天水住房保障体系构建

第四章　构建住房保障体系

随着天水市经济和社会的快速发展，城市化进程的步伐在不断加快，城镇人口数量迅速增加，但是，受各种因素的影响，人们的收入水平和财富情况参差不齐。现阶段，天水市的商品房价格偏高，普通市民没有购买能力，单靠市场解决不了居高不下的房价问题。因此，加快构建和完善天水市城镇住房保障体系，对于彻底解决人民群众的住房问题显得尤为重要。

一、构建住房保障体系的意义

安其居，才能乐其业。住房是关系亿万群众切身利益的重大民生问题，“住有所居”是建设社会主义和谐社会的重要目标，是让人民群众共享改革发展成果的重要体现。

（一）构建住房保障体系对促进城镇化健康发展具有重大意义随着天水市经济和社会的快速发展，城市化进程的步伐在不断加快，城镇人口数量迅速增加，“十二五”时期，我市城镇化率将达到48%，促进城镇化发展，住房是保障。

（二）构建住房保障体系是实现“住有所居”目标的现实途径

党的十七大报告指出，要努力使人民“住有所居”,强调要加快解决低收入家庭住房困难。住房问题是重要的民生问题，住有所居是人民群众的基本要求，建立住房保障制度是党和政府关注民生，推进和谐社会建设、维护国家长治久安的一项重要措施。

（三）构建住房保障体系有利于构建和谐社会、维护广大人民群众的切身利益，也有利于减少因住房价格快速上涨带来的一系列社会问题和不稳定因素

当前要把天水建成为国家级历史文化名城、陇东南中心城市和西部最佳宜居城市，住房问题是重要的民生问题，完善住房保障体系是促进社会和谐的重要内容。

二、天水市住房保障体系建设的基本情况。

2009年，天水市城市建成住房面积2650万平方米（两区住房建筑面积1537万平方米，五县住房建筑面积1113万平方米），其中成套住房建筑面积1777.5万平方米占住房面积的79%，城镇居民户均78.9平方米，人均住房面积25.21平方米。

（一）初步形成了城镇住房保障政策体系

为推进天水市住房保障工作，天水市政府及相关部门明确了工作责任，结合实际，制定了《天水市经济适用住房管理实施办法》、《天水市2007年廉租住房实施方案》、《天水市2008年廉租住房实施方案》、《天水市2009年廉租住房实施方案》，完善和修改了2006年出台的《天水市经济适用住房实施细则》和《天水市城镇廉租住房实施细则》等一批政策规定。在深入调查摸底的基础上，编制了《天水市2006—2010年经济适用住房发展规划及廉租住房建设规划》和《天水市2008—2012年城镇廉租住房建设规划》。各县区也相继修改、完善了相关办法，建立健全了住房保障制度。同时。还开展了城镇低收入家庭住房状况的调查摸底工作，基本上摸清了情况，按要求建立了住房档案，进行了动态管理。

（二）建立了廉租房建设的领导机构，完善了住房保障的工作机制

为切实解决中低收入家庭的住房困难问题，天水市政府多次召开专题会议，具体研究部署，并把保障性住房建设纳入政府目标管理，于2006年成立了廉租住房建设领导小组，由分管市领导任组长，配备专职人员，确定了目标任务，靠实了工作责任。各县区政府也相应成立了由政府主要领导担任组长的工作机构，形成了上下畅通的保障性住房建设工作机制，为廉租房工作提供了有力的组织保障。从2007年开始，市委、市政府把保障性住房建设工作纳入了对各县、区政府目标责任的考核内容，2008年把廉租住房列为解决民生问题的“14件实事”之一，2009年把廉租住房列为民办“12件实事”之一。在天水市财政困难的情况下，想方设法，多方筹集资金，创新工作思路，积极解决城镇低收入家庭住房困难问题。

