基于价值管理的公共工程决策机制案例分析

第十章　实施效果分析：案例研究

本章选取课题组成员在从事价值管理研究过程中参与的5个实际公共工程决策案例，包括仁怀市城市总体规划、沙坪坝火车站周边旧城改造、磁器口策划、统景温泉规划、南京××大厦，笔者以价值管理专家角色从始至终参与每一个工程项目实际案例，并且在每个工程项目决策的各个阶段运用价值管理的理念、方法，对公共工程项目的形成起到重要作用，最终使整个公共工程项目得以顺利开展。通过这些案例的介绍，可以明确价值管理在公共工程决策中实施的步骤和取得的效果，并进一步证明价值管理能够改进公共工程决策。

第一节　仁怀市城市总体规划（2008—2030）

一、案例简述

1.决策背景

仁怀市位于贵州省西北部，赤水河中游，大娄山山脉西段北侧。国土总面积1 788平方千米，辖18个乡镇、3个街道，2007年末总人口63万，是享誉世界的“国酒茅台”的故乡。仁怀市在经济文化上主要受贵阳、成都、重庆等区域中心城市的辐射和影响，是遵义市域的西部特色经济片区中心，是沿赤水河发展的重点城镇以及326国道城镇轴上的重要结点城市，具有巨大的发展潜力。

仁怀社会经济快速发展，城市建设日新月异，目前城市经济规模早已超出2001版城市总体规划预测的指标，同时城市发展所面临外部环境发生了重大变化，从国家和地区的发展态势、本地区的发展要求、重大建设项目的发展需要以及对外交通的辐射需求等方面看，原《仁怀市城市总体规划（2001—2020）》无法适应新的形势。为了适应发展需求，全面推进仁怀区域建设、统筹城乡协调发展、促进生产力合理布局，迫切需要对上版规划进行修编。

2.决策目标

基于仁怀市近年来发展趋势，本次仁怀市规划需分析城市发展的主要问题，确定城市发展各方面的规划目标，主要分为两大板块：仁怀城市发展定位和市域城镇体系规划。

城市发展定位主要包括城市经济发展总目标、社会事业发展目标、资源环境保护目标，同时确定城市的经济发展、城镇化发展、城乡统筹发展、资源环境保护等战略，规划城市总体发展趋势。市域城镇体系规划目标主要从现状、职能、空间分布等方面进行分析，确定市域城乡统筹发展战略，编制市域城镇体系规划。

二、决策流程

参照基于价值管理的公共工程决策机制所阐述的标准决策流程，仁怀市城市总体规划虽与其标准决策流程存在差异，但整个决策过程中应用了价值管理的基本理论和方法。在仁怀规划过程中，根据仁怀实际情况，对基于价值管理的标准决策程序进行合理改进，决策流程主要由前期决策准备（专家团队组成、走访、调研）、决策功能分析、规划初步确定及规划修正等3个阶段组成。在各个决策阶段中，基于价值管理对规划方案进行不断地创造和发展，形成了仁怀市发展定位和市域城镇体系规划，规划项目大体决策流程如图10-1所示。下面将从价值管理角度对规划各个决策阶段进一步详尽描述：

1.决策前期准备阶段

决策前期准备阶段作为价值管理中重要的基础阶段，成功组建专家团队，按照决策程序切合实际地完成决策前期准备工作，为后续决策阶段提供有效的信息支持。在规划前期准备阶段主要体现在以下两个方面：

（1）组建多专业专家团队

在本次规划中，专家团队由重庆大学建筑城规学院、建设管理与房地产学院、城环学院，重庆师范大学地理学院的资深专业人员组成，同时也包括仁怀市规划局及相关部门的负责人员，专家团队如表10-1所示。其规模较为适中，多专业人员从不同的专业视角分析规划当地的问题，克服单个专业形成的局限和偏见，有利于整个项目决策阶段的实施。

图10-1　仁怀总体规划决策流程图

表10-1　仁怀总体规划价值管理团队

（2）争取部门合作，开展各区域调研

本次规划中，前期规划资料收集、整理工作极其重要，专家团队非常注重信息资料的收集，对规划资料调研制订详细方案。规划资料来源于对仁怀市政府部门、区域县镇的调研，然后对收集的资料进行整合。

首先，走访仁怀市有关政府部门，了解仁怀市宏观情况。包括规划局、建设委员会、发展改革委员会、经贸局、民政局、农业局、畜牧局、煤矿局、老干局、公安局、计生委等各部门，主要了解以前城镇规划、建设发展情况、国民经济与社会发展情况、白酒行业发展近况、农业发展情况及各专项相关规划。

其次，调研各个县镇及其街道办事处，收集各地区详细资料。包括茅坝镇、九仓镇、龙井乡、中枢街道办事处、长岗镇、鲁班镇、五马镇、后山乡等区域，主要了解当地政府的发展情况、前期规划以及未来希望发展的产业方向和基础设施建设。

2.决策功能分析阶段

基于前期决策准备阶段收集、整理的基础资料，专家团队召开了为期三天的价值管理研讨会，主要任务是分析本次规划的难点、重点，并且通过多种价值管理常用分析方法，确定规划的指导思想、编制原则、主要发展专题等，以下将对其内容作简要介绍。

首先，根据前期调研的基础资料，价值管理研讨会专家结合仁怀市政府的规划要求，从宏观层面定位前期规划中存在的问题，并且提出解决已存在问题的对策，主要内容如表10-2所示，为准确定位决策功能目标奠定基础。

表10-2　仁怀总体规划功能初步分析

续表

其次，采用相应方法分析，明确规划功能目标版块。专家团队对前期总结的相关资料，通过对仁怀市前期规划进行初步分析，采用价值管理中较为常用的SWOT分析、目标模型分析方法，如图10-2、图10-3所示，形成规划项目中主要的原则以及相关内容版块，形成规划结构雏形，进一步阐述规划中决策目标的准确性和合理性。

图10-2　仁怀总体规划SWOT分析

基于前阶段初步调研的基础资料，专家团队通过常用价值管理方法对决策功能进行初步定位分析，从宏观层面明确此次规划的主要指导思想及其原则，同时确定规划主要专题内容，为后期规划撰写、修改及确定奠定了基础。

图10-3　仁怀总体规划功能目标分析模型

其中，初步内容主要包括规划指导思想、规划指导原则、规划主要专题三方面内容。仁怀市总体规划以科学统筹发展，全面综合规划；以人为本，关注民生；可持续发展作为三大指导思想，坚持节约和集约利用土地、生态保护、利于规划实施三大原则，形成经济发展与城镇化专题、生态环境保护专题、历史文化专题、旅游发展专题等四大发展专题。

