发达国家房产税制比较及启示

发达国家房地产税收制度比较及对我国的启示

许　莹

摘　要:房地产与一国的国民经济发展息息相关，更是对各行各业都有带动作用。文章首先就美国、法国和日本的房地产税制进行比较，主要关注房地产税的税种设置、税基评估、税率确定、税收的征收管理和税收减免等五个方面。然后结合我国上海和重庆两个个人住房房产税改革试点的具体情况，总结了发达国家房地产税制对我国的启示。

关键词:发达国家　房地产　税收制度

一、前　言

房地产对一国经济发展起到重要作用。对各国而言，房地产价格的调控是关系到一国宏观经济的健康发展，甚至是关系到一国政治稳定和社会稳定的重要因素;然而在所有对房地产价格的调控措施中，税收政策是最有效、最容易控制的。因此，有必要借鉴国外房地产税制的成功经验，健全完善我国房地产税制，从而促进我国房地产市场的健康发展。

二、美国、法国和日本房地产税收制度比较

本文就房地产税的税种设置、税基评估、税率确定、税收的征收管理和税收减免来比较发达国家的房地产税收制度。

2.1　税种设置

(1)美国在房地产保有环节相关的税种是不动产税，其他有关税种根据房地产交易、继承与赠予以及所得，分别归在交易税、遗产赠予税和所得税项下。(2)法国的房地产税主要税种有:①资本税。包括各项与资本、家产有关的税。②地方税。占税收总额的20%左右，包括建筑地产税、非建筑地产税、居住税、职业税、扫路税与垃圾清除税。(3)日本房地产税按照取得环节、保有环节和转让环节分为以下各类:①取得环节，包括印花税、注册执照税、不动产取得税、消费税、赠与税和继承税。②保有环节，包括固定资产税、地价税、城市规划税。③转让环节，包括所得税、住民税和法人税。

2.2　税基评估

(1)美国

美国房地产税基是房地产评估值的一定比例，各州规定不一，从20%～100%不等。计算房地产评估值有3种方式，即市场成交法、成本重置法和投资收益法。市场成交法多适用于居民住宅，按过去2 ～3年类似地段和类似房地产出售的实际成交价格来估算;成本重置法多适用于新建房屋与设施，按评估时土地的市值加上建造房屋所需的成本费用来估算;投资收益法多适用于写字楼，按该房地产产生的总收益来估算。

(2)法国

法国房地产税基除财富税以外均采用年值体系，即税基为房地产年租金的评估价值。年租金的评估在法国有一套复杂的指标体系，通常对一套房产进行评估有9个指标:①居住面积;②房屋类型;③房屋重要程度;④房屋附属建筑物的面积;⑤房屋的保养程度;⑥房屋所在地的环境;⑦房屋的状态;⑧有没有电梯;⑨房屋装饰和舒适程度。

(3)日本

日本税基确定主要是土地、房屋、应折旧资产及其他在《应税土地清册》上注明的资产，这些资产价值每隔三年必须依据新的市场价值调查结果进行一次调整。每次单独对同一类土地进行价值评估，然后以某一区域内一定数量和标准的土地价值作为同一类土地价值的标准，每块土地的价值依据标准土地的价值和周围环境而定。

2.3　税率设置

(1)美国房地产税的税率根据预算和税基情况而变化。由于用于设定税率的变量每年都在变化，因此地方政府确定的税率通常每年都有所不同。(2)法国税率由地方政府确定，地方政府可以根据自己的财政状况选择降低或提高税率，但不得超过国家规定的上限。(3)日本，固定资产的标准税率为1.4%，浮动税率上限为2.1%。通常土地的税率要高于房屋及固定资产的税率。继承税和赠与税目前均采用10%～50%的6档累进税率。地价税和城市规划税的标准税率为0.3%，城市规划税的最高限制税率为1.3%。房地产保有期以5年为界限，对个人超过5年的长期转让收益征收15%的个人所得税和5%的个人居民税，对不超过5年的短期转让收益征收30%的个人所得税和9%的居民税。

2.4　税收的征收管理

(1)美国

美国房地产税收的征管程序比较独特，具体程序如下:①房地产税的核税官员按照市、镇政府统一要求及规定时间将所管辖区域内房地产的计税价值核定完毕;②市、镇地方政府根据房地产计税总价值及本地的预算情况确定税率，报州或县政府同意后，责令地方税务局及税务官员执行;③房地产税征收官员根据事先确定的纳税人房地产计税价值和税率计算出应纳税额，将每个纳税人的税单打印出来，通过邮寄形式寄给纳税人，也有些是用计算机磁带形式送到银行等金融机构或是把原始税单发给银行等金融机构，由其代为征收房地产税。④纳税人在接到税单后，按税单上列明的应纳税款开一张支票，在规定时间内连同税单一并寄回房地产税征收机关。也有一部分纳税人委托或通过银行等金融机构代为缴纳，只有极少数纳税人直接到征收机关上门纳税。

(2)法国

法国有一套完整的法律和行政措施来规范房地产税收的征收管理。法国税务当局存有各种不动产的详细档案，纳税人进行房地产交易都需要到税务局办理过户手续。在此基础上，法国的房地产税收规定非常详细，充分考虑到了不动产征税过程中的各种具体情形加以区别对待:①房地产的有偿转让。有偿转让要经过公证部门，由购房者缴纳房价2.5%左右的手续费和7.5%左右的房产转让税，卖方则要缴纳房产的增值税。②房地产的无偿转让。无论是继承人还是被赠予人，都要缴纳房产转让税，税金的多少取决于两个要素:一是住房本身的价格;二是转让双方亲缘关系的程度，在某些情况下，还要考虑当事一方的年龄。③预防房地产不正当转让。法国有各种法律制裁转让过程中的不正当行为。“优先购买权”就是其中的一种。负责住房产权转让的政府行政部门需要检查房子的售价是否和市场一致，如果明显低于市场价格，则它就可优先购买此住房。