（三）建立了多元化的住房保障筹资渠道

在金融危机的影响不断加深，财政增收难度加大的形势下，天水市政府及其相关部门迎难而上，积极想办法，出主意，按照中央要求，结合天水市的实际，提出了住房保障建设资金的筹措办法，即：廉租住房建设按照中央和省补助、市县政府按规定落实相关配套资金的办法解决；国有企业棚户区危房改造工作由各级政府负总责，统筹财政性资金和政策措施，多渠道筹措资金，在合理规划的基础上，通过土地划拨、规费减免、基础设施投资补助等办法进行支持，企业自筹和职工合理负担的办法解决。与此同时，还出台了“市、县（区）政府配套资金应纳入同级财政年度预算；住房公积金增值净收益全部用于廉租住房建设；土地出让净收益用于廉租住房保障资金比例不得低于10%”的措施。多渠道、多元化的筹资方式和方法为天水市的保障性住房建设提供了资金保障。

（四）住房保障工作成果显著

1.廉租住房补贴及时足额发放。天水市廉租住房保障工作主要采取发放廉租住房补贴、新建廉租房实行实物配租两种方式。经历了学习政策、调查摸底、小范围试点和全面实施四个阶段。2006年全面实施阶段，当年，从市级住房公积金增值收益中提取100万元，通过发放租赁补贴方式，对家庭人均住房面积4平方米以下的620户廉租家庭实施了住房保障。2007年，廉租房保障制度在全市展开。按照年度工作实施方案，筹集（自筹）专项资金580万元，对4758户家庭实施住房保障。其中：租赁补贴4111户，发放金额543.4万元；租金核减364户，核减租金29.18万元；通过改建和收购等形式实行实物配租283户，投入资金57.5万元。2008年，保障力度进一步加大，在适当提高补贴标准的基础上，对12932户家庭人均住房面积8平方米以下的家庭，以发放租赁补贴的形式实施了住房保障，发放金额2327.6万元。截至2010年9月底，天水市为14638户廉租户发放廉租住房补贴2201万元。(www.xing528.com)

2.廉租住房项目建设进度明显加快。截至2010年9月底，已经实施2008、2009、2010年国家扩大内需廉租住房项目33个，建设总规模99.49万平方米，计划总投资15.36亿元。目前，33个项目已全部开工。其中：2008年共实施14个中央拉动内需廉租住房建设项目，总规模15.49万平方米，计划投资2.29亿。目前，2个项目已入住，7个项目达到入住条件，2个项目完成主体施工，3个项目正在进行主体施工；2009年共实施10个中央拉动内需廉租住房建设项目，总规模41.17万平方米，计划投资6.73亿元。目前，10个项目（秦州区忠武雅苑、秦州区乐居园、秦州区兴民家园、秦州区海林家园、秦州区长低小区、秦州区红山家园、秦州区天缆小区、秦州区华天科技、麦积区惠民小区、武山渭北安居园）均处于主体施工阶段；2010年，计划实施国家扩大内需廉租住房项目9个，建筑面积42.83万平方米，计划投资6.34亿元。目前，麦积区星火大家园项目一期工程4400平方米、88套已建成入住，张川县3个项目一期工程完成基础施工，秦安县2个项目、甘谷县2个项目、清水县1个项目进入前期施工阶段。

3.经济适用住房建设成效明显。天水市的经济适用住房建设从1998年开始实施，主要采取政府组织建设和企业全额集资建房两种形式，主要分布在秦州、麦积两区，约占全市建设总量的80%以上。从2001年起，根据国家政策以及天水市城镇居民住房需求，经济适用住房建设力度逐年加大。根据天水市经济适用住房建设规划，2009年全年计划建设经济适用住房（含全额集资建房）50万平方米。截止目前，已建成经济适用住房（含全额集资建房）270多万平方米，约3.85万套,有效解决了天水市城镇中、低收入和困难企业职工家庭的住房问题，同时，也对抑制房价上涨起到重要作用，促进了房地产市场的持续健康发展。

4.城市和国有工矿棚户区改造有序开展。2009年，天水红山试验机有限公司（原天水红山试验机厂）将廉租房建设与棚户区改造相结合，进行了统一规划，分两步实施，一期工程开工建设三幢廉租房，建筑面积20000万平方米，能解决400户困难职工的家庭住房问题。二期工程计划建设40000平方米廉租房，800套，用于解决剩余困难职工的家庭住房问题。2010年，天水市向国家申请城市和国有工矿棚户区改造项目13个，改造户数7619户。其中星火厂棚户区改造项目申报成功，中央已下达资金1183万元，计划对1364户、15800平方米住房进行改造。