3.规划初步确定、修正及最终确定

本阶段是基于前期两个决策阶段形成的成果，专家团队根据项目规划编写情况，再次选择召开价值管理讨论会日期，进一步准确修正及确定规划具体目标。

由于总体规划须对城市整体情况进行综合考虑，经过较长时间的编著，在规划决策目标确定的过程中，为进一步提高规划的适用性和准确性，再次召开第二次价值管理研讨会，主要对决策方案的修正和再造。

价值管理研讨会专家对前期编写的规划进行审查，总结编写规划中与仁怀市发展功能目标存在差异的内容，根据编写的实际情况，明确提出规划须以生态承载力为基础、空间组织为主线、土地利用为抓手、城市发展为核心、基础设施为支持等具体原则，在上述原则基础上，价值管理小组提出相关若干意见，专家团队意见主要包括：第一，适当降低中心城区人均居住用地指标，加强公共设施用地指标研究；深入研究中心城区和茅台片区之间的交通联系和中心城区对外交通问题，并加强相关规划的要求。第二，取消轨道交通规划，建议规划为城市次干道，深入研究中心城区道路断面设计和调整道路用地指标。第三，补充茅台城区赤水河岸建设用地研究并提出规划意见。第四，建议城镇体系等级结构按中心城区—重点镇—一般镇三级划分。第五，进一步优化城市性质表述，改善中心城区布局，增加城市软实力研究。第六，进一步明确仁怀市在区域中心功能定位和产业发展重心，同时明确生态保护，特别是茅台酒厂生态保护。

专家团队召开第二次价值管理研讨会，对前期决策阶段所形成的功能目标定位进行修正，提出建设性意见，对进一步完善规划，使其符合仁怀未来发展的趋势。在第二次价值管理研讨会之后，仁怀市规划按照研讨会确定的原则和修改意见，编制最终仁怀市总体规划，成为政府的指导性文件，如表10-3所示。

表10-3　仁怀总体规划决策结果

续表

三、价值管理对项目决策的贡献

鉴于以前诸多规划在实施过程中起到实际效果，往往出现规划决策的功能和目标与地区发展不协调，甚至出现规划完全不符合的现象，诸多方面问题未得到解决。因此在此次规划编写过程中，仁怀市政府对规划的目标定位以及未来预测的准确性要求非常严格，同时也提出规划也必须具备可操作性。在规划过程中，为符合仁怀市政府提出的相关要求，规划主要单位专门组织价值管理团队，主要包括景观、城市发展、政府等各方面成员。在规划决策的两个不同的重要阶段特地召开价值管理研讨会，准确分析规划功能，全面定位规划目标。因此总结仁怀规划中价值管理对项目决策的主要经验是：

1.价值管理研讨会时点选择及价值管理研讨会次数

对于规划类型的项目，业主对规划与地区发展是否相协调作为最重要的考核标准。参照本书第八章基于价值管理的公共工程决策时点选择，本规划项目在项目决策前期和后期决策修正两个阶段召开两次价值管理研讨会，成功对目标进行定位修正，取得相对理想的结果，对以后类似规划项目有一定的借鉴意义。

2.规划目标、功能定位，达成共识

对于较复杂、涉及面较广的决策项目，决策阶段是一个极其复杂、耗时较长的过程，为保证决策目标能够包含多元性因素，决策阶段的目标形成和修正对项目整体完成起着重要的作用。是在长期分析编制基础上，为提高决策准确性、适应性，再次修正目标，进行方案分析和再造，使规划目标与地区发展相适应。

第二节　沙坪坝火车站周边旧城改造决策

一、案例简述

1.决策背景

重庆市沙坪坝火车站周边旧城改造项目的开发将促进沙区城市的升级换代，扩展沙区核心商业区的辐射范围，形成新的城市风貌，使沙区经济得到更进一步的提升，同时沙坪坝区也是重庆市著名的文化区，使经济水平与文化水平共同协调发展，将会促进沙坪坝区的繁荣，对重庆市城市更新换代产生巨大的推动作用。

重庆直辖以来，沙坪坝区连续六年实现经济总量、财政收入、固定资产投资的全面增长，而且继续保持良好的增长势头。目前政府正在统筹协调新时期沙区城市发展的战略，在沙区城市宏观发展的总体格局中，该区域作为重点发展区域得到了政府的大力支持。

沙坪坝火车站改造项目涉及面较广，承载着沙坪坝唯一商业圈（三峡广场）和生态公园（沙坪公园）的链接扩充，是沙坪坝城区改造中重要的改造项目，政府以及相应的商业公司对改造项目的经济、社会等各方面影响力极其重视，因此需前期准确决策，进行相应基础性研究。

2.决策目标

沙坪坝火车站周边城区改造项目会对沙坪坝的商业、居住、交通、娱乐、文化等产生积极的影响，能大幅度提高沙坪坝区的整体综合实力。沙坪坝政府及相关投资机构非常重视项目的经济、社会等各方面的影响。因此项目前期决策是沙坪坝片区改造项目的基础性研究工作，为改造项目持续有效进行奠定了基础，此前期决策主要从经济角度分析，主要的决策分析目标如表10-4所示。

表10-4　沙坪坝火车站周边旧城改造项目决策分析目标

二、决策流程

根据第八章阐述的基于价值管理公共工程决策机制的决策程序，沙坪坝火车站周边旧城改造项目决策流程因项目本身原因，作出相关调整，如图10-4所示。决策流程主要分为决策前期准备、决策分析、决策初步决定三大阶段，主要以社会影响、经济发展为两大主线，应用价值管理中成本模型、功能分析等基本方法，评价项目决策的经济效益和社会影响，从而对项目进行初步定位。

图10-4　沙坪坝火车站周边旧城改造项目决策流程图

1.决策前期准备阶段

（1）资料收集

该阶段是前期阶段的第一部分，主要是充分收集与项目相关的资料、明确工作目的与工作范围，包括沙坪坝区域规划、片区开发战略初步构想、片区地形图、沙坪公园经营现状、拆迁资料与近期案例、各类法律法规等。

（2）现场勘测

在资料收集和工作目的明确的基础上，研究小组多次组织人员对片区建筑、地形地貌、街区环境、各类物业的租售、沙坪公园的现状等情况进行现场踏勘，通过实地访问、问卷调查、现场拍摄等方式充分收集实际资料。

2.决策分析阶段

（1）拆迁成本估算

首先，在充分了解片区情况的基础上，参照国家与重庆市的拆迁补偿法律法规，充分考虑片区特点，收集近期相似区域大量拆迁补偿案例与数据，逐一估算片区物业的拆迁成本。其中主要是参照片区附近相应类型的拆迁成本，对相应的拆迁成本单价进行合理估计。

