住宅金融公库：解决住房不足的政府方案

一、住宅金融公库

1950年5月6日，国会通过法律第156号《住宅金融公库法》。该法建立的住宅金融公库制度是通过国家财政的援助，成立专门的住宅建设、买卖的贷款金融机构，以低于市场利率的方式借贷资金，促使普通国民建设和购买自己的住宅，改善居住生活，性质上属于政府全额出资的政策性金融机构。最初公库以资本金150亿日元为起点成立，其中50亿为一般财政资金，100亿为抵押金，借款利率全部规定为5分5厘（根据住宅材料的不同偿还期限有所不同），大大低于银行的14.6％，而且不同于民间的浮动利率制，采取固定利率制，贷款对象可以是个人或企业，贷款条件优惠，还款期限可长达35年，对于还贷困难者则规定可在原有基础上延长10年。住宅金融公库由国家出资，每年接受国家的融资，对于融资中出现的亏损则由国家财政予以资助。政府试图通过住宅金融公库制度以公共资金的援助来动员当时的民间资金，弥补国家建设公共住宅资金不足与住宅供给数量绝对不足的矛盾。^〔36〕

《住宅金融公库法》第1条第1款规定，“对于国民大众建设和购买足以过上健康、文明生活的住宅（包括住宅所使用的土地或者土地租赁权的取得）（第1条）所需要的资金，提供其在银行等一般金融机构难以取得的贷款或……担保”。显然，该法是为了使国民能拥有“过上健康、文明生活的住宅”，而要求国家对该金融机构提供财政担保和援助。并且，从公库对个人申请贷款的审查标准来看，公库的目标客户群主要是中等收入阶层。公库可为购房者提供占房款总额60％的贷款。贷款的偿还期最长可达35年，借款人可选择等额本息分期还款方式或等额本金分期还款方式。因此，其目标指向中上收入的阶层，并没有惠及低收入的群体。从这两方面来看，该法并不是以宪法第25条第1款所规定的国家保障个人健康和文明最低限度生活为目标的，但其由国家积极提供财政援助，改善国民特别是中等收入劳动者居住生活的手段和目的，也当然具有福利政策的性质，应看作是国家积极帮助个人改善生活的福利国家的措施。(www.xing528.com)

然而与《生活保护法》上的住宅扶助和公营住宅相比，住宅金融公库的贷款由于是通过“公库”这个中介将国家和受益人联系在一起，所以国家的补助义务和个人获得贷款资助权利不是通过国家对个人直接的给付行为而是通过民事的第三方合同等关系成立的。首先，从法律关系的角度来看，作为有住宅需求的个人来说，有两种方式与住宅金融公库发生关系：1．直接向住宅金融公库贷款，建设自己或亲人居住的房屋；2．购买或租赁由住宅金融公库贷款建设的住宅。其根据在于，住宅金融公库法的目的规定将贷款的对象基本分为个人建设和购买二项，而在其后业务内容的规定中，具体将住宅金融公库的业务分为面向以下四种对象提供贷款：1．以自己居住为必要的人；2．自己居住之外供亲人居住为必要的人；3．向a．以自己居住为必要的人或b．从事向以自己居住为必要的人出租房屋业务的人或组织，建设并出租住宅的人或组织；4．向a．以自己居住为必要或b．自己居住以外供亲人居住为必要的人，建设并出售住宅的人或组织。（第17条）那么，住宅金融公库实际上就是以贷款给建设公司，建设再将住房租赁、出售给个人，以及公库直接贷款给个人两种方式来实现保障国民健康文明生活所需住宅的需要。（见下图）

有住宅需要的个人通过租赁或购买住宅建设公司以公库贷款建设的住宅，个人与公库之间只是存在事实上的利益关系，即通过公库的低息贷款，促进了建设公司的住宅建设，增加了住宅的供给，以及可能降低房屋的租赁或出售价格，然而租赁或购买该住宅的个人并不享有与公库之间的直接的法上的利益。而另一种方式，公库直接向有住宅建设需要的个人贷款，个人则只是享有从公库获得的贷款合同所确认的利益。