研究中国城市土地价格的决定机理

4.3.3　地价空间分布模拟的现实应用

土地资产价值与国家财富的比例是衡量一个国家或地区房地产业与国民经济是否协调发展的重要指标，通常用“土地资产价值/GDP”来度量。过高的比值是对房地产市场稳定发展的一种预警信号，意味着政府有必要对其进行适度调控。从国际比较来看，土地资产在国家财富中所占比例最高的是日本，在泡沫经济的最高潮，其土地资产价值为GDP的5.5倍；而该比值在美国和英国则相对稳定，一般在1左右^［164］。

我国目前尚没有对房地产资产价值进行统计计算的权威结果，这使得探索合理的方法对土地资产价值进行估算成为必要。本书基于非参数估价方法得到的地价空间曲面，可以为土地资产价值的估算提供一种新思路。

理论上，地价空间曲面所覆盖的空间体积的积分，即为土地资产的总价值。在实际计算中，可以对积分过程进行简化。在图4-6的地价空间分布中，北京市城八区的范围被划分成200m×200m的栅格，设每个栅格的地价为P_i，在此基础上计算每一栅格的土地资产价值，然后进行求和，即可得出城八区土地资产的总价值。(www.xing528.com)

但考虑到城八区不是所有的土地都可以用来交易并具有市场价值，因此在积分过程中需要扣除非有效用地。在本例中，我们进行了一些简化的计算。根据北京市城市规划设计研究院对北京市2003年用地类型的统计，城八区可交易用地在全部土地面积中所占比重为43.8%^[7]。本书沿用此比例对积分结果进行折减，可以得到2005年北京市城八区土地资产的总价值^[8]为

该估算数值是假设所有的可交易土地都具有市场价值，在此基础上，可以计算得到2005年北京市城八区土地资产价值与GDP的比值为3.44^[9]，略低于沈悦和刘洪玉^［164］对2001年全国土地资产价值与GDP比例的估算值3.68。但同时，北京的土地资产价值与GDP比重已落在日本20世纪80年代以来地价高涨时土地资产价格与GDP的比值区间［3.2，5.5］^［164］，因此有必要警惕土地资产价值的过高膨胀，以及由此带来的高生产成本和生活成本对城市竞争力的影响。