其次，本片区拆迁成本估算具有严格的计算标准和计算公式^[1]，此次拆迁成本基于CAD图纸精确测量，考虑相应的风险因素，采取偏于保守的拆迁成本估计。

最后，经过前期详细的资料收集、调研，通过对拆迁成本所含费用精确分析，严格按照拆迁成本公式计算拆迁总成本，现将拆迁成本结果汇总如表10-5所示。

表10-5　拆迁成本成果汇总表

续表

（2）片区功能分析

在拆迁成本初步估算的基础上，结合城市发展战略和城市规划，提出片区开发的整体定位。初步确定片区开发物业的性质、类型、面积规模，确定片区各地块主要功能。

此阶段基于前期的拆迁成本，结合此片区相应的区位优势，对片区的功能进行精确分析，从而确定片区开发定位。根据价值管理理论，空间层次的价值管理一般在项目的初步设计阶段展开，是价值管理工作的重点。此阶段处于项目初步立项阶段，功能空间层次分析非常重要。下面简要介绍沙坪坝旧城改造项目功能分析的主要步骤：

①沙坪坝火车站周边改造项目的价值管理团队成员集中讨论，综合前期调研资料以及政府投资战略等多方面情况，确定沙坪坝旧城改造项目最高层次的基本功能（改造、利用、管理片区）。

②根据沙坪坝火车站各地块不同的地理特征，应用价值管理中基本功能分析理论，精确分析各个地块的功能特点，分析最高层次功能（改造、利用、管理片区）的实现需要的第二级功能，确定沙坪坝旧城改造项目最高层次功能下面的第二级功能（打造休闲、建立商务、完善交通、提供居住）。

③如此反复，不断追根溯源，应用同样的方法和原理，可以依次确定沙坪坝火车站周边旧城改造项目第二级功能下的第三级功能，如图10-5所示。

图10-5　沙坪坝火车站周边旧城改造项目片区功能分析

④功能结构层次模型分析第一阶段工作结束，价值管理团队成员完成沙坪坝火车站周边改造项目初步的功能结构层次模型后，从最下层的功能分析开始，逐步往上分析下层功能能否满足上层功能全面实现，来核查修正沙坪坝火车站旧城改造项目功能层次模型的正确性。

⑤完成沙坪坝火车站周边改造项目功能结构层次模型后，细化改造项目各个层次功能需要哪些条件实现，作为功能分析非常重要并且精细的一步工作，这些具体条件的形成，对改造项目的经济性分析、社会影响分析具有巨大的参考价值，同时也是改造项目实现的重要基础。完成这一步骤，一个基本的功能层次模型就完成了（见图10-5）。

在此阶段中，分析此片区所处的优势、劣势、机遇和挑战，结合所在城市的发展要求，征求主管政府的意见，提出立项阶段层次最高概念功能，主要是改造片区、利用片区、管理片区；为实现最高层次概念功能，确定第二层次功能，主要是打造休闲、建立商务、完善交通、提供居住等四大版块；第三层次功能主要是第二层次功能的进一步细化，通过对项目功能不断细化，明确片区规划。

（3）土地价格估算

对片区功能初步确定后，专家团队按照片区要求，划分主要的功能类型用地数量，同时收集大量的近期土地成交案例，充分了解房地产物业租售价格，房地产物业建造成本等多项数据，保证土地价格估算的准确性。

为进一步合理推算片区改造项目的经济可行性，专家团队同时采用市场比较法和假设开发法两种方法测算土地的可能出让价格，测算土地的收益，模拟项目开发的大体前景及收益。

作为土地价格测算的两种主要方法，在此阶段对项目经济性评估起到重要的作用，以下将简要介绍两种方法（假设开发法、市场比较法）的操作步骤及结果。

1）假设开发法

假设开发法（hypothetical developmentmethod，residualmethod）：指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2）市场比较法

市场比较法是指与估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

根据图10-6、图10-7所示可以得出，在改造项目开发方案中，本项目的开发利用方式经过与各相关利益方详细反复地推敲，依照政府对该片区改造工程所提出的政策优势、发展战略等多方面情况，最终确定本项目最佳的开发利用方案。相应功能的使用地价格均参照当地同类标准，考虑相关市场因素，衡量影响因子，最后通过严格、周密地计算，得出相应土地总价、净地单价、毛地单价、楼面地价等预测结果，如表10-6、表10-7所示。

图10-6　假设开发法决策步骤

图10-7　市场比较法决策步骤

表10-6　市场假设法计算结果

表10-7　市场比较法计算结果

3.决策初步确定

（1）规划方案初步可行性研究

在明确开发成本、土地价格、土地收益的基础上，改造项目编制方根据专家团队对地块功能特征的分析结果，从经济的角度对改造项目方案进行可行性研究，确定片区功能以及定位。

根据专家团队研讨结论，认为发展功能定位对于土地估价具备直接影响，如图10-8所示。因此功能分析将通过土地估价的形式来表现，土地估价F与功能类型土地亩数Φ存在明显的函数比例关系，此处表示为：

F＝F（Φ）

基于价值管理基本理论，对价值管理中功能分析公式稍作变化处理，此处公式表现为：

其中，V表示为收益率或者由功能导向的价值；Φ表示功能类型土地亩数，其约束条件将由讨论小组按照相关法规和发展要求决定；C表示片区土地拆迁成本。

图10-8　拆迁成本、功能定位、土地估价关系图

改造项目编制方围绕此公式，明确拆迁成本、功能定位、土地价格估算之间的关系，估算收益水平，从而进一步对规划方案进行调整，对拆迁成本、土地收益、功能定位进行循环论证推敲，直到改造项目方案经济效益及社会效益最大化，最大程度符合政府开发要求。

（2）沙坪坝火车站片区改造思路

表10-8　火车站改造思路详表

续表

三、价值管理对项目决策的贡献

对于沙坪坝火车站周边片区改造项目，笔者主要通过前期项目经济角度决策分析撰写项目报告，其中通过对片区功能的详细层次划分，建立与功能类型相应的单位面积数来与土地估价相关的函数关系，从而确定影响片区土地估价的主要因素，评估片区改造项目的收益影响。

纵观此项目整体决策过程，价值管理对项目决策的贡献主要集中体现在片区功能层次分析。功能分析作为价值管理理论重要的应用方法，在此旧城改造项目中，功能分析的应用给项目的定位、经济分析和社会影响分析等方面奠定了科学分析基础。

①对于决策项目，在前期准备阶段收集切实资料和现场勘探，结合当地政府发展需求，形成对规划的初步模糊决策。

②在决策分析阶段，严格定义片区所必须具备的功能特征，对概念功能、初步功能、细部功能进行分层次分解，通过对功能的分解确定需要发展的相应土地、物业及其他配套措施，同时参照市场因素，总结相关的影响因子，从而概算出具有相关功能片区所产生的效益，再除去相关的拆迁、配套成本，就能从经济性角度确定片区的收益。

