中国城市土地价格的公共品与公共服务空间分布影响研究

5.3.2　公共品与公共服务的空间分布对地价的影响

表5-5的模型估计结果表明，家庭区位选择的影响因素远比企业复杂。对企业而言，区位因素是其进行选址决策时考虑的首要并且起主导性作用的因素；但对家庭而言，其在进行居住选址时，除了权衡通勤成本与住房价格外，还会考虑社区公共品与公共服务的提供。对生活质量的追求是家庭在进行居住选址时考虑的重要因素，也是影响住宅用地价格空间差异的主要方面。

本书利用第5.3.1节构建的住宅用地空间价格指数，通过建立地价空间差异的影响因素模型，探索城市内部不同区位土地价格溢价的决定因素。模型的构建基于Roback^［173］提出的“城市地价水平的溢价＝城市工资水平的溢价＋城市公共品和公共服务的溢价”的基本思想，检验公共品与公共服务在地价中的资本化。

模型建立中控制街道面积（AREA）和街道所在行政区的人均可支配收入（PINCOME），关注不同街道内公共品和公共服务提供的差异对地价的影响。其中，公共品和公共服务的度量指标包括：街道中心到市中心的距离（D＿TAM）、街道内医疗卫生机构数量（MED）、教育科研机构数量（EDU）和旅游景点数量（SIG）。其中，街道人口和面积的数据来自于行政区划网（http://www.xzqh.org/html/bj/index.html）对各街道2002年行政区划的统计，街道内公共品和公共服务的数据来自于中国科学院地理科学与资源研究所的调查统计^[9]。表5-9给出了变量的描述性统计结果。

表5-9　变量的描述性统计

在此基础上，本书构建住宅用地空间价格指数的决定模型，具体形式为

(www.xing528.com)

基于上述统计数据，采用OLS方法对式（5.8）进行估计，其中，公共品和公共服务变量采取逐步引入的方法，模型的估计结果如表5-10所示。可以发现，住宅用地的价格对收入的弹性在1.322—1.546；城市内部不同区位收入水平的差异是产生地价溢价的一个重要因素。D＿TAM是表征社区质量的潜在变量，综合体现了多种公共品与公共服务因素的影响。可以看出，随着模型中社区公共品与公共服务质量代表变量的引入，D＿TAM的系数估计值由－0.052下降到－0.038。此外，模型中依次引入变量EDU、MED和SIG，分别反映社区的文化教育条件、医疗服务状况和景观环境效用。各变量前的系数估计值表明，文化教育条件和景观效用，是影响家庭居住选址的重要因素。其中，文化教育条件体现了社会舒适度（Social Amenity）对家庭生活质量的影响，景观环境效用则反映了自然舒适度（Natural Amenity）对家庭生活质量的影响。而社区内医疗服务状况对地价的影响不显著，本书认为，相比于其他公共品与公共服务变量，城市内部的医疗服务更大程度上是面向全市居民的，不具有地方排他性，因此，其对地价的空间差异不存在显著影响。

表5-10　住宅用地空间价格决定模型的估计结果

表注：（1）表中＊＊＊、＊＊、＊分别表示估计结果在99%、95%和90%的置信区间下显著。

（2）被解释变量为LnSP。

（3）变量前的符号Ln表示该变量以对数形式引入模型中。

表5-10的实证研究结果表明：人们对收入水平和生活质量的权衡是影响其居住选址的关键因素；具有地方排他性的公共品与公共服务质量解释着城市内部地价的空间差异。该结果从城市内部的角度，阐释了城市经济学中提出的“城市地价水平的溢价＝城市工资水平的溢价＋城市公共品和公共服务的溢价”的基本思想，同时也体现了公共品与公共服务在地价中的资本化。