权性质的权利，但并不是像宪法规定的生存权（第25条）那样要求国家努力做出规定或直接向国家请求分配住宅的权利，而是规定该权利保护的《房屋租赁法》等的立法秉承宪法第二十五条生存权的精神，立法目的是为了实现这一宪法上的生存权。另一方面，居住权并不是从所有权的自由、契约的自由中派生出的纯私法上的权利，而是从社会的角度，由法律所规定的具有社会法性质的权利，以承租人的居住权为例来看的话，首先就是针对出租人的权利，其次是针对第三人的物权的效力，该权利的主张，多以出租人的所有权和承租人的居住权之间的冲突，即私的权利的争议，民事诉讼的形态表达和解决。〔28〕
他指出应区分房屋租赁关系中的承租权与居住权，承租权是建立在房屋租赁契约基础上的承租人所取得的纯财产法上的权利，而且除了居住用以外还包括营业用等各种用途。
在规定期限的房屋租赁契约中，期间满了的房屋租赁契约，承租人的租赁权归于消灭，其居住权的合法性基础丧失，为了维持承租人居住的必要，由国家（法院）作出判断（具有正当事由），以居住者居住权合法性为基础的房屋租赁权，通过法律的规定，重新被创造出来。而在期间没有规定的租赁关系中，民法上出租人通过解约告知可以随时消灭房屋的租赁关系，承租人的居住权，因此丧失合法性的基础，但是当国家（法院）认定承租人具有居住必要的情况（具有正当事由）下，本来归于消灭的租赁契约，通过法律的规定被维持。铃木称这种优先于约定的租赁关系为法定租赁关系。〔29〕
值得注意的是，法律上并不存在“居住权”的概念，而房屋租赁法上第1条之二对正当事由的规定在法院对有关争议进行判定时，“正当事由”“腾退费”“承租权”“解约权限制”等概念已能很好地实现法上推理和结论，那么学理上重新提出“居住权”又有什么意义呢？关于这一点，铃木指出当实定法上没有明文规定的时候，“居住权”概念还是可以得到具体的适用。
他指出在解释论上，对于“承租权的继承”以及“共同居住者居住利益的主张”等，“居住权”这一概念都有适用的有益性。因为在这些方面，实定法上并没有明文的规定，如果适用居住权的概念，则应该对承租权的继承人或与承租人共同居住者类推适用房屋租赁法第1条之二关于正当事由的规定，从而保障其居住的利益。〔30〕
一般房屋出租人与房屋承租人的债权债务关系是受对等当事人之间的市民法的原理所规律和保护，但是对于居住用建筑物，很多国家都有特别的规定，保护承租人，从而对市民法原理进行修正。因此对于居住用建筑物承租权的保护，是对其居住利益的保护，或者说具有生存保护的意义在内。而铃木说的居住权与宪法上财产权的公共福利限制相结合，作为承租人个体的这一民事上“居住权利”则具有了宪法上的保障。
笔者认为铃木的居住权论的重要贡献在于其对房屋租赁法上正当事由制度所具有的社会性立法性质的承认，以及他通过对私法上居住权的建构试图弥补在承租权继承以及共同居住人居住利益的保护上实定法的欠缺。然而该概念本身在法律上的可成立性仍值得探讨。
非常重要的是，铃木提出，房屋租赁法的正当事由制度至少在客观上是以宪法第25条生存权的理念为基础的，是国家通过将提供公共住宅的负担转移到限制出租人所有权自由（解约自由）上，来实现社会弱者的居住权利。因此无论称为解约的限制也好、承租权的存续保障也好、居住权也好，如果与宪法上的生存权，特别是与为了公共福利而受到限制的财产权内容相结合，国家的住宅分配的作用方式就显而易见了。
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