中国城市土地价格微观决定机理研究结果

5.1.2　数据基础与变量选取

本书的数据基础是北京市城八区1993—2007年土地协议出让微观数据^[1]，数据信息包括地块位置、宗地面积、规划建筑面积、规划用途、地块出让年份、协议出让的地价款等。研究中的有效样本量共4 814个，其中，普通住宅用地项目2 727个，办公用地项目1 046个，商业用地项目828个，剩余213个地块为高档公寓项目用地。为避免陷于对细节的分析而无法从整体上把握地价的时空变化规律，本书在实证研究中重点关注普通住宅用地（以下简称“住宅用地”）^[2]和办公用地两类用地价格的影响因素及变化，这两类用地在很大程度上体现了城市中居住和就业两大主体经济活动的行为表现，有助于对城市总体地价水平及其变化的把握。

基于地块的位置信息，本书通过GIS技术将数据空间化，在此基础上得到Hedonic价格模型需要的变量：（1）土地价格（LPRICE），模型的被解释变量，表示地块的楼面单价，以“地价款/规划建筑面积”计算得出；（2）地块物理属性，包括地块的面积（LOTSIZE）、容积率（FAR）；（3）地块的区位属性，以地块到城市中心（天安门）的距离（D＿TAM）来度量，该变量前的系数估计值揭示了土地的价格梯度；（4）地块的邻里属性，以地块所在管辖区的哑元变量（DISTRICT）表示，包括东城区（DC）、西城区（XC）、崇文区（CW）、宣武区（XW）、朝阳区（CY）、海淀区（HD）、丰台区（FT）和石景山区（SJS）；（5）时间哑元变量（YEAR），表示地块出让的时间，样本时间段为1993—2007年；（6）模型中引入地块的X坐标（X＿CO）和Y坐标（Y＿CO）来控制未被度量的其他空间属性变量，这是一种较为简单的减小模型空间自相关问题的方法，在Fuerst^［82］的研究中得到应用。各变量的描述性统计如表5-1所示。

表5-1　变量的描述性统计(www.xing528.com)

初步统计结果表明，普通住宅用地和办公用地在全部样本中所占比重为78.4%，二者的宗地面积之和占全部地块面积总和的86.1%，这在一定程度上表明普通住宅和办公两类用地价格的时空变化规律，对理解城市总体的地价水平具有较好的代表性。此外，LOTSIZE、FAR、D＿TAM和LPRICE的描述性统计量表明，普通住宅用地和办公用地在地块规模、开发强度、空间分布和价格水平方面都存在显著差异。普通住宅用地的地块规模大于办公用地，但其容积率较小，地价水平低于办公用地；整体上来看，住宅用地到城市中心的距离比办公用地远34.4%。