③在决策确定阶段，围绕功能定位的片区类型，开展研讨会讨论其功能组合，并结合相应的约束条件进行实际调整，最后总结出相应的决策结果。从此项目可以看出这是一个值得借鉴使用的方法。

第三节　磁器口策划项目

一、案例简介

1.策划背景

磁器口古镇是重庆市历史文化名城重要的组成部分，是重庆四大古镇之一。国务院在1998年底批复的《重庆市城市总体规划》（国函〔1998〕108号）里，特别要求将磁器口列为主城区内必须保护的历史街区，务必要纳入到《重庆历史文化名城保护规划》的保护体系中。“巴渝老街”项目^[2]距重庆市中心14千米，东临嘉陵江。项目规划用地约16.5公顷，紧邻磁器口古镇，是磁器口核心区扩容的重要组成部分。作为重庆珍贵的历史文化遗产，磁器口古镇广受欢迎，吸引着大量的游客，显露出磁器口巨大的市场价值。

然而文化保护与市场开发素来是历史文化街区的一把“双刃剑”。目前，磁器口旅游范围基本局限在正街及核心区一带。一方面，为满足日益增长的市场需求，磁器口核心区需要扩容；另一方面，过于浓烈的商业气息掩盖了深厚的历史文化底蕴，部分文化难免得不到有效保护和传承。解决好市场与文化的问题关系到历史街区能否长久保持活力。

2.策划目标

在此背景下，重庆大学建设管理与房地产学院和重庆大学房地产研究所受磁器口古镇保护与旅游开发管理委员会的委托对“巴渝老街”项目与磁童片区^[3]开展策划研究工作，试图经过一系列前期准备、项目介绍、信息收集、功能分析和方案创造、评估、发展等工作后，改善磁器口现状，增强古镇文化竞争力，吸引中高档次游客。

二、决策流程

在本次策划过程中，重庆大学建设管理与房地产学院和重庆大学房地产研究所的专家教授们在笔者的引领下，参照价值管理的流程和方法对磁器口项目展开策划工作，如图10-9所示，将价值管理理论运用到该项目策划实践中。

图10-9　磁器口项目决策流程图

1.前期准备

合理的团队结构对于价值管理活动的成功是至关重要的。磁器口项目策划团队不仅囊括了规划、工程、文化、经济等方面的专家学者，还不乏一些市民及游客代表等，同时磁器口管委会的政府人员也参与进来。这个看似庞大却高效运作的团队是价值管理活动成功开展的保证。

2.召开价值管理介绍会

在价值管理介绍会上，磁器口古镇保护与旅游开发管理委员会向策划团队详细介绍了“巴渝老街”的地理位置、地块周边环境和内部情况以及历史文化底蕴。期间还专门提到，根据2011年《中国城市竞争力报告》显示，在中国城市综合竞争力排名中，重庆作为中国第四个直辖市和西部唯一的国家中心城市，其综合实力和文化竞争力均未入选前十名，令人深思。当前，重庆离国家中心城市的战略定位还有一定的距离；重庆要引领西部发展，需要发展一批优质的文化项目，切实提高城市的整体品质。基于对重庆的战略地位以及磁器口在巴渝发展史上的重要地位的认知，他们提出以下两个愿景：力争将“巴渝老街”项目打造成重庆城市文明载体和磁童片区发展引擎。

在介绍会上，各位专家学者讨论要实现以上愿景在磁器口策划中可能会遇到的一些困难和注意事项，总结起来有以下三点：

①目前，磁器口的文化保护与开发矛盾比较突出，文化难以完整和谐地呈现在世人面前。古镇主要展示的是明清建筑和传统饮食业，而对古镇整体意义上的文化没有足够的把握配置，导致古镇的宗教文化、巴渝文化以及现代史上赫赫有名的“沙磁文化”都没有得到应有的重视。

②磁器口档次较低，没有形成针对中高档次游客的市场。

③磁器口至今保留着具有鲜明传统山地特色的建筑形态，但是建筑保存较好的传统特色民居，如井中天、幸福街39号、21号、7号等，这些建筑细部构建均遭到不同程度的损坏。

同时，管委会还邀请磁器口当地的居民及游客代表一同参与，从各自的角度和立场讲述磁器口项目的现状和对磁器口未来的期望。

3.信息收集

策划团队先后走访了以往磁器口规划方面的专家教授、磁器口的民间艺人和杰出艺术家等，与他们一一进行访谈，详细了解他们眼中的磁器口，并以问卷调查的形式访问游客和周边居民。在经过一段时间的现场考察后，策划团队收集并整理了大量的基础资料，对磁器口项目有了更深入的了解和认识，并根据所收集的信息对磁器口现状进行SWOT分析，如表10-9所示，同时更加坚定了磁器口项目策划的目标，即打造重庆城市文明载体和磁童片区发展引擎。

表10-9　磁器口项目现状SWOT分析

4.多维度策划

在SWOT分析的基础上，策划团队提出磁器口项目6个急需解决的问题，如下所示：

①选择什么样的文化断面与元素？

②如何在文化和市场之间取得最佳平衡点？

③业态的构成是什么样？

④规划与建筑风格是什么？

⑤景观是什么？

⑥如何推广？

策划团队针对以上6个问题，考虑从多视角出发，分别从文化、市场、空间3个视角对磁器口进行调查和分析。

鉴于此，策划团队的思路是走差异化路线，以文化为根基、市场为导向、空间为表现，形成一个完整的价值链，如图10-10所示。

图10-10　磁器口项目价值三角图

决策方案应以文化为核心要素，统领市场需求与空间布局，凸显磁器口的文化价值、经济价值、城市价值，如图10-11所示。

图10-11　磁器口项目策划思路图

5.案例分析(www.xing528.com)

现阶段磁器口面临着许多复杂的问题，于是策划团队希望通过经典案例研究，从中提炼古镇开发的要点，取其精华，去其糟粕，旨在寻找更好的解决办法。策划团队总共选取了六大类共22个案例，具体如下：

①历史文化街区：上海新天地、成都宽窄巷子、北京什刹海、成都洛带古镇、湖广会馆；

②旧城改造：重庆洪崖洞、重庆天地；

③仿古商业街：成都锦里、重庆陶然古镇；

④文化主题公园：重庆巴国城、西安大唐芙蓉园；

⑤文化创意产业：北京798艺术区、上海8号桥；

⑥重庆十大古镇：大昌古镇、龚滩古镇、蔺市古镇、白市驿古镇、龙兴古镇、中山古镇、西沱古镇、涞滩古镇、东溪古镇、磁器口古镇。

通过案例对比分析，策划团队寻找各案例对磁器口项目的可借鉴之处。根据案例类别和分析成果，他们针对该项目提出诸多要求：注重文化挖掘，最终吸引游客；准确合理的定位；强调业态组合，饮食与文化相结合；优化建筑景观规划；旅游商品的开发和旅游产品的策划；丰富的营销手段；招商方面须因地制宜；防止物业闲置。

