中国城市土地市场发展与城市空间结构演变的研究成果

4.2　土地市场的发展与城市空间结构的演变

北京市共有18个行政管辖区（县）。其中，东城、西城、崇文和宣武为“内城区”，2006年土地总面积为92.39km²，常住人口206.1万人，人口密度为22 308人/km²；朝阳、海淀、丰台和石景山为“外城区”，2006年土地总面积1 275.93km²，常住人口773.6万人，人口密度为6 063人/km²。^[4]上述8个区被称为“城区”，虽然其土地面积仅占全市的8.3%，但其常住人口数却占到北京市常住人口总数的62.0%，人口密度远超过963人/km²的全市平均水平。同时，其地区生产总值对全市GDP的贡献显著，2005年城区GDP在全市GDP中所占比重达到70.6%。该区域是本书在本章以及第4章和第5章中进行定量分析与实证研究的空间范围，也是20世纪以来北京市土地市场和房地产市场表现活跃的区域，其空间结构如图4-1所示。

（a）行政管辖区结构图

（b）城区结构图

图4-1　北京市行政管辖区与城区的空间结构图

自1992年土地市场建立以来，大规模的土地出让为城市发展提供了基础，同时也在很大程度上改变着城市的空间形态。特别是1998年住房制度改革之后，土地市场与房地产市场的互动更为紧密，土地出让从总量和增长速度两个方面均表现出强劲的势头。这一方面说明人口和经济增长带来巨大的土地需求；另一方面也说明，随着土地市场化程度的提高，有偿出让方式成为市场参与者获得土地的主要途径，市场机制在土地资源配置方面发挥着日益重要的作用。市场需求的变化体现为不同用途地块出让量及出让比例的变化。为反映各类用地开发量随时间的变化，本研究在统计分析中将样本所跨越的时间区间均匀划分为三段，即1993—1997年、1998—2002年、2003—2007年。

图4-2展示了研究时间段内，居住和办公两类用地的开发量及其时空演变^[5]。对比三个时间段居住与办公用地的出让宗地数，可以发现，1998—2002年是宗地出让频率最高的一个时间段；相比于居住用地的空间分布，办公用地的开发更集中于市中心的位置。

（a）1993—1997年间土地出让情况

（b）1998—2002年间土地出让情况

（c）2003—2007年间土地出让情况

（d）1993—2007年间土地出让情况

图4-2　出让地块的时空分布

为更好地了解土地市场与城市空间形态之间的互动关系，本书选择开发数量、用地价格和开发容积率三个指标来描述居住和办公两类用地开发的时空变化。其中，空间区域的划分以天安门广场为中心，划分为5km为半径的圆或圆环。

图4-3对土地的开发规模的统计结果表明，办公用地的开发集中在城市中心，且表现出随着到市中心的距离增加而减小的趋势；而居住用地的开发则集中在距离市中心10—15km的区域，特别是在最后一个时间段，离市中心10—15km区域内居住用地出现较大的增长幅度，这与冯健和周一星^［156］研究发现的人口流动趋势相吻合；2003—2007年这一时间段，单宗出让地块的平均面积增大，因此，这一时间段的土地开发规模高于1998—2002年。

（a）1993-1997年用地开发量的变化

（b）1998-2002年用地开发量的变化

（c）2003-2007年用地开发量的变化(www.xing528.com)

（d）1993-2007年用地开发量的变化

图4-3　土地开发规模的时空分布

从图4-4中土地价格（单位楼面价）的时空分布来看，办公与居住用地均表现出价格随到城市中心距离的增加而减小的趋势，办公用地的价格梯度大于居住用地；在靠近市中心的区域，办公用地的价格优势明显；而在距离市中心10—15km范围内，办公与居住用地的价格差随时间的推移而减小。

（a）1993-1997年用地价格的变化

（b）1998-2002年用地价格的变化

（c）2003-2007年用地价格的变化

（d）1993-2007年用地价格的变化

图4-4　土地价格的时空分布

土地开发容积率随区位的变化趋势更为明显，从图4-5中可以看出，无论是办公用地，还是居住用地，其容积率均表现出随着到市中心距离的增加而减小的趋势；对办公用地而言，这一趋势表现更为明显。地块开发容积率的变化体现了资本与土地之间的替代性，说明开发企业在地价较高的区位倾向于通过选择加大单位土地面积上的资本投入来获得较高的房地产开发回报，这是保证土地市场有效的前提条件之一^［157］。

（a）1993-1997年用地容积率的变化

（a）1998-2002年用地容积率的变化

（c）2003-2007年用地容积率的变化

（d）1993-2007年用地容积率的变化

图4-5　土地开发容积率的时空分布

上述现象说明，自北京市土地市场建立以来，市场机制在资源配置方面发挥出作用，土地的区位价值得到较好的显化，土地开发与市场需求之间有效互动，最终影响着城市空间结构的演变。