竞买溢价与竞买成败影响中国城市土地价格研究

2.4.2　竞买溢价与竞买成败的研究

拍卖和私人议价（Private Negotiations，又称“协议”）是进行物业出售的两种定价机制。这两种定价机制是否会产生相同的收益，是学者研究的一个课题。Ooi等^［98］认为，协议价格的形成建立在市场充分竞争的基础上，而拍卖则是有限竞买人参与的一种定价机制，因此，理论上拍卖价格要低于协议价格^[3]。Lusht^［115］的研究发现在英式拍卖中，中高价位住房的拍卖价超过协议价格。Dotzour等^［95］、Mayer^［109］以及Allen和Swisher^［89］也对拍卖和协议两种机制下的价格差异进行了实证研究，但未得出一致结论。

在美国，房地产拍卖通常是由于按揭合同的违约、地方物业税的拖欠或其他债务原因而对物业进行的取消抵押赎回权的处理，因此，人们在情感上往往会产生贬低这些物业价值的倾向。这种情感因素是导致已有研究中发现住宅拍卖价格低于市场价格的一个主要因素之一。特别是亚洲金融危机后大量抵押物业的拍卖更加重了人们的这种情感意识^{［106，116］}。这种特殊的物业产权关系和拍卖出售的特殊机制，在市场定价的基础上又增加了一些复杂的因素，因此，学者提出的一个研究问题是：拍卖机制下形成的价格水平是否与市场定价相同？Asabere和Huffman^［106］研究了由于取消赎回权而进行的城市土地拍卖的价格影响因素，研究结果表明，地块规模、区位因素、邻里属性、历史区划和时间变量是影响拍卖价格形成的主要因素，这与市场定价机制相吻合。Allen和Swisher^［89］指出，在美国，人们通常会将拍卖出售认为是一种折价出售；拍卖的房地产多数是由于业主面临紧急情况或突发事件而急于处理的物业，因此，竞买者对其支付的竞买价格可能低于预期的市场价格。Lusht^［115］提出了对不动产拍卖的情况进行分类的标准：竞买者是风险中立型（Risk Neutral）还是风险厌恶型（Risk Averse），竞买者对商品的估价是相互独立的（Independent）还是联合的（Affiliated）。通过总结已有的研究结论，他指出，对于风险中立且联合估价的竞买者而言，英式拍卖可以实现收益最大化的目标；而对于风险厌恶且独立估价的竞买者而言，密封式拍卖（包括首价格密封投标拍卖和次价格密封投标拍卖）更有利于实现收益的最大化。

除了定价机制的差异，开发企业是否存在过度竞买行为也是影响最终竞买价格的一个重要方面。过度竞买是指在公共价值拍卖中，竞买价格对理论价值的偏离，即胜者诅咒（Winner’s Curse）。但胜者诅咒多应用于公共价值的拍卖，而土地拍卖通常被认为是一种个人价值的拍卖^［98］。Kagel和Levin^［117］指出，当竞买人数较少时，公共信息会增加过度竞买，而在竞买人数较多时，则会减小过度竞买。(www.xing528.com)

Gwin等^［118］通过实验研究的方法检验了重复的首价格密封投标拍卖中开发企业的竞买行为。研究表明，在竞买过程中，开发企业普遍存在着过度竞买的行为，为保证有足够的土地进行开发而在竞买中不断削减预期边际收益，甚至以负的边际收益参与竞买，从而使自己面临较高的风险，这是导致拍卖机制下出现地价膨胀的一个重要因素。同时，Gwin等还进一步探索了开发企业是否会从竞买经历中吸取经验而最终减小过度竞买的行为，以及政府部门是否可以通过提供影响物业预期收益的有关信息来减小开发企业的过度竞买行为。研究指出，竞买极差（Range of Bids，竞买最高价与最低价的差）随着时间衰减，说明对于刚刚引入拍卖机制的国家或地区，需要经历一定的时间让开发企业有一个经验学习的过程，从而减小过度竞买行为；只有在政府提供足够的信息帮助市场形成预期的时候，竞买极差的波动才会趋于收敛，这说明政府通过公共信息的提供来引导市场参与者形成正确的预期，是减小过度竞买的一个有效措施。但在这个过程中，政策制定者要关注开发企业是否将高地价成本转移给消费者，从而对物业价格产生影响。

物业的拍卖收益不仅取决于拍卖价格，也受拍卖成功概率的影响。在进行拍卖时，要同时兼顾这两个方面^［116］。但相比于对拍卖价格的研究，已有文献对拍卖成功与否的影响因素的研究较少。DeBoer等^［108］建立的竞买结果决定模型中考虑了区位因素和物业属性两方面的影响。Maher^［119］的研究则添加了不同拍卖代理人的影响。Mayer^［120］指出，信息和市场条件是影响拍卖结果的两个重要因素。Anglin^［121］从理论上阐释了市场条件对拍卖价格和拍卖成功概率的影响。

Ong等^［116］以新加坡为例，研究了市场条件、拍卖时点、潜在竞买人数和拍卖代理人的选择对住宅物业拍卖成功概率的影响。文章在实证研究中选取的解释变量包括保留价格、住宅物业市场条件、拍卖时间、物业相关的区位因素、拍卖代理人、物业类型、物业的使用权期限、物业是否可以被立即占有、是否为抵押物的出售以及竞买人数。研究发现较低的竞买价对物业拍卖来说是一种激励，会增加拍卖成功的概率；靠近市中心的物业供应有限，而感兴趣的竞买者较多，因此，拍卖成功的概率较大；拍卖代理的选择对拍卖结果具有影响，具有较好声誉的拍卖代理会提高拍卖成功的概率；具有较长使用权期限的物业拍卖成功的概率较大；较多的竞买人数应增加拍卖成功的概率，因此，提高物业对市场参与者的吸引力，可以有效增加物业拍卖成功的概率。