6.功能分析

在此基础上，策划团队又提出两大核心问题：发展战略是什么和应该具备什么功能。围绕着这两个问题，他们以功能分析为导向，开展相关的研究工作，发掘问题的答案，以保证本次策划顺利完成预期目标。

（1）从案例分析中抽取关键词

由表10-10分析可知，所选取的案例基本上都包含商业、旅游、创意产业、居住等4个功能，不同的是，不同案例都是对这几个功能的挑选组合。

表10-10　案例功能构成表

（2）从策划背景中抽取关键词

文化保护与市场开发素来是历史文化街区的一把“双刃剑”，解决好市场与文化的问题关系到历史街区能否持久活力。

（3）从专家访谈中抽取关键词

重庆大学教授认为：“规划片区的功能应与核心区互补，作为核心区旅游功能的配套和完善，体现磁器口片区的整体性”。

于是策划团队紧抓项目的核心问题，综合以上3个方面并最终确定磁器口发展战略为“蓝海战略”，即一个平衡文化内涵与市场需求的文化古镇；具备的功能是旅游观光功能、休闲度假功能和文化艺术功能。

7.方案创造

根据上述要求，策划团队首先对磁器口进行文化研究，发掘其文化价值。通过找出磁器口与其他古镇相比文化上的异同与优劣，选择必不可少与独一无二的文化，可增强古镇的竞争力。于是策划团队最终确定“磁器口古镇”文化历史断面为清末民初至陪都时期；文化主题为江渝旧事、西风东渐及陪都遗韵；文化类型为巴渝文化、饮食文化、宗教文化、码头文化及沙磁文化相结合；建筑形式应采用清末民初和民国的民居建筑为主，整合经典建筑。

接着团队又对项目进行详细定位，并严格遵循以下几个原则：走差异化竞争路线，避开同质化竞争；突显古镇价值，充分挖掘古镇潜力；整合资源，磁童片区整体考虑；提升文化旅游功能，建立城市名片为目标，提高项目社会效益和经济效益。

策划团队对磁器口项目的开发战略、总体形象、总体功能、目标客户群、建筑风貌、景观主题等一系列进行全面定位，建议项目以商业地产运作模式，将文化保护与旅游开发有机融合；集旅游、休闲、餐饮、娱乐、购物、艺术、居住于一体；具有浓郁巴渝特色的清末民初至民国时期风格，并融入特色建筑；同时是一个全方位展现山水特色和重庆文化的中高档历史文化古镇。

然后是强调业态组合。从磁器口业态现状、所选文化种类及文化的表现形式、项目的功能构成以及市场需求情况等确定磁器口业态构成。

通过上述技术分析，策划团队根据多种文化表现形式确定项目涉及的特色业态类型有：私房菜馆、老字号餐馆、大重庆特色饮食和工艺总汇、私人博物馆、吊脚楼客栈群落、磁器口戏园、创意产业园区、魔幻防空洞等。

最后根据三大文化主题及功能分区的原则和思想，将项目用地划分为西风东渐区、陪都流韵区以及江渝旧事区，还分析并确定了这三个区域的文化内涵、建筑风格、业态规划等。

三、价值管理对项目策划的贡献

在对磁器口项目的策划过程中，价值管理团队召开项目介绍会，提出项目策划愿景，充分收集磁器口项目及相关案例项目信息。团队成员还通过对比分析相关案例信息，提取了许多磁器口项目可借鉴之处，为磁器口项目创造出一个大大领先于以往规划的全新规划方案提供了重要依据。针对磁器口项目的基本功能提出多条建议，并为项目的成功实现提出8个要求，再根据这些要求的权重大小对方案进行详细评估和改进。通过一系列的对比分析、项目定位和文化功能分区，策划团队提高了该策划的可操作性和可实施性。价值管理对项目策划的贡献主要有以下两点：

1.公众参与，群体决策

正是因为有多专业人员的参与合作，才有了文化方面的专家考虑从文化艺术入手，先后访谈多位磁器口以往规划方面的专家和艺术家，发现磁器口文化底蕴深厚，潜力巨大，但同时也是以往规划缺失严重的地方。价值管理团队最终分析得出，通过文化价值挖掘，发掘出磁器口古镇深厚的文化底蕴，找到古镇的魅力所在，使磁器口重获生机与活力，进而获得旅游价值和经济价值，是磁器口走出重庆、走向世界的必由之路。与此同时，广泛的公众参与使本项目策划贴近实际，更加科学和民主。

由多专业人员共同参与合作并组成价值管理团队持续的开展决策工作，是价值管理的一个基本特征，也是价值管理取得成功的重要保证。价值管理创建了多专业合作交流的平台，克服单专业的局限性，鼓励创造，群策群力，努力提高项目的价值。最终由与之相关的多个利益相关主体（投资主体、咨询主体、建设主体、监督管理主体、最终使用主体）来共同参与确定，它不仅能反映各利益相关主体和最终使用者的需求，还能集中不同领域专家的智慧。通过各利益相关者和专家们的广泛参与，充分利用其成员不同的教育程度、经验和背景，容易形成互补性，获取更多的信息，充分发挥知识优势，在形成更多可行性方案的基础上，挖掘出更多的令人满意的策划方案。

2.多维度策划思路

针对价值管理团队在项目介绍会上提出的项目策划中可能遇到的困难，他们不仅从文化方面对磁器口进行挖掘，还从市场、空间等其他方面对磁器口进行调查和分析，全方位了解磁器口，为磁器口量身打造因地制宜的策划方案，因此很好地解决了这些困难。相对以往的规划也有了实质性的进展和长远的考虑，促使方案愿景能更快更好地实现，力争将磁器口打造成重庆古镇的一张珍贵名片。

多维度策划思路是以功能分析为导向，推导功能构成，依据研究对象所处的不同层次，从不同层次上展开功能分析，明确各层次功能分析的关键问题，并通过创造性的思维方法寻求新的解决办法，从而在项目的全寿命周期内，创造性地提高项目价值，更好地满足各利益相关主体和最终使用者对工程项目的需求。

第四节　统景温泉规划项目

一、案例简介

1.规划背景

统景镇地处重庆市渝北区东北部两河交汇处，辖区面积117.5平方千米，距重庆市中心约74千米，南距重庆江北国际机场约30千米，具有良好的物流基础和条件，区位优势已逐步凸显。

