城市土地价格变化规律：微观决定机理研究

2.2.2　地价空间变化规律研究

McMillen^［61］收集整理了芝加哥市150年的土地价值数据，其对地价演变的研究表明，土地的价格梯度随时间的推移而变得平缓；传统的单中心城市模型（Monocentric City Model）对地价的解释能力降低。Atack和Margo^［62］研究了纽约市1835—1900年间未开发地块的价格梯度，研究发现南北战争（Civil War）之前，地价随着到CBD距离的增加而快速衰减，但南北战争之后，地价梯度变得平缓，且地价决定模型的拟合优度大幅减小。Dale－Johnson和Brzeski^{［63—65］}以波兰的克拉科夫市为例，研究了转型经济过程中城市土地市场的演变，这是目前对转型经济国家地价时空演变研究最为深入的文献。研究关注于新兴土地市场地价决定因素及其随时间的变化。文章引入季度哑元变量，建立了地价的时间价格指数；同时，研究了城市内部不同区域的地价变化，发现地价在不同区域的增长速度不同。

同样利用波兰克拉科夫市的土地交易价格数据，Dale－Johnson等^［20］基于土地区位价值的空间分布，采用非参数估计的方法预测了克拉科夫市经济中心的演变。研究表明，土地区位价值的空间分布很好地反映了城市空间结构的特征，并且，其在不同时间段的变化体现出城市空间结构的演变。(www.xing528.com)

Cervero和Duncan^［66］对住宅用地价格空间差异的影响因素的研究中，从邻里社区的土地利用模式和社会人口属性两个方面选取解释变量。其中，邻里社区的土地利用模式选用的度量指标包括土地利用的混合程度（Land Use Mix）、周边1英里（1.61公里）范围内商业零售业就业人口比重、就业与居住的匹配程度（Job－Housing Balance）^[2]、周边1英里范围内的独户住房比例；邻里的社会人口属性则包括家庭收入、种族混合程度以及地块1英里范围内的黑人比重。研究表明，较高的土地利用多元化程度、社区收入水平和种族隔离程度均对住宅用地的价格具有显著的正向影响。

随着GIS技术的发展，国内有关地价空间变化规律的研究也在增加。李玲等^［67］采用Kriging最优内插法分析了北京市商业、住宅、综合和工业用地出让价格的空间分布。这一方法在王霞和朱道林^［68］对地价时空分布的研究中也得到应用。郑新奇等^［69］基于济南市1998年和2001年的地价样点，采用加权平均内插法和搜索圆空间插值法研究了地价的时空分布，发现地价表现出从市中心向城市边缘降低的趋势，不同区位地价随时间的变化幅度不同。蒋芳和朱道林^［70］基于GIS技术对北京市住宅用地价格的空间分布进行研究，发现地价在空间分布上既有连续性也存在变异。陈思源等^［71］用同样的方法对江苏省镇江市商业用地价格的空间分布进行了研究，研究表明，商业用地地价的空间分布呈辐射状，商业中心与地价中心的分布有较强的一致性。