中国城市土地价格研究及指数对比

5.2.1　地价指数

地价的变化与人们的生活消费、企业的生产经营和政府的财政支出息息相关，建立科学合理的地价衡量指标有助于政府的地价管理和市场参与者的投资决策。在美国CPI出现较大幅度增长，同时住房成本日益高涨的20世纪70年代，Reuss^［167］建议政府建立地价指数，引导公众关注地价的膨胀，抑制资金过多地投向土地。地价指数在引导市场参与者的决策行为方面发挥着重要作用，是对土地市场进行监测和分析的重要工具。

日本是编制地价指数较早且指数体系较完整的一个国家，其地价指数涵盖全国包括所有中心城市的223个市、县，按土地用途分为商业、住宅和工业三大类。在指数编制过程中，地价采用的是评估价格，假设评估地块是空地且按照“最高最佳”原则开发。日本的地价指数以1990年3月31日为基期，每年分别于3月31日和9月30日公布两次，包括全国指数、分土地用途的指数、六大都市区指数以及不含六大都市区的指数等^［168］。地价指数在研究地价的变动和发展趋势以及分析土地市场甚至国民经济的运行绩效中发挥着重要作用。

1）我国现有地价指数的辨析

随着我国土地市场化程度的提高，地价在社会经济中的作用凸显，建立科学、合理的地价指数成为有效引导市场行为的需要。目前，我国公布的地价或地价指数包括“城市监测地价指数”和“土地交易价格指数”两种。

城市监测地价指数是由国土资源部城市地价动态监测系统以季度和年度为周期，对全国、重点城市和区域发布的地价指标，包括商业地价指数、居住地价指数、工业地价指数和反映市场地价总体变动的综合地价指数。从理论上讲，城市监测地价及城市监测地价指数涵盖整个土地市场，旨在反映全国主要大城市及重点区域城市土地市场整体的价格水平，而不是具体交易地价，具有较强的宏观指导意义。但由于监测点的地价多是通过评估的方法获得，因此，评估操作的规范程度将直接影响监测地价的科学性与客观性。

土地交易价格指数是由国家统计局以年度和季度为周期发布的全国和35个大中城市的地价指标，包括居民住宅用地交易价格指数、工业用地交易价格指数、商业旅游娱乐用地交易价格指数和其他用地交易价格指数。理论上讲，土地交易价格指数涵盖了各种交易方式的土地市场成交价格，可以用来衡量各类用地的各种交易方式的细分市场走势。但某类用地交易价格指数是将该类用地不同交易方式的价格进行了混合，无法反映某类用地某种交易方式的价格变化状况，在一定程度上模糊了该地价指数的针对性和指向性。

图5-1显示了北京市2000—2007年地价指数与房屋销售价格指数的环比变化（以2000年为100）。可以看出，“城市监测地价指数”和“土地交易价格指数”作为一种市场信号，缺乏灵敏性，难以反映市场的波动。因此，有必要构建一种合理的地价指数，为市场参与者提供能够完整反映土地市场供求状况的、及时的地价信息。

图5-1　地价指数与房屋销售价格指数的环比变化

2）Hedonic地价指数的构建

为弥补我国已有的地价指数的不足，本节利用Hedonic模型编制“同质”价格指数，以有效消除物业特征等非市场因素引起的价格波动，使指数更准确反映市场价格的真实走势。

时间哑元法是利用Hedonic模型构建“同质”价格指数的一种简单易行的方法，也是本书所采用的地价指数的构建方法。其基本思路是：以1993年为基期，将其他年份以0—1变量的形式引入地价决定模型中，即(www.xing528.com)

式（5.3）中，LPRICE为地块楼面单价，X_n代表地块的属性，包括物理属性、区位属性和邻里属性，β_n为不同属性的特征价格，Y_t为时间哑元变量，γ_t为不同时间哑元变量的估计系数。

假设1993年的地价水平为PI₀，在实际操作中，通常将PI₀设定为100。则在式（5.3）估计结果的基础上，可以得到不同年份的地价指数为

式（5.4）中，PI_t为t时刻的价格指数。

基于表5-2中地价决定模型的估计结果，可以通过式（5.4）计算得出住宅用地和办公用地的价格指数，如图5-2所示。

图5-2　住宅用地与办公用地的价格指数

从图5-2中可以看出，在研究时间段内，办公用地的价格表现平稳，总体上呈现出小幅增长的趋势，这与表5-3中描述性统计的结果一致；而住宅用地的价格则在1996年和2006年出现两次跳跃性增长，其中，1996年住宅用地的价格同比增长52.4%，2006年同比增长75.4%。

2006年住宅用地价格的高涨与2006年以来住房市场的繁荣相呼应，为此，本书收集《中国房地产统计年鉴》中对北京市历年商品住宅平均销售价格的统计数据，以1993年为基期，构建住房价格指数^[3]，并与住宅用地价格指数进行对比，如图5-3所示^[4]。从住宅用地价格指数与住房价格指数的走势对比中可以发现，在绝大多数年份里，地价与房价保持着相同的走势。这一现象表明，在住房市场繁盛阶段，开发企业有更大的动机获取住宅用地并通过住房预售回收资金。

图5-3　住宅用地价格指数与住房价格指数的对比图