1941年《房屋租赁法》就对出租人的解约自由进行了一定程度的限制，规定除非出租人具有“正当事由”，否则不得随意提出解约的规定（第1条第2项）。这一规定反映了当时战时体制下住宅困难的情况，即没有正当的理由，不能要求土地、房屋的承租人交付土地或房屋，保护租赁土地或房屋的承租人，主要是放眼于当时谋求治安安定的目的。为了保证应招参战的承租人的家人继续居住的稳定。
当时立法者对于“正当事由”的解释，相当广泛和富于弹性，真正对于解约限制只是出于资本的超额利润以及对国家整体战时秩序、利益的考虑。对于承租人的保护只是排除房东前近代的利润，维持低租金、低物价政策所带来的附随的利益，就像渡边洋三所指出的，“是大目的的反射的效果”，承租人的生活状况，并不制约解约自由。〔3〕
战后，《房屋租赁法》〔4〕的条文并没有变动，〔5〕而战后丰富的社会变化，却在判例理论和法律解释上给《房屋租赁法》特别是正当事由制度增添了许多新的内容。
首先，刚刚战败时，严峻的战灾问题以及政府将当时的住宅问题主要推卸给民间解决，众多的租赁纠纷为判例理论的形成提供了源泉。二战战败后，大量房屋遭到烧毁、国家急需重建城市，《土地房屋出租法》上的正当事由制度和《受灾城市土地、房屋租赁临时处理法》一起发挥了巨大的影响，通过法院适当的运用，该法的趣旨深深地渗透国民的生活中。〔6〕
（一）利益比较原则的确立
第二次世界大战后的日本，由于战争摧毁了大量住宅，加之从军队复员、从国外撤退回国的人使住宅需求骤增，面临着未曾有过的住房短缺的紧张局面。恰是此时，1941年经过修改而增加了正当事由制度的《土地房屋租赁法》发挥了极大作用。当时的法院在判断房东拒绝更新契约、提出解除契约是否具备有正当理由时，不仅仅依据房东自己使用的必要性，同时对承租人的情况也进行比较衡量，确立了极为重要的“利益比较原则”。1941年修改正当事由制度时，立法者考虑的是：当出租人自己使用或有其它理由时，当然可以以此拒绝更新契约或提出解除契约。法院也很忠实地遵照立法者的意图进行裁判。1944年大审院（过去的最高法院）做出了：“判断是否有正当理由时，除了比较考虑房东和房客双方的利害得失之外，对公众利益及社会上其它各方面情况也需酌情考虑之后方才可以作决定”的判决。战后的判例继承了该立场，确立了以下原则，即：在判断出租人是否具备有拒绝更新或提出解约的正当理由时，对出租人和承租人双方的必要性及其它情况进行比较、衡量之后再作决定。〔7〕
但由于考虑了出租人、承租人双方以及其它各种情况，正当事由制度调整利害关系的性格变得强烈起来。50年代后期到60年代初，判例上开始承认出租人一方提供腾退费（立退料）〔8〕可以补充正当事由，金钱这一极为柔软的因素被考虑，使得正当事由制度调整利害关系的性格得到了极大的强化。〔9〕
（二）判例上正当事由的判断要素的变化
星野英一曾对战后到1960年代左右判例上关于正当事由的判断作了详细的分析，他指出，战后利益衡量主要对出租人、承租人双方对该住宅需要程度进行比较，在居住的必要性方面，要对居住必要性的原因、具体的内容、减弱必要性的情况等进行考虑。如果仅有一方具有居住的必要，原则上具有居住必要的那一方优先；如果一方的必要性相当强，另一方居住、营业的必要性弱，其间差距巨大的情况下，必要性强的那一方优先。但当有特殊情况存在时，结论就不一定。在营业的必要性方面，为了生计的营业和为了收益的营业必要性的程度并不相同，需要综合考虑。居住和营业之外存在其它特殊的使用必要，以及第三人的使用必要也在考虑的范围之内。而在使用必要的原因方面，战争的被害、病痛、住宅的位置，都是衡量中要考虑的要素。在出售、租赁的必要性方面，正当事由被认可的条件非常严格，除非迫不得已为了生计。在修建、改建方面，法院认可其正当事由的逐渐增多，主要考虑住宅在物理上的存续。
在使用的必要性比较以外，星野指出契约本身的约定内容，成立过程也是正当事由判断时考虑的因素，因为在这之中可能存在契约上对租赁期间的特别约定，或者当事者一方或双方的不诚信行为，都将影响正当事由的认定。〔10〕