作为“新巴渝十二景”^[4]之一，统景虽然拥有良好的生态旅游资源优势，但以前一直受到外部交通条件的制约，发展缓慢。统景温泉2009年游客量仅为34万人次，只占重庆市游客总量的0.3％。然而统景镇早在2003年就被市委市政府确定为全市首批启动的45个“中心镇”之一，但其车程时间到江北国际机场需70分钟、到重庆市中心需90分钟，很难与市级“中心镇”称谓名副其实，导致统景温泉旅游的发展也很受制约。

2.规划目标

在“两江新区”的挂牌成立、新草统路^[5]的即将竣工、区域中心格局即将形成的大好机遇下，统景镇提出打造“统景国际温泉城”的战略目标。通过项目的实施，打造以“温泉养生”为中心的中国首个集生态旅游与国际养生文化为一体的生态旅游创意经济园区及养生健康产业集聚区，使项目成为振兴渝北旅游、发展统景经济的支柱产业，使统景成为西部地区以及全国乃至世界的最具特色和吸引力的“养生”文化中心、休闲旅游中心、商务度假中心，使统景成为重庆具有国内、国际影响力的温泉度假基地。因此招商引资邀请重庆交通旅游投资集团有限公司对统景旅游景区及统景场镇区域进行整体开发建设和经营管理，加强资源整合和提档升级，推动渝北旅游经济新一轮腾飞。

二、决策流程

为加快渝北区旅游发展，深度开发统景旅游资源，重庆交通旅游投资集团有限公司与渝北区人民政府签订了一系列合作协议，对市政府批准的统景镇城镇规划及统景风景区总体规划范围进行统一的策划、规划、开发建设及经营管理，目的是将统景风景区打造成国家5A级旅游景区，并将其开发建设成国内一流的温泉旅游度假区。具体决策流程如图10-12所示。

1.确定价值管理团队

基于上述情况，重庆交旅集团作为统景总体规划的业主对此次规划采用邀请招标的方式，希望获取更多合理且适宜统景发展的规划方案。于是，重庆大学建筑城规学院和建设管理与房地产学院等学院各专业的专家教授以团队形式对此次规划进行投标，摆脱以往单纯依靠规划专家完成规划方案的局限性，增强优势互补，见表10-11。笔者作为项目主要负责人之一，借鉴价值管理结构化流程，应邀组建价值管理团队，齐心协力为统景总体规划献计献策，力争创造出一个操作性强且可持续发展的规划方案。

图10-12　统景温泉决策流程图

表10-11　规划团队各学院专业一览表

2.价值管理介绍会

在介绍会上，重庆市渝北区统景风景区管委会的负责人首先提到，统景温泉项目属于旅游综合项目，根据重庆市人民政府《关于加快“五方十泉”建设，打造“温泉之都”的意见》，结合镇域资源优势、区位优势、政策优势及渝北区旅游发展规划，实施“统景国际温泉城”建设，对于改善统景镇旅游基础设施现状，倾力打造“重庆温泉之都”精品品牌，做强做大渝北区的旅游特色产业，促进开放开发，加快统景镇城镇化建设、全面建设小康社会步伐具有重要意义。

接着，重庆交旅集团负责人向规划团队介绍，该项目计划总投资30亿元（具体金额以双方审核认定的实际投资为准），计划项目包括：统景现有经营性资产的回购、统景场镇风貌打造、旅游基础设施、旅游接待设施、旅游度假项目等。

同时规划团队还特别提到，以往这种类似规划都是由规划方面的专家独立完成，这次统景总体规划之所以邀请各学院专家教授参与，是因为多专业人员在一起工作可以克服专业的局限性和偏见，达到优势互补，有利于更好地完成统景规划。

3.信息收集

我国随着经济发展，人均GDP超过3 000美元，全国已进入休闲旅游高峰期，旅游业渐成国民经济战略性支柱产业；加之重庆城市地位提升，本地及外来旅游需求增长迅猛；高品质的旅游项目，是重庆经济社会发展的需要，是完善重庆区域功能的需要，也是彰显重庆形象的需要。

不仅仅是为了满足这些需求，规划团队成员也结合自身的专业领域对项目现场进行实地走访考察，有针对性地对其所处的地理位置、景区山水格局、景观资源、植被现状以及统景镇区的基础设施等情况进行调查，同时还通过访谈以及问卷调查的形式采访当地的居民和游客，收集大量第一手的资料，为下一步的方案创造获取了翔实的信息。规划团队根据以上信息对统景温泉现状进行SWOT分析，如图10-13所示，最后得出结论：统景温泉项目具有先进性、前瞻性，是科学的、合理的、可行的。

4.功能分析

重庆市具有较好的温泉旅游基础，但既有项目开发水平总体不高，缺乏具有区域号召力的大规模、精品化项目。于是规划团队希望通过国内外温泉经典案例研究，从中提炼出温泉项目开发的要点，确定项目的功能定位及组成。规划团队总共选取国内外共17个著名温泉，如表10-12所示。

通过温泉特色及功能状况的对比分析，规划团队发现：国外温泉注重温泉的独特休闲疗养功能，强调历史和文化塑造独特性与可持续发展性，通过温泉项目带动区域发展；而国内温泉都重视养生和疗养的功能，会议功能也比较突出，高投入、精品化、复合化是未来国内温泉的发展趋势。于是统景温泉项目决定以山水文化为特色，打造集温泉养生、主题娱乐、农业观光、休闲度假、商务会议、高尚居住为一体的高端旅游度假区。

图10-13　统景温泉现状SWOT分析

表10-12　国内外著名温泉对比

续表

续表

5.方案创造

价值管理团队成员在功能分析的基础上，以功能为导向展开头脑风暴法。大家积极开放地讨论，根据“质量递进效应”以数量求质量，创造出很多新奇的方案。针对这些具体方案，团队人员又展开数次讨论，各自站在自己的专业领域对各方案的合理性和可行性进行评估。在思维激烈碰撞的过程中，众多专家教授相互引导并试图说服对方认可自己的提议。在这个过程中，团队成员不断地修改和完善规划，集中优势对温泉项目进行改良和创新，充分发挥各专业之间的互补性。经过多次讨论并最终达成共识，团队成员一致认为温泉项目季节性特点明显，统景若仅靠温泉旅游是难以持续吸引游客群的，而应逐步引导休闲度假生活方式，实现差异化竞争。因此在原有温泉旅游的基础上，统景温泉引入了温泉风情小镇、温泉居住地产等全新的模式。与此同时，结合国内外经典案例分析又分别对温泉旅游、温泉风情小镇、温泉居住地产进行详细的项目定位，包括主题定位、项目分区、项目建议等，力求做到“取其精华，为我所用”。如图10-14所示。

