1.2.2 关键概念
1）城市土地（Urban Land）
从纯经济学的角度来看，城市土地以城市的存在为前提，是随着城市的形成和发展而产生的一个动态概念［4］。从城市规划和城市行政区划的角度看，城市土地包含三个层次［5］：一是城市建成区的土地；二是城市规划区范围内的土地，包括城市建成区及其外延扩建区域的土地；三是城市管辖区内的土地，包括城市行政区域内的所有土地。其中，城市建成区是指城市中基础设施和地面建筑物或构筑物已经建成并连成片的城市市区；城市规划区包括城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域；城市管辖区是指城市所包括的行政管理范围。本书中的城市土地主要指城市管辖区内用于房地产开发建设的土地。
2）土地用途（Land Use）
土地用途是基于土地被用于何种经济活动而对土地进行的分类。我国现行的土地分类采取国家统一的标准，其依据是《土地利用现状分类》，由中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会于2007年8月10日联合发布。《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地［6］。
根据国家《城镇土地估价规程》，土地估价过程中将土地用途分为五类：居住用地，工业用地，商业、旅游、娱乐用地，综合用地，教育、科技、文化、卫生、体育和其他用地［7］。该分类标准与我国城镇国有土地使用权出让的最高使用年限的规定相一致。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，居住用地使用权出让的最高年限为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地以及综合或其他用地为50年。(www.xing528.com)
在《北京市基准地价表》［8］中，土地用途被分为四类：（1）商业类用地，包括商业服务业用地、旅游业用地、金融保险业用地、餐饮娱乐业用地。（2）综合类用地，包括办公科研用地、文体教育用地、医疗卫生用地。（3）居住类用地，包括居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种居住类型用地。（4）工业类用地，包括工业用地、仓储用地、交通运输用地。附录的表A中给出了各类用地的细分项。本书在实证研究中采用的土地用途分类标准与此相一致。此外，为了使土地用途的名称与主要经济活动内容相对应，研究中将商业类用地、综合类用地和居住类用地分别命名为商业用地、办公用地和居住用地。
3）土地价格（Land Price）
土地价格简称地价，是土地在一定权利状态下的某一时点的价格，是指为获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化［7］。土地价格反映了土地的经济价值。我国的土地价格的含义不同于一般私有制国家，它是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付多年地租的现值总和。土地价格根据其形成方式的不同，可以分为交易价格和评估价格；在我国目前的土地市场中，交易价格包括土地一级市场中的拍卖价格、招投标价格、挂牌价格和协议价格，以及土地二级市场中的租赁价格和转让价格；评估地价包括基准地价、标定地价、交易底价、土地抵押价格和土地课税价格。本书中的土地价格是指土地一级市场中的交易价格。
4）土地拍卖（Land Auction）
拍卖是最古老的营销机制（Marketing Mechanism）之一，它是拍卖人在特定的时间段内，从众多的竞买人中选择最符合自己设定标准的买方进而达成交易的过程。经济学上，对拍卖的分类主要考虑两方面的因素：拍卖商品的性质和竞价规则［9］。其中，按照拍卖商品的性质，拍卖可分为个人价值（Private Value）拍卖和共同价值（Common Value）拍卖[2]。根据竞价规则，通常研究的拍卖形式有四种，即英国式拍卖（English Auction）、荷兰式拍卖（Dutch Auction）、首价格密封投标拍卖（First Price Sealed Auction）和次价格密封投标拍卖（Second Price Sealed Auction）[3]。我国的土地拍卖是指以公开竞价的形式出让国有土地使用权的土地竞买（Land Bidding）机制，包括招标、拍卖、挂牌三种形式（简称为“招拍挂”）。除特殊说明外，本书中的土地拍卖指广义的拍卖概念，即土地竞买，而不是特指土地招拍挂中的拍卖方式。
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