星野同时指出在一般论上，各个时期住宅的社会问题，法院在判断正当事由时，也会加以考虑，例如在二战刚刚结束的1947左右，判决中提及战后严酷的住宅难问题的情况就不少。这一情况在1950年左右非常显著，例如在东京地方法院1950年5月25日判决中，法院认为鉴于战后住宅难的情况，在判断正当事由时，应该考虑承租人是否有搬迁的新的住所。不过直接在判决中引用住宅难作为考虑要素之一的并不多见，多以承租人无法找到合适的新的住宅为由。〔11〕他指出比较衡量的轻重取向随着时代的不同有若干的变化。战后对于“正当事由”对判断，法院在利益衡量时，又从倾向于承租人向倾向于出租人转变。〔12〕
铃木禄弥对1947到1958年公刊的有关正当事由的判例进行缜密的整理，归纳出法院在做利益衡量时，所考虑的出租人和承租人双方的事实要素及比较衡量的倾向。
他指出，考虑的事实要素大致有：出租人一方自己使用（居住、营业等）的必要或出售换取差额的必要、资力、有无其它住宅，承租人一方使用的必要、有无搬迁之处、资力情况，还有租赁契约的情况，例如是否有转借、是否存在不守信用的行为、是否有特定的约定，这些之外，公益以及治安上的要求也是考虑的要素之一。
比较衡量的核心是出租人和承租人双方使用该住宅必要性程度的。如果仅讨论居住用不讨论营业用的话，如果双方只有一方有使用的必要，该方一般受到支持。如果双方都有使用的必要，并没有固定的公式可以做出判断，则要考虑其它的各种事实情况（例如租赁关系等）。数据证明承租人一方具有“搬迁的居所”或者“一定的资力”，则正当事由较易认定，而出租人具有“其它的住宅”或者“资力”，一般都被判定为“正当事由”不成立。使用的必要之外，出租人试图通过收回房屋，高价出售获得出售金的情况一般不被承认，除非为了维持生计不得不进行换价出售。〔13〕
铃木认为，在二战末期到二战后住宅困难的一段时期，法院将正当事由的判断，作为住宅分配上的问题来处理，即面对承租人居住的利益和出租人获得新的利益（通过收回房屋）之间的对立，并不完全适用“承租人保护的原则”，而是根据不动产使用关系中法律的重点，“如何做才能使该不动产的使用对国家资源的利用最有效”来判定正当事由。即“出租人、承租人平等的原则”大幅度地修改了“承租人保护的原则”。而1950年代以后，由于住宅困难情况得到改善，社会运动的思潮有所减退，判例上对正当事由的判断再次出现了向出租人倾斜的现象，即在承租人获得替代性住宅容易的情况下，正当事由更容易地得到肯定。〔14〕(www.xing528.com)
进而，内田胜一对近年来的判例进行研究，归纳出判断基准的大致分布：
1．对于出租人这一方，主要考虑其居住的需要，其中出租人方居住必要要高于承租人，正当事由一般才被承认；营业的必要也是重要的考虑因素，必要性越高，正当事由越容易判定，但以营业扩张为理由，必要性的判断就比较严格，而以生存为必要的营业必要则较易认定。另外，因为经济上的穷困，需要高价出售住宅的出租人，也只有在非常严格条件下〔15〕才被承认。而以建筑物的修缮、改建为理由，建筑明显腐朽，不得不修缮并支付腾退费的情况才被认可，与此相关的对土地的有效利用或再开发，根据《城市再开发法》的再开发，较易认定正当事由，而民间的私的再开发则不被作为正当事由。
2．对于承租人这一方，居住和营业的必要同样是最重要的考虑因素。并且对于房屋收回可能造成承租人生活基础的丧失以及寻找新的住宅的困难程度都是同时要斟酌的事项。
另外租赁契约中是否有对租赁期间的约定以及租赁过程中是否存在不守信用的行为也是正当事由认定时考虑的要素。
他总结道，正当事由的判断基准在出租人自己使用必要性高时才被认可的这种利益比较原则的基础上，近来来随着住宅供应量不足感的减小，有关房屋租赁正当事由的判断明显缓和，出租人居住的必要性得到重视，腾退费的提供补强了正当事由的判断。不过他同时指出，承租人居住的必要性仍很重要，在承租人属于仅具有租房居住能力阶层的条件下（即考虑承租人的经济负担能力和新置住宅的难易程度），腾退费并不能补强正当事由的肯定。〔16〕
可见对于正当事由的判断，就像使用天平，需要对要素之间的轻重进行归纳分析、比较，来得出结论，其中法官根据各个事实，进行主观的利益衡量过程占据重要的作用，因此很难通过判例归纳出统一的判断基准。1991年制定的《土地房屋租赁法》在第28条规定了建筑物租赁契约更新拒绝的要件，试图对正当事由的判断基准做出较为明确的规定，该条规定除了出租人使用建筑物的必要以外，租赁该建筑物的整个过程、建筑物被利用的状况和现况、财产上的给付要被考虑。然而对于如何在这些考虑要素间进行衡量，并没有做出明确的规定。
