国外研究：城市土地价格的微观决定机理

2.3.1　国外研究

城市经济活动通过空间互动（Spatial Interactions）而产生的外部经济，是集聚经济效益存在的一个重要条件。集聚经济会影响企业的生产力（Productivity），进而影响着企业对不同区位的支付意愿（Willingness to Pay），这从一个全新的视角诠释了城市地价的形成与空间分布规律^［58］。将集聚经济效益引入城市土地价格的研究中，是城市经济学领域的一个前沿话题。研究的基本思路是，城市内部集聚经济效益通过对企业生产力的影响进而影响办公用地的价格或租金水平。企业在城市空间中某一特定地理位置集聚的动力是从与其他企业的空间临近（Spatial Proximity）中获得溢出经济效益，同时也可以获得企业之间供给与需求的前向—后向关联性（Forward－backward Linkage）。但企业在获得空间集聚经济效益的同时面临着需要支付较高地价的代价，城市不同区位的集聚经济效益与地价水平影响着企业的选址决策，也决定着城市空间结构的形成与演变。但由于数据的局限，考虑集聚经济对地价影响的文献以定性分析和理论研究为主，缺少定量的实证研究。

作为对单中心城市模型的改进，Fujita和Ogawa^［77］描述了一个基于集聚经济的线性城市空间结构，这是首次将集聚经济与地价相联系的文献。在其模型中，他们假设企业可以从与其他所有企业的空间临近中获得的外部性经济，并以区位潜力方程（Location Potential Function）来描述这种外部性收益，即假设企业从与其他企业的空间临近中获得的外部性收益随着二者之间距离的增加而以指数函数的形式衰减，且衰减速度为常数；这种外部性收益是决定办公用地竞租曲线的一个重要因素。

但在Fujita和Ogawa的模型中只考虑了一维的城市结构，并且假设企业和家庭在城市空间中的分布密度是固定的。Lucas和Rossi－Hansberg^{［2—3，78］}放松了上述两个假设条件，构建了一个考虑集聚经济效益的城市空间模型，并假设土地和劳动力是可以相互替代的，因而，城市内部不同区位给企业带来的生产力的不同会导致就业密度的空间分布差异。在其模型中，企业从与其他企业的空间临近中获得的集聚经济效益同样以区位潜力方程的形式度量，集聚经济是影响企业对城市空间不同区位地价支付意愿的主要因素。Lucas和Rossi－Hansberg的模型为我们提供一种探索利用企业间的集聚经济效益来解释城市内部办公用地价格空间变化的思路。

Shukla和Waddel^［79］将就业中心形成的原因解释为企业从空间临近度中获得集聚经济效益，集聚经济来源于企业从与其他企业空间互动中获得的技术进步以及由于空间临近而获得的更多的交易机会。研究发现，零售业可以从空间集聚中获得一站式购物或比较购物优势，金融、保险、房地产等企业有很大的动力在区位选择上与服务业保持空间的临近，以更好地获得服务。(www.xing528.com)

Dekle和Eaton^［80］利用日本的区县数据，估计了集聚经济效益对制造业和金融产业部门的劳动生产力的影响程度。研究表明，集聚经济对产业生产力具有显著影响；企业生产力对集聚经济效益的弹性在10%—15%；集聚经济对金融服务领域生产力的影响要强于其对制造业生产力的影响。

Sivitanidou^［81］以洛杉矶（Los Angeles）为例，对办公和商业企业是否愿意为靠近城市主中心与次中心支付较高的价格这一问题进行了实证检验。研究表明，不同企业愿意向城市主次中心靠近的动力对土地市场有着不可忽视的影响；与城市主次中心的临近都会导致较高的写字楼租金；但次中心对主中心以及次中心之间不具有完全的替代性。研究指出，这种企业对与服务中心空间临近的需求是影响后工业时期土地市场运行的重要因素，进一步研究不同企业之间相互作用的性质有助于更好地理解城市空间结构的演变。

Fuerst^［82］以曼哈顿（Manhattan）写字楼市场为例，通过建立Hedonic面板数据模型（Hedonic Panel Model），研究了写字楼租金决定因素在时间和空间上的稳定性。其模型中在度量区位属性对写字楼的租金影响时重点考虑了经济活动从空间临近中获得的外部性（Externalities）和溢出效应（Spillover Effects），并采用1500英尺（约457米）之内的写字楼空间和以距离加权的周边最近的20个写字楼面积来度量这种空间临近效应。实证研究结果表明，这两个变量对写字楼的租金水平有着显著的正影响。

此外，也有文献专门研究了城市内部集聚经济的来源。Tauchen和Witte^［83］以由于经济活动的空间临近而产生的交易和外部性来模拟集聚经济。Palivos和Wang^［84］基于经济活动的空间互动建立了动态的一般均衡模型，其中，人力资本的外溢效应是解释空间集聚的主要因素。Anas、Arnott和Small^［72］将集聚经济的来源归结为企业间的规模经济外部性、消费者更好地获得商品的机会以及企业和消费者之间的市场联系。