统景温泉项目由三大部分组成，即温泉旅游、温泉小镇和居住地产。温泉旅游以“山水资源、冷热双泉、龙隐文化”三大主题为导向，全面整合旅游资源、设施及文化。而温泉小镇则强调打造“心”生活开始的地方，注重休闲情调和文化气息的烘托；同时借鉴国内外温泉小镇的产业打造，结合项目自身体色，选取业态组合，达到“泉镇合一，整合共荣”的目的。显而易见，温泉居住地产开发是此次统景温泉规划中一个紧跟时代步伐的重要创新，是房地产类专家针对统景温泉现状而开的一剂“良药”，作为分期开发的战略规划同时也是统景温泉回收投资并赢利的重要组成部分。它不仅能为景区提供稳定的高端客户群，还能提高景区的人气和知名度。

图10-14　规划思路流程图

经过运作及投资分析，统景项目决定采用分期开发及“滚动式、联动式”的总体运作模式，层层推进，有序开发，同时也必须加快跟进景镇配套设施的建设，最终以项目整体运作上市实现统景旅游度假区的永续发展。

6.方案发展

最终经讨论确定，统景温泉的发展愿景为“旅游与生态和谐，景区与城镇共荣”，主题为“山情怀，泉世界，水墨统景”，力争将其打造成为区域温泉名镇、重庆温泉名片、中国温泉名胜、世界温泉名牌，并且集旅游、休闲、会议、疗养为一体，景镇合一，永续发展。其在空间上采用“清涟软脊，空间五进”的模式，温泉镇、温泉湾、温泉峡、温泉洞、温泉谷，从品质体验区到高端精品区，依次呈现，循序渐“静”。

三、价值管理对项目规划的贡献

此次统景温泉规划值得借鉴的地方在于运用价值管理方法，强调多专业参与并最终达成共识，为统景温泉提出了一个全新的战略规划，相对以往的规划专业独自完成规划项目来说，此次规划有了很大的进步，同时也更加全面。在规划过程中充分发挥各专业的优势力量，有针对性地对统景温泉规划提出了一些建设性的意见和愿景，以保证统景温泉能持续发展，稳步收回投资并最终赢利。

因为合理的价值管理团队结构对于价值管理活动的成功是至关重要的。一个项目，特别是公共工程项目，会涉及很多不同的利益主体或团队，每个主体或团队对项目的要求和目标都不同。因此，一个理想的价值管理团队的成员应该包括所有利益相关机构的代表，考虑他们的不同需要和目标。多专业人员参与价值管理工作是价值管理活动的基本特征，也是价值管理活动成功开展的保证。多专业人员在一起工作可以克服专业的局限性和偏见，发挥不同专业之间的互补性，这对于从全面认识问题和解决问题十分有益。同时，价值管理组织多专业的人员在一起工作，打造相互之间沟通交流的平台，这对于不同专业和利益主体达成共识，统一他们对公共工程项目目标的认识十分重要。但如果一个团队过于庞大就会影响价值管理活动的效率，所以一个合理的价值管理团队要求适当的选择团队成员，既能够包含重要的利益相关机构或团体的代表，又让团队的人数保持在一个合理的水平。鉴于此，重庆交旅集团邀请重庆大学建筑城规学院和建设管理与房地产学院等学院各专业的专家教授组建价值管理团队参与并完成本次规划，收到很好的成效。

第五节　南京××大厦规划设计方案评选

一、案例简述

南京××大厦项目位于河西新城区中心区二期NO.20地块，所在地如图10-15所示，建设用地东临庐山路，南临金沙江东街，西侧隔规划道路及绿轴与省农信社建筑相望，北侧隔规划道路与国泰君安建筑相邻。该建设用地面积16 200平方米，用地性质为商业金融业和商务办公用地，因此该项目建设用途主要是办公、SOHO办公及商业。

图10-15　项目所在地

价值管理的一项功能就是通过对方案进行各方面的比选，最终提供可供执行的新方案。因此，本案例通过介绍南京××大厦规划设计方案的评选来说明价值管理在方案比选中的重要作用。

二、实施流程

在项目前期的设计招标中，有3家单位参与投标，建设单位需要从3个设计方案中选出适合该项目实施的方案。在运用价值管理进行方案比选时，首先应该对各个设计方案进行全面深入的分析；再运用专家评分法对各个方案进行综合打分，计算各自的价值系数；最后综合各个设计方案的优点，进行方案再造，形成最终设计方案。

1.方案介绍

3个设计方案是由不同设计单位完成的，各具特色，以下将逐一对3个设计方案进行整体介绍。

（1）1号方案

该设计方案体量空间与建设用地形态有良好的契合，功能安排较为合理；主楼采用塔式结构且直接落地，整体布局合理；交通组织基本清晰。

总体设计：该方案将超高层办公楼以点式饱满的形体置于主要道路庐山路、金沙江东路交口，结合200米的高度充分展示了企业形象；在高度上统领相邻周边建筑，形成区域地标；而从金沙江东路的道路空间界面上看，相邻的省农信社同样为点式高层建筑，这样相同的点式高层空间就以城市绿轴为对称轴形成空间上的呼应。同时，将SOHO办公垂直于庐山路布置，与办公楼形成“L”型的空间布局；而右侧相邻的国泰君安大厦同样是“L”型的空间布局，相同的进退关系在庐山路的空间界面上形成很好的城市空间韵律；同样公寓式酒店的线型体量既呼应了相邻建筑（国泰君安为线型体量），又形成“线”向“点”的完美过渡，在庐山路上形成“点”“线”相结合的和谐空间。而商业裙房的沿绿轴布置完善了商业功能所要求的业态连续性，相同的廊式空间，不同的建筑设计，形成了既丰富又协调的商业空间。

边界形态控制：通过与基地周边建筑的控制分析，寻找与周边建筑的协调。在城市主要道路庐山路、金沙江路上对城市界面进行控制，与城市设计思想相符合的建筑风格：立面设计结合“璞玉”的构思，如果把整个建筑看作是一个璞玉的工艺品的话，那么裙房及SOHO办公就是它的石材部分，而主楼则是玉的精华所在。在体量上，契合构思立意，裙房与SOHO办公起伏的丰富体量宛如石块的棱角；而主楼的竖向收分与平面的倒角，均表达了玉石的润滑，形体在空间上如“二龙戏珠”般盘旋而上，一气呵成。体量处理有机的组织形体互相穿插，同时结合室外的生态共享广场，形成丰富的空间形态。在满足功能要求的前提下，形成了外观现代时尚、简约、活泼沉稳兼具的特色风格。

