成都建筑市场变革对企业竞争力调查分析

5.1.10　建筑市场交易方式变化对成都市建筑业的影响

建筑交易方式的变化主要是指建筑承包内容和运作方式的变化。对于成都市建筑业企业来讲，交易方式或承包方式的变化不仅要求我们进行观念或管理思想的转变，不仅充分认识适应新的交易方式进行企业内部资源结构调整的重要性，而且要不断学习、掌握和运用新的建筑市场交易方式，提高建筑业的运行效率。从国内外的经验来看，建筑市场交易方式创新的主要方式包括：

1．EPC方式

即总承包方式，承包商负责设计、采购、施工管理等全过程服务。

2．PMC方式

即项目管理方式。PMC有专业管理系统和高级软件，可以为项目实施提供经验丰富的人员和先进的管理方法、手段，将先进技术与世界领先的EPC技能和手段相结合，最大限度地降低投资，缩短工期，提高管理水平，使业主和管理者双方受益。

3．CM方式

即建筑工程管理方式，又称阶段发包方式或快速轨道方式。这是近年在国外广泛流行的一种合同管理方式，它包括两种典型的方式：（1）代理型建筑工程管理（“Agency”CM）方式。在此种方式下，CM经理是业主的咨询对象和代理，业主和CM经理的服务合同规定费用是固定酬金加管理费，业主在各施工阶段和承包商签订工程施工合同。（2）风险型建筑工程管理（“At-Risk”CM）方式。采用这种形式，CM经理同时也在担任施工总承包商的角色，一般业主要求CM经理提出保证最大工程费用（GMP），以保证业主的投资控制，如最后结算超过GMP，则由CM公司赔偿：如低于GMP，则节约的投资归业主所有，但 CM公司由于额外承担了保证施工成本风险，因而能够得到额外的收入。

4．DM方式

即“设计—管理”方式，它是指同一实体向业主提供设计和施工管理服务的工程管理方式。采用设计—管理合同时，业主只签订一份既包括设计也包括类似 CM服务在内的合同。“设计—管理”方式的实现可以采取两种形式：一是业主与设计—管理公司和施工总承包商分别签订合同，由设计—管理公司负责设计并对项目的实施进行管理；另一种是业主只与设计—管理公司签订合同，由设计公司分别与各个单独的承包商和供应商签订合同，由他们施工和供货。

5．NC方式

即财务集中管理方式，这有利于提高建筑业企业的财务运行质量，通过对企业价值的管理提高企业的运行效率。

6．MC方式

即管理承包（Management Contracting），这是一种工程的实际施工由分包商或各单独承包商承担的方式。

7．BOT方式

即“融资+建造+运行+移交”的建筑交易方式。(www.xing528.com)

8．BOOT方式

即“融资+建造+占有+运行十移交”等多阶段形成的建筑交易方式。

9．DB方式

即“设计+建造”相结合的建筑交易方式。

10．DDB方式

即由前期决策阶段的策划和管理、设计、施工等环节构成的交易方式。

11．DBFM方式

包括设计、施工和物业管理三个紧密相联系的环节。

12．FPDBFM方式

即融资+采购+设计+施工+物业管理。

【注释】

(1) 新华社记者.《央行负责人就提高存款准备金率等问题答记者问》，《人民日报》，2004年4月26日。

(2) 新华社.《国务院决定提高房地产开发资本金比例》，《人民日报》，2004年4月28日。

(3) 新华社.《银监会发布“商业银行房地产贷款风险管理指引”》，2004年6月30日。