中国城市土地价格的影响因素及竞买溢价研究

7.4.2　竞买溢价与过度竞买的影响因素分析

在此基础上，本书进一步对地块竞买溢价与开发企业过度竞买行为的影响因素进行分析，解释变量同样从竞买规则、地块属性和开发企业特征三个方面选取。表7－5给出了回归模型的估计结果，在模型估计过程中同样考虑了选择性偏差与同时性偏差的问题。

表7-5　土地竞买溢价与过度竞买行为决定模型的估计结果

续表7-5

续表7-5

表注：（1）括号中的数字代表t统计量；(https://www.xing528.com)

（2）表中＊＊＊、＊＊、＊分别表示估计结果在99%、95%和90%的置信区间下显著；

（3）根据图7-9和图7-10的样本点分布，删除了部分奇异点；

（4）变量前的符号Ln表示该变量以对数形式引入模型中。

对比地块竞买溢价与开发企业过度竞买行为决定模型的回归结果，可以发现，模型中所选用的地块属性、开发企业特征和竞买规则三方面的因素对地块竞买溢价与开发企业过度竞买行为的影响表现出明显的一致性。这在一定程度上说明，相比于地块的市场价格发现而言，开发企业的过度竞买行为是导致土地竞买溢价的更为重要的因素，与第7.4.1节的初步统计结果吻合。

从地块属性的影响来看，大多数的地块物理属性和区位属性变量被充分反映在卖方与竞买者对地块价值的估计中，因此，对竞买溢价与过度竞买的影响不显著。但在其他条件不变的情况下，距离市中心较近的地块，其竞买溢价与过度竞买行为更为明显，表明开发企业对具有区位优势的地块的偏好，对这类地块的竞买更为激烈；LOTSIZE与FAR的系数估计值表明，规模较大与开发强度较高的地块，其竞买溢价与过度竞买行为较小。此外，时间哑元变量的系数估计值显示，在研究时间段内，2007年是土地招拍挂市场竞争最为激烈的一年，开发企业的过度竞买行为是导致市场中出现地价膨胀现象的主要原因。

模型Ⅱ与模型Ⅵ分别在模型Ⅰ与模型Ⅴ的基础上引入变量LISTED，用于检验开发企业特征对土地竞买结果的影响^[3]。研究结果表明，相比于非上市公司，上市公司在土地竞买过程中的过度竞买行为更为明显、竞买溢价更高。该结果体现了公开资本市场与房地产市场的互动：一方面，公开资本市场的扩容可以为上市房地产企业创造便利的融资渠道，降低企业的融资成本；另一方面，土地是房地产企业上市融资的资本运作工具，并且，上市房地产企业在土地招拍挂市场中成功竞得地块，可以使市场参与者对其股票市值产生乐观的预期，从而为公司带来财富效应。

模型Ⅲ、模型Ⅳ与模型Ⅶ、模型Ⅷ中引入竞买规则变量，分别考察其对土地竞买溢价与开发企业过度竞买行为的影响。模型估计结果再次验证了拍卖理论的一个基本预测，即竞买人数是影响竞买结果的一个关键因素。此外，在引入变量BNUM后，地块属性变量与时间哑元变量的影响均变为不显著，说明这些因素的影响已被竞买人数所反映。