中国城市土地价格的微观决定机理研究：应用建议

8.2　应用建议

（1）市场参与者应正确认识地价的内在决定规律，对地块价值做出合理估计

中国长期计划经济体制与短期市场经济的特点，使市场参与者往往对价格机制的理性运行产生质疑。本书的实证研究结果表明，不管是在土地协议出让还是在招拍挂出让阶段，价格的形成均体现了市场力量的作用，显化了地块的区位价值。与城市经济学相关理论的预测以及西方成熟土地市场的表现一致，地块的物理属性、区位属性和邻里属性，很大程度上解释了地价的变化。因此，市场参与者在进行地块价值估计时，应充分认识地价的内在决定规律，对地价的微观影响因素进行定量识别，以理性的出价参与到土地竞买过程中。

本书对地价微观影响因素的定量识别，可以为市场参与者对地块的估价提供参考。特别是在土地招拍挂市场中，仅考虑地块物理属性和区位属性的地价决定模型对地价变化的解释能力超过80%，该模型可用于地块的估价，为市场参与者对地块的定价决策提供参考。

（2）土地管理部门应构建并定期公布地价的时间与空间价格指数，有效发挥价格的信号引导作用

随着我国土地市场的发展与完善，地价成为土地市场有效运行的核心，在实现土地资源有效配置中发挥着关键性作用，同时，也成为市场参与者进行行为决策时的重要参考。但我国现有的地价体系存在着对市场供求变化的反应滞后和反应不灵敏的缺陷，因此，政府应定期公布合理的地价指数，保证价格信号引导作用的发挥。本书提出的构建地价时间与空间价格指数的方法，可以应用于实际工作中。其中，地价的时间价格指数有助于市场参与者把握价格的真实变化趋势，而地价的空间价格指数则可以揭示城市不同区位的生活质量，二者有助于支持价格信号引导作用的有效发挥。

需要注意的是，地价时间价格指数的构建要关注时效性，保证良好数据信息的采集，在条件成熟的情况下，土地管理部门应分别以月度、季度和年度为时间单位，定期向公众进行地价指数的发布，使市场参与者对市场供求变化及时做出判断，形成理性的投资决策。但相比之下，地价的空间价格指数侧重于揭示地块的区位价值，并不强调时效性，因此，年度空间价格指数的发布足以帮助市场参与者识别城市不同区位的溢价，进而做出空间选址决策。

（3）城市规划和土地利用规划的制定应与市场力量相协调，促进集聚经济效益的发挥和城市的可持续增长

城市空间形态的形成体现了市场力量与政府政策的共同作用。从理论上讲，城市规划和土地利用规划作为政府进行城市管理的手段，其政策制定的出发点是减小经济活动之间的负外部性，促进城市的理性增长。因此，科学的城市规划和土地利用规划的制定应与市场力量相协调。本书的研究工作揭示了城市内部经济活动间的集聚经济对企业生产力的贡献，以及市场力量作用下企业集聚进而形成经济中心的内在机理。从城市可持续增长的角度出发，促进城市内部集聚经济效益的发挥，是城市规划和土地利用规划的一个着力点。(www.xing528.com)

当前中国正处于快速城市化时期，很多城市都经历着城镇人口的迅速增长和产业结构的重新布局，这为城市空间利用效率的改善提供了机会。为促进城市的可持续增长，城市政府在制定城市规划和土地利用规划时，一方面，要充分考虑集聚经济对提高企业生产力的贡献，合理进行产业布局，特别是金融、保险、管理咨询类企业的空间布局；另一方面，也应为集聚经济效益的发挥创造良好的外部环境，改善交通条件，减小集聚不经济效应的产生，推动城市空间结构的优化。

（4）政府部门应加大市场信息的公开性和透明度，合理引导开发企业的土地竞买行为

我国土地市场自2004年8月31日全面实施经营性土地招拍挂出让制度以来，地价与房价的同时高涨使市场参与者对土地招拍挂机制的合理性产生质疑。本书的研究结果表明，我国当前土地市场中地价的膨胀并不是招拍挂制度本身导致的必然结果，而更大程度上应归因于开发企业对未来住房市场中房价上涨的过度乐观的预期。国际经验表明，在住房市场发展繁盛阶段，政府部门直接对地价进行控制并不是解决地价膨胀问题的有效途径，而应通过向市场参与者提供正确的信息来引导其土地竞买行为。

土地管理部门应进一步提高经营性土地供应的透明度，尤其是加强经营性土地供应计划对市场的引导功能，提高其有效性和可执行性，以减小市场不确定性，引导合理的市场预期，防范系统性市场风险。同时，政府部门也应加强对住房市场中相关供求信息及时、全面的披露，促进土地市场与住房市场的有效互动。此外，开发企业要理性看待企业经营的收益和成本，做出合理的竞买决策，避免冲动的土地竞买给企业的长期理性成长带来巨大的潜在风险。

（5）政府应兼顾社会目标与经济效益，建立土地招拍挂机制的有效运行体系

目前招拍挂机制中“价高者得”的土地受让者确定模式突出了政府经济收益最大化的目标，因而该模式频频被指责为地价高涨的推动要素。但必须认识到的是，在土地招拍挂机制下，政府土地收益最大化的目标有利于实现土地资源的有效配置^［183］。在我国土地一级市场政府垄断的特殊体制下，招拍挂机制的引入提高了土地交易的公开性、透明性与竞争性，有助于市场效率的发挥。因此，不能完全否定招拍挂机制在实现土地资产价值方面的优势，对土地招拍挂机制的改革与完善不应仅仅局限于对机制设计本身的调整，而应从整个运行体系出发，以凸显政府的社会责任为着力点。

政府在基于市场力量将土地资源分配给对其出价最高者的同时，要兼顾稳定市场和提高居民住房支付能力的目标。一方面，通过透明的预算计划，将土地收益合理地用于城市公共品和公共服务的提供，提高城市的竞争力和居民的生活质量；另一方面，要实现土地收益再分配的公平性，通过政策性住房的提供解决中低收入家庭住房可支付能力不足的问题，同时起到平抑房价、稳定市场的作用。