地价与经济基本面的关系：中国城市土地价格的微观决定机理

5.2.2　地价与经济基本面的关系

利用地价指数判断地价变化与经济基本面是否协调，是宏观调控的一个重要关注点。多数研究发现，房价/地价的变化与经济基本面之间存在长期均衡关系^{［170，171］}。本节将借鉴已有研究中构建经济基本面对房价/地价影响的缩约模型的思路，分析1993—2007年间北京市的地价^[5]变化与经济基本面是否协调。

人均GDP（PGDP）、失业率（UNEMP）是反映宏观经济运行状况的重要指标，描述了宏观经济的动态发展过程。因此，本研究选取这两个指标来度量经济基本面的运行轨迹。考虑到人均GDP数据在统计上可能存在偏误，并且本节主要研究住宅用地价格的变化，因此，此处用城镇人均可支配收入（PINCOME）这一指标作为对PGDP的替代。在此基础上，可以得到地价长期均衡决定模型为

表5-6和表5-7分别列出了相关变量的描述性统计与ADF单整检验的结果。单整检验中，各变量均通过CPI调整到实际水平。表5-7的检验结果表明，模型中的变量均在可接受置信区间下表现为一阶单整。因此，本书在式（5.5）的基础上，对地价长期均衡的决定模型进行估计^[6]，结果如表5-8所示。

表5-6　变量的描述性统计

表5-7　ADF单整检验结果

表注：（1）模型形式根据AIC最小准则确定；(www.xing528.com)

（2）表中＊＊＊、＊＊、＊分别表示估计结果在99%、95%和90%的置信区间下显著；

（3）变量前的符号Ln表示该变量以对数形式引入模型中。

表5-8中，模型Ⅰ的估计结果显示，经济基本面因素对地价变化的解释能力约为60%。变量PINCOME的系数估计值表明，收入水平每增长10%，会引起住宅用地价格上升9.66个百分点。变量UMEMP的系数估计值为负，与预期一致，但该系数并不显著，这可能与当前城镇登记失业率的统计数据不准确有关。总体上看，研究时间段内，地价的变化有经济基本面的支撑。

表5-8　地价长期均衡决定模型的估计结果

表注：（1）表中＊＊＊、＊＊、＊分别表示估计结果在99%、95%和90%的置信区间下显著。

（2）被解释变量为LnPI。

（3）变量前的符号Ln表示该变量以对数形式引入模型中。

在住房市场繁荣阶段，市场参与者往往会根据住房市场中房价的变化参与土地竞买，这使得地价的变化将受到房价变化的影响。因此，模型Ⅱ中进一步引入住房价格^[7]变量（HP）。为了尽量避免地价与房价的内生性问题，模型中引入住房价格的一期滞后（HP（－1）），模型Ⅱ的调整后R²达到0.659。并且，从模型Ⅲ的估计结果来看，单单HP一个变量，就可以解释地价变化的44.8%。这在一定程度上反映出市场参与者对房价走势的预期对地价的影响。