5.限价商品住房建设全面启动。天水市政府已经在秦州区曹家埂征地300亩，其中50亩用于廉租房建设，剩余的250亩计划要建设400套、34000平方米的限价商品房。前期已投入资金450万元，目前已签订了土地征用协议，正在办理招投标有关手续。另外，麦积区近期申报3个项目，正在抓紧前期准备工作，近期可开工建设。

目前我市房地产业在快速发展的同时，还存在着不少亟待解决的问题。一是房地产市场供应结构性矛盾仍然存在。房地产固定投资又006年的9.92亿元增至2009年的15.06亿元；商品房施工面积有2006年的57.28万平方米增至2009年的69.26万平方米；经济适用房、租赁房、二手房的市场还有待发展。二是住房保障组织机构和运行机制有待进一步完善。三是住房保障的建设和消费模式不合理。四是经济适用住房建设的力度不够大，县区之间发展不均衡。五是地方配套资金不足，住房保障惠及面不宽。六是保障性住房布局不合理，低收入群体生活不便利。

三、构建天水市住房保障体系的思路对策

（一）逐步完善住房保障工作的组织机构和运行机制

1.完善部门之间协调配合机制。首先，各级政府要统一领导，由发改、国土、建设、房管、规划等部门建立跨部门的住房保障工作领导小组联席会议制度。各有关部门要密切配合，解决部门之间无法形成合力的问题。其次，各级政府要尽快组建住房保障办公室、住房保障管理中心等住房保障工作的专职机构。要配足人员、落实编制和经费保障。第三，建立严格的保障性住房建设、运行、管理、监管机制和责任追究制度，彻底解决解决住房保障机构机制不健全、职能不完善、队伍不稳定、责任心不强、工作落实不到位的问题。

2.健全和完善低收入家庭的调查机制。在摸清全市范围内低收入群体的住房状况后，建立以电子数据库为基础的住房档案，搭建全市统一、动态的房屋数据管理平台，实现数据的动态更新。使各级政府真实掌握辖区城镇居民低收入家庭的住房、收入状况及住房需求情况，为保障性住房建设提供依据。

3.不断完善保障性住房的管理机制。建立比较合理的廉租住房的进入和退出机制，以及经济适用房的分配机制。严格按照经济适用房保障标准确定保障对象，防止工作中出现的失误对住房保障工作造成负面影响。

（二）建立和完善覆盖低中收入及低收入家庭的住房保障体系

制定科学的住房保障规划，不断完善满足低收入家庭基本居住需要的多层次住房保障体系，多渠道解决房源。加大经济适用住房、廉租住房的建设力度，千方百计增加房源。尤其要加大廉租住房的建设和筹集廉租住房房源力度，不断增加廉租住房实物配租数量。对于中低收入者来说，保障他们的居住要求，政府责无旁贷。建议政府建立一个面向城镇中低收入者的完善的住房供给体系，这个供给体系包括：可售的经济适用住房；可租赁的经济适用住房（即供给低于市场租金的可租赁的经济适用住房，既买不起经济适用住房，也不符合廉租住房政策的城镇居民家庭可以租赁住房）；直管公房（充分利用现有直管公房资源，使直管公房作为廉租房的有效补充）；进城务工人员、流动人员家庭的租赁住房（建立务工人员、流动人员居住区，租金标准应低于市场租金）；覆盖城镇最低收入家庭的廉租住房。要将经济适用住房与廉租住房、中低价商品房、二手房的买卖与房屋租售结合起来，并配合相关的税费优惠、金融贷款制度来形成一个完整的、低成本、高效率的社会住房供给体系。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。建议天水市政府今后对“新审批、新开工的保障性住房建设要按照套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”的要求严格控制、规划和审批建设项目。进一步制定和完善符合我市实际的住房保障制度和措施，建立覆盖中低收入、低收入、最低收入以及“夹心层”等不同消费阶层的住房保障体系，实行更加优惠的财政政策、税收政策、金融政策，为保障性住房建设创造良好的环境。利用宏观调手段加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费，建立符合天水市情的住房保障建设和消费模式。