(3)日本

在日本房子越大，所征收的房产税就越多，房产税按年度收缴，一般在房屋价值的2%左右，第二套房房产税更高，而且还征收巨额遗产税。同时，不同土地税收管理机构是相互独立的，土地税收实行中央、都道府府县、市町村三级管理，而三级政府土地税税权又相互独立。日本的国税由国税局负责征收，其余有关土地保有税种的收入分别归都道府县和市町村地方预算。

2.5　税收的减免政策

(1)美国

各级政府拥有的房地产与设施、公共道路、公园、学校、军事基地以及宗教组织和非营利机构等拥有的房地产均免缴房地产税，各县、市(镇)约有超过一半的房地产不用纳税。各地对房地产税的减免主要有三种方式:一是对房地产评估价值的扣减。二是房地产税的扣减。三是房地产税的退税。各州普遍对65岁以上的低收入老人、残疾人、退伍老兵以及房屋的新建和更新装修等有一些减税优惠。还允许65岁以上的低收入者无限期缓缴房地产税，直到其去世或住房出售为止。(www.xing528.com)

(2)法国

政府所有房地产、外国政府大使馆所有的房地产、宗教组织、教育机构和文化机构所有的房地产和用于社会福利的房地产都免税。但以免税为目的而实际上却用于商业的房地产要征收房地产税。新建筑物或者重新装修的建筑物在建筑完工后的开始两年免除房地产税对低收入的房屋主允许15年的免税;一些别的特殊用途的建筑物可以免税10～20年;对于改良的土地，可以临时免几年的土地税收; 75岁以上的老年人的居住地免交房地产税。

(3)日本

日本针对物业税和都市规划税有相应的减免制度。根据住宅用地面积大小、建筑新旧程度不同均可获得一定的税收优惠。估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑，免征物业税;政府、皇室、墓地、学校等特殊用途的建筑也免征物业税。在不动产转让所得类课税中也采取了减免措施。

三、发达国家房地产税收制度对我国的启示

2011年开始，我国启动了个人住房房产税改革工作，并以重庆和上海为试点城市。我国有必要借鉴发达国家成功经验，进一步完善我国房地产税制。

3.1　坚持“宽税基、简税种、低税率”

从发达国家的成功经验来看，“宽税基、简税种、低税率”这个基本原则是需要坚持的。“宽税基”是指除了免税规定的外，其余的均要征税;“少税种”即国外设置的有关土地的税收种类相对较少，可避免因税种复杂而导致的重复征税，又可提高税收效率:“低税率”要缴纳的税费种类都很少且额度较低。税率虽然不高，但由于税基较宽、征收效率较高，依然能为地方财政创造相对充足和稳定的收入来源。我国重庆和上海目前都确定了较宽的税基跟较低的税率，但在税种设置方面，并没有明确的规定。因此，我国需坚持“简税种”原则。

3.2　重视对房地产保有环节的征税

发达国家都很重视房地产保有环节的征税，对保有阶段的不动产价值税和不动产租赁税确立较高的税率，这种税收结构极大地鼓励了不动产的流动，刺激了土地的经济供给，既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置。目前，重庆和上海出台的相关政策都涉及对房地产保有环节的征税，但税种设置并没有突出保有环节，因此，我国可以加强对房地产保有环节的征税来优化税收结构。

3.3　建立科学的税基评估体系

发达国家的税基是按照房地产评估值的一定比例计算的。美国的税基评估体系科学合理，整个评估过程都是公开透明的，其评估结果在网上公布，公民可以自由查询，并设有市场成交法、成本重置法和投资收益法三种市值评估方法。法国的评估指标体系通常需要考虑9个指标。日本每隔三年按照市值评估价来调整税基。可见，发达国家税基评估各有特点，但一般2～3年重新评估一次。而我国重庆和上海的房产税改革细则对于税基评估并没有做出明确规定，也没有相关的机构专门从事税基评估工作。因此，在我国建立科学合理的税基评估体系是必要的。

3.4　加强房地产税收的征收管理

在房产税的征收管理方面，美国的征管程序独特，严密便捷。法国的征管规定非常详细，且考虑到了房地产的有偿转让、无偿转让和预防房地产不正当转让等各种情形下的税收征管。在日本税收管理机构是相互独立的，土地税收实行中央、都道府府县、市町村三级管理，而三级政府土地税税权又相互独立。而我国土地税收占地方财政收入的比重明显偏低，不能为地方财政提供充足的收入来源，而且土地税收对土地市场的调控能力较弱，难以提高土地资源的使用效率。重庆和上海一季度房地产税收收入分别为70万和100万，占地方财政收入的比重很低。因此，我国要加强房地产税收的征收管理，使得房产税成为地方财政收入的主要来源之一。

3.5　实行税收减免政策

实行税收减免政策的一个主要的原因是为了保障社会公平。美国对于非盈利性机构用地免缴房地产税。法国对于政府、宗教组织、教育机构、文化机构和社会福利用地都免税。日本在物业税和都市规划税有相应的减免制度;在不动产转让所得类课税中也采取了减免措施。在上海居民在本市新购且属于该居民第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按《暂行办法》规定计算征收房产税。在重庆纳税人在《暂行办法》施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。虽然，我国也出台了相关的税收减免政策，然而，减免的范围划定不详细，覆盖面不广。因此，我国需要深化税收减免政策。

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