中国城市土地竞买溢价与过度竞买行为的研究成果

3.4.2　土地竞买溢价与过度竞买行为

拍卖机制的引入提高了土地市场的竞争性，在显化土地资产价值、实现土地最高最佳利用方面发挥了积极作用。但拍卖机制是否会导致地价的膨胀，也是市场参与者关注的一个问题。Gwin，Ong和Spieler^［118］采用实验研究的方法检验了价高者得的密封投标机制对地价的内在影响；研究认为，这一机制下可能会由于开发企业的土地过度竞买行为而导致地价膨胀；但过度竞买行为会随着时间逐步衰减。为更好地认识拍卖机制下地价形成的影响因素，本书从土地竞买溢价与过度竞买行为两个方面对土地竞买行为进行进一步阐释。

竞买溢价（PREMIUM）定义为最终成交价（LPRICE）相对于保留价格（PRESERVE）的增长幅度，即

通过对式（3.30）进行数学变换，可以将竞买溢价分解成两部分：过度竞买行为（OB）和价格的发现过程（EC）。如下所示：

式（3.31）中，PRESERVEF代表了地块的内在价值，OB表示竞买价格对地块内在价值的偏离，EC则是地块保留价格的实际值对其内在价值的偏离。(www.xing528.com)

Hedonic模型提供了一种估计物业内在价值以及其实际价格与内在价值偏离的方法^［152］。因此，PRESERVEF可以通过构建地价的Hedonic模型进行预测获得。

OB用来反映开发企业的过度竞买行为。当OB＞0时，说明竞买赢得价超过了地块的内在价值，这意味着开发企业在竞买成功的同时面临着一种损失，类似于共同价值拍卖中的胜者诅咒现象。而当OB＜0时，则表明开发企业以低于地块内在价值的出价赢得地块，其从地块的成功竞买中可以获得套利收益。

EC反映了价格发现的过程，其原理类似于计量经济学里误差修正模型（Error Correction Model，ECM）中引入的误差修正项，体现了市场力量作用下，地块实际估计价格向其内在价值的调节过程。

在理性的竞买市场中，土地竞买溢价应主要体现价格发现的过程，也就是说，EC项在很大程度上解释了PREMIUM项的变化。这种将竞买溢价分解的方法，为我们提供了一种判断当前市场中开发企业土地竞买行为是否理性的思路。