因此在解释论上，利益衡量的过程（正当事由判断的基准），就要根据正当事由制度的目的、制度趣旨等进行判断。从历史的角度来看，二战刚结束时，日本处于绝对的住宅困难时期，围绕正当事由的争议多数是争议生存的绝对条件的，那时可以说正当事由制度的机能是保障经济弱者作为基本生存条件的居住和营业的场所。但是到了1950年代后绝对的住宅困难有所缓和的时期，争议生存绝对条件的纷争减少，多数以居住、营业的条件或者开发利益等的经济利益为争议的焦点。
笔者认为正当事由尽管使用比较衡量的方法，具有纠纷解决、以及实现国家住宅分配的机能，但是仔细分析判例中对正当事由的判断的考虑和轻重比较，租赁双方基本的居住需要和生存需要特别是承租人的居住、生存需要都是最重要的考虑因素。另外需要加以注意的是，在国际规制缓和的压力和国内泡沫经济崩溃后促进经济景气的考虑下，日本建立了定期租赁权制度。该制度于1999年通过《促进优质租赁住宅供给的特别措置法》建立起来，《房屋租赁法》的第5条也得到修改，规定契约所规定的期间满了之后，没有更新该契约的，则租赁契约终止。因此在契约中约定一定期间租赁权的，则不再适用“正当事由”的规定。
（三）学说上对“正当事由”制度性质的争论
通过立法的考虑和法院判断时利益衡量因素的总结，学者们对于“正当事由”制度有以下不同性质的论断。正像上文已阐述过的那样（二战时房屋租赁法的改正），即使在日本学界对于“正当事由”的立法趣旨也存在各种对立的观点。
1．正像前文所提到的那样，渡边洋三在其1950年发表的“关于房东的解约申入权”论文中提出，《房屋租赁法》第1条之二正当事由规定的立法趣旨是在于促进支持房东具有的半封建的房屋租赁关系的解体，而其在1958年的“市民法和社会法”论文中对上述观点有所修正，二战中房屋租赁法的修改，尽管包含保护承租人的契机，但实际根本上是对战时独占资本的保护，本质上是法西斯法。但战后《房屋租赁法》的保护，则应属于由劳动者运动和生存权理念所支撑的社会法的构造。〔17〕可见，渡边对正当事由制度的认识前后并不存在根本的矛盾，而是根据社会状况的变化，进行的修改。
2．而铃木禄弥则是社会性立法性质的坚定主张者。他在其1959年出版的《居住权论》的著作中明确提出明治30年代后的日本的房屋租赁关系本质上还是建立在市民法原理之上的，因此正当事由制度的规定根本上是对作为市民法的这一房屋租赁民事法律的社会性立法的修改，为了保障所有国民过上像人一样的生活。〔18〕他主张法院对于正当事由的判断，本质上应该以出租人的牺牲保障承租人居住的利益角度出发比较妥当，他主张其作为国家的社会法的判断。不过他同时指出实务上，法院主要采取的是作为住宅分配政策的判断方式。〔19〕
3．从正当事由制度本身客观所具有的机能的角度出发，在讨论定期房屋租赁权〔20〕立法过程中，吉田克已提出正当事由制度具有4项机能：抑制不正当的租金上扬、对住宅这一资产利用进行分配、对开发利益进行分配、保障住宅所处位置的利益的机能。后两项机能主要是在日本城市开发的过程中展开和1980年末不动产泡沫的形成过程中形成的，正当事由制度与腾退费制度相结合，客观上达到了以上的效果。并且他认为对正当事由制度性质的判断要从住宅整体的状况入手，并指出日本的公共住宅、社会住宅政策不足，因此正当事由制度可以说承担着住宅社会保障功能的负担。〔21〕
因此仔细加以分析，可以发现尽管学者们对于战时立法改正插入的“正当事由”规定在立法时的宗旨以及战时“正当事由”制度起到的作用存在社会性立法和近代化立法的不同观点，并且对于正当事由制度在战后存在的理由（政策上的考虑）抱有数种因素并存的观点，但战后“正当事由”制度从承租人的生存权考虑，具有社会性立法的性质这一点，还是受到多数学者的认可。从而，从这一性质出发，房屋租赁法上对出租人所有权的社会性限制，一定程度地实现了承租人的居住利益，因此私法上出租人的租赁契约解除权或更新拒绝权限制与宪法上的出租人财产权限制共同构成了承租人居住利益保障的法的结构。而首先，民法上就有学者提出在这一结构中，承租人具有民事上的居住权利。
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