（三）落实好优惠政策，加快经济适用住房建设

国务院、省政府对保障性住房建设制定了一些优惠政策，建议天水市要抓好优惠政策的落实工作，进一步加大经济适用住房建设力度。在用地问题上，要按照国务院文件精神，将廉租住房和经济适用房建设用地在土地供应计划中予以优先安排，切实保证供应。要严格执行国家规定，利用政策性贷款利率低的优势，进一步扩大保障性住房的金融业务。落实有关规定，适当降低中低收入家庭购房首付款比例,提高贷款额度,延长贷款期限。发挥税收政策调节分配作用，对经济适用住房和其他保障性住房建设和低收入家庭购买、公共租赁住房的税费按有关规定给予减免优惠。政府在住房保障工作中，对相关配套的优惠政策在条件允许的范围内应及时予以兑现，让它们尽快成为发展住房保障工作的推动力。同时保障性住房应立足于可持续发展，科学规划，市县区各级政府要将经济适用房建设规模安排在财力可以承受的范围内，不能要求太快、太急、盲目乱铺摊子。要确保规划一批，建设一批，竣工一批，使用一批，使低中低收入群体切实感受到住房保障项目带来的实实在在的利益。

（四）加大筹集资金的力度，增加保障性住房的供应和惠及面

一方面，要加强建设资金的筹集。一是做好保证性住房的前期工作，积极争取保障性住房中央预算内补助资金，落实省、市、县（区）各级政府的地方配套资金，加大对保证性住房建设的投入。二是确保土地出让净收益不低于10%的比例用于保障性住房建设，确保住房公积金增值收益计提贷款风险准备金和管理费后余额全部用于保障性住房建设，上述两项资金不足的，财政应予以安排补足。三是实行“租售并举”的廉租住房出售制度，加大廉租住房共有产权制度实施力度，加快回笼资金。四是制定保障性住房资金管理办法和监管办法，确保资金专款专用。五是是鼓励社会各界捐资建立保障性住房建设信托基金，委托住房保障管理部门管理，多渠道筹集建设资金。另一方面，鼓励开发商增加保障性住房建设。对开发商在商品房建设中配套建设保障性住房的，应在土地和项目立项、审批方面给予优先考虑，在相关政策上给予优惠，鼓励他们建立以“贫富混居”、“插花式建设”为核心的住房建设规划，避免保障性住房集中建设，引发“贫民窟”隐患，增加管理难度。要不断扩大保障性住房的来源。通过提高住房补贴，收购适合房源改造后用于实物配租，鼓励保障对象市场租赁住房等方式来解决其住房问题。同时，制定各项优惠政策，加大招商引资力度，加强与银行的沟通和衔接，争取银行贷款和社会资金。

（五）科学规划、合理布局，为低收入群体提供便捷的保障性房源

住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部《2009—2011年廉租住房保障规划》规定“廉租住房建设用地项目要合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设”，就是要求各级政府在规划廉租住房项目时要尽量布局在交通条件、区位优势好的地块，以解决低收入群体出行、购物、上学、就医等生活便利的问题。为此，建议天水市、县区各级政府在今后公开拍卖交通便利，区位优势好的储备土地时，要把适量比例的经济适用房和廉租房的用地规划进去，让房产商在开发商品房的同时，建设一定数量的经济适用房和廉租房；改造闲置房产。在加大政府投入的同时，充分挖掘闲置房产特别是闲置公房的潜力，通过公开招标等方式，以尽可能低的价格从社会收购交通便利、配套设施比较齐全、小户型的二手住房和普通商品房、闲置公房，用来补充保障性住房房源。逐步解决保障性住房集中在地理位置偏僻，交通不便利的区位，缓解低收入群体出行难、购物难、就医难、上学难的为题，节约他们不必要的生活开支，减少生活成本，以减轻他们因为出行不便而带来的经济负担。