影响拍卖机制选择的竞买者因素研究

7.2.1　竞买规则

1）竞买人数

拍卖理论指出，竞买人数是影响最终竞买价格的一个重要因素。本书第2章的理论分析部分给出地块的最优竞买价格随着竞买人数的增加而升高的推断，其可能的原因是：较多的竞买人数增加了较高竞买价格出现的概率^［120］，并且竞买人数的增加有助于竞买者进行竞买策略的改进，从而使竞买价格更加接近于完全竞争市场中形成的价格^［98］。在Ching和Fu^［97］对香港以及Ooi等^［98］对新加坡土地拍卖市场的相关研究中均发现，土地竞买价格与竞买人数之间表现为正相关的关系。

2）保留价格(www.xing528.com)

在竞买过程中，保留价格的设定可以防止竞买人过少而导致成交价格过低的情况，有助于保证竞买的最基本收益。拍卖理论揭示，较高的保留价格对最终竞买价格具有正向影响，但过高的保留价格可能会降低竞买成功的概率^［100］。因此，保留价格的合理设定对提高竞买效率具有重要影响。已有文献对于如何在不同的拍卖机制下设定最优的保留价格进行了较多的理论探索^{［101—103］}。书中第2章理论部分的分析表明，卖方的保留价格会影响竞买者对地块的估价，进而影响最优竞买价格的形成。在土地竞买过程中，卖方保留价格的估计与竞买者对地块的估价均基于地块本身的物理属性及其区位特征。因此，在市场信息公开的情况下，二者之间应表现为正相关的关系。

3）竞买方式

Vickery的收益等价定理（Revenue Equivalence Theorem）指出，在独立私有估价且价值同分布（Independently and Identically Distribution，i.i.d.）的单物品拍卖中，不同的拍卖机制将产生同样的预期收益。但收益等价定理的推断基于很强的假设条件，将其假设条件放松后是否会得到同样的结论，是学者一直在探索的一个问题。Lusht^［115］指出，对于以收益最大化为目标的卖方而言，理论上影响其最优拍卖机制选择的因素主要有两方面，即竞买者是风险中立型还是风险厌恶型，竞买者对拍卖品的估价是独立的还是联合的。Lusht将相关文献研究的结论归为两类：对于风险中立且联合估价的竞买者而言，英式拍卖可以实现卖方收益最大化的目标；而对于风险厌恶且独立估价的竞买者而言，密封式拍卖更有利于卖方收益最大化的实现。但目前有关不同拍卖机制是否会产生同样预期收益的实证研究尚为鲜见，多数研究关注于协议和拍卖两种方式是否会产生相同的出售价格（Allen和Swisher^［89］、Dotzour等^［95］、Mayer^［109］、Lusht^［115］、Mayer^［120］）。因此，比较挂牌和招标两种不同的拍卖机制对地价形成的影响，是本书对已有研究的实证贡献。