中国城市土地招拍挂机制与竞买行为的研究结果

7.4.3　土地招拍挂机制与竞买行为的进一步阐释

在我国土地市场经历了较长一段时间的协议出让后，招拍挂的土地出让机制于2004年8月31日全面引入经营性土地使用权的出让中，成为土地市场发展过程中的里程碑事件。但土地招拍挂机制实施以来，我国各城市房地产市场中房价与地价普遍呈现出较大幅度的上涨，土地竞买过程中时有“地王”现象以及“面粉比面包贵”现象的涌现，这使得市场参与者对土地招拍挂机制——特别是“价高者得”的土地受让方确定模式的合理性产生质疑。本书对土地招拍挂机制与土地竞买行为的分析，可以对上述问题做出解释。

首先，从土地招拍挂机制本身来看，通过拍卖方式获得土地进行开发和投资，是许多国家和地区土地市场的一个重要特征。我国目前推行的经营性土地供应招拍挂机制与香港的“申请售卖制度（The Application List）”和新加坡的“备售名单体系（The Reserve List）”没有本质区别，该模式在香港和新加坡得到成功推行和应用，说明招拍挂机制本身有其存在的合理性。香港与新加坡土地市场运行的经验表明，在我国土地招拍挂机制实施过程中，政府应加强土地供应计划对市场引导作用的发挥，通过公共信息的提供使市场参与者形成理性的预期，这是土地市场平稳运行的重要保证。(www.xing528.com)

其次，实证研究结果表明，我国土地招拍挂市场中土地竞买行为与地价的形成均有其经济驱动力，与拍卖理论对土地竞买行为的推断相吻合。虽然目前“价高者得”的土地受让者确定模式突出了政府土地收益最大化的目标，但已有研究指出^［183］，拍卖机制下政府土地收益最大化的目标有利于实现土地资源的有效配置。“价高者得”的竞买规则有利于提高拍卖机制的运行效率。但政府作为广大人民利益的代表者，在保持市场效率的同时，有其更为重要的社会责任，因此，有必要实现土地收益再分配的公平性，探索稳定房地产市场和提高居民住房支付能力的途径。土地收益作为地方政府财政收入的一项重要来源，从公共财政的角度来看，其一方面应用于城市公共品与公共服务的提供，提供居民的生活质量；另一方面，应通过政策性住房的供应解决中低收入群体住房支付能力不足的问题，发挥收入再分配的功能。

此外，制度变迁必然会对市场产生冲击，市场参与者需要经历一段学习的过程（Learning Process）以使其在新的规则下做出最优决策。Gwin等^［118］通过实验研究的方法检验了重复首价格密封投标中开发企业的竞买行为，研究指出，在竞买过程中，开发企业普遍存在着过度竞买的行为，为保证有足够的土地进行开发而在竞买中不断削减预期边际收益，甚至以负的边际收益参与竞买，从而使自己面临较高的风险，这是导致拍卖机制下出现地价膨胀的一个重要因素。但研究同时发现，开发企业会从竞买经历中吸取经验而逐渐减小过度竞买的行为，竞买极差（最高竞买价与最低竞买价的差）随着时间衰减。可见，对于刚刚推行土地招拍挂机制的国家，开发企业的过度竞买行为可能会导致地价的膨胀，这在一定程度上解释了我国当前的土地竞买行为。