在立面材质处理上，同样结合“璞玉”的构思。裙房立面在功能允许的前提下，尽量以石材为主；而主楼则以玻璃为主，在体量的基础上进行表皮处理，强化立意构思，塑造项目的特色形象。玻璃幕墙与石材两种材料，结合穿插的体量，合适的比例，使得各单体建筑相得益彰，同时与周边建筑相协调（空间、体量、比例、材料及色彩等方面），既丰富又统一、形异而有机。整体建筑的风格，以利用玻璃材质处理给人以时代感，同时结合一些石墙为主的立面形式相对比协调。同时极为重视细部处理，精密的杆件抓点，光洁的玻璃幕墙，厚重的石材墙面，智能的可调百叶进一步突出了“××大厦”的标志性和先进性。

交通流线：总体交通流线清晰，人车分流；机动车流线，从金沙江东路及北侧规划道路进入，合理的车流设计将各类车辆快速导入地下车库或离开，从而不进入基地内部，将影响减到最小；另由于地下室停车数大于500辆，为特大型停车库，设计3个机动车出入口，均匀设置，合理安排。庐山路设计为人行入口，结合广场、绿化，将大量人流（庐山路以东为主要居住区）从庐山路引入西侧的商业；同样，西侧亦为人行入口，大量城市绿轴内的人流可以导入东南侧的广场之中，加强商业人气。

景观环境：“××大厦”的景观绿化设计也秉承了这一原则，着重在广场入口附近布置集中绿化，在基地周边设计线形绿化，但由于基地较为狭小所以特别注意利用空间绿化：在设计建筑造型时将空间绿化考虑其中，使屋顶绿化既具有丰富层次又可以分层使用，使绿化景观真正融入建筑之中。最可贵的是，结合入口广场在基地内部形成了约4层高的共享室外空间，丰富的景观绿化，提高了整个建筑室内外环境的生态化和舒适性。

（2）2号方案

该设计建筑注重处理与相邻规划建筑、城市街道、城市广场与绿地环境的空间关系，同时做好沿城市规划道路的景观组织。塔楼高度充分尊重河西中央商务区规划全局，与邻近地块的现有、新建建筑和公共绿地取得和谐。规划建筑风格力求创新，体现现代化商务中心区的风貌特色。注重立面色彩和材料的选择和绿色。

都市尺度：项目位于著名南京河西中央商务区的南端。为了呼应南京中央商务区的规划中轴线，高200米主塔坐落于基地的西南角，在金沙江东路与绿轴的交接处。次塔的位置在基地的东南角的庐山路上，是考虑毗邻的建筑的高度而作为一个自然的反应，以配合临近的建筑尺度。双塔方案是结合都市尺度的设计，对功能需求的划分也非常合理。

人性尺度：商业群房位于绿轴旁，提供舒适的人行空间。在行人的视觉范围内，建筑物的群房与塔楼在设计比例上更具备人性尺度。此方案不仅是标志性的建筑物，同时在接近地面的群房设计也细密地创造了迎接人行的姿态。

总平面设计：在总平布局中，结合中央公园和下沉广场，以绿轴为主要人行导向，充分开拓地下商业空间，主要以精品购物零售和娱乐功能为主，利用阳光充分体现节能和环保意识。写字楼塔楼设计充分利用核心地带的优势，开敞式大面积办公空间拥有大面积的江景和中央公园景观，视野开阔，尽收眼底，展示开放、创新、国际化都市的精神面貌。

交通设计：项目位于交通主干道，可便捷连通中心城区，地铁一二号线位于本项目北侧，通过地下步道与本项目构建完全不受车辆干扰的地下商业行人流线连通，吸引目的地的消费群。地下空间的交通与商业、休闲空间的组织将会成为此区域的一大亮点。项目机动车出入口严格按照规划要点设计，各功能区分别设置地下车库坡道，达到人车分流各行其道。为了确保地面的环境品质，利用规划辅路将货运和后勤物流流线引入地下一层装卸平台。

立面设计：立面设计注重与周边环境及景观风格风貌的统一，研究沿街立面、天际线，立面材料塔楼主要采用玻璃幕墙，室内空间充分利用自然采光通风。低辐射Low-E中空玻璃的运用，满足节能建筑的要求，达到追求节能设计的根本理念。低区裙房主要采用石材，创造坚实感的同时，避免了光污染的产生。

（3）3号方案

该方案总体布局上形态规整，与基地边缘契合较好；主楼与SOHO办公楼之间距离最大，影响较小；地面层交通使用方便；建筑造型简单，有利于控制造价。

总平面设计：商务办公塔楼、SOHO办公楼和商业裙房，根据功能形成的总图关系在总平面上形成了即相互独立又相互联系的U形关系，SOHO办公楼和商务塔楼之间自然围合成一个2 600平方米的开放式城市广场，由于沿沪山路的建筑大多数是沿街的高层建筑，且退让庐山路较近。因此这个开放式广场对庐山路的城市界面起到了非常积极的作用。

交通流线设计：建筑场地主要机动车入口分别设在南侧的金沙江东街和北侧的规划道路上。机动车车库设在地下，机动车进入基地即可便捷的进入地下车库。由于本案的开放式广场的设置，大量的商务办公人员和SOHO办公的人员即可通过这个广场分别进入各自的建筑。商业人流则可以沿西侧绿轴道路直接进入。商业货物机动车运输至地下卸货后，由货梯运达各层，负一层地下车库与西侧省农信社负一层车库设置连廊连通为将来河西地下空间的充分利用提供便利的条件。

空间景观设计：合理安排各项功能，使整个地块分区明确，功能完整；利用现有的环境因素，适当延续南北向绿轴的景观，同时建立东西向的视景通廊，加强本地块与周边环境的协调和呼应。

与会专家们对提请会议评选的3个方案进行了认真评议，总的认为，项目地处河西新城区中心区位置重要；方案阶段的关键是把几大功能在总平面上安排恰当，内部功能可在下一步深化。就具体方案而言，各方案在进行城市空间建筑形体的分析时，均不同程度地结合了“城市设计导则”的要求，对规划建筑与相邻建筑、城市界面以及绿地环境等方面进行了研究，从总体布局上看并无太大差异，2号方案更接近“导则”要求，但由于两幢高层相距较近，视线干扰大，此地块不甚合适。1号和3号方案在几大功能的安排上相对合理，由于用地东南角（庐山路与金沙江东街交汇处）呈锐角形态，此街角处的建筑形体处理也是城市空间塑造的关键之处，1号方案以其弧形型体较好地应对了锐角关系，较为可取。而3号方案与此侧相邻建筑的界面关系处理上比较到位。

2.方案比选

在方案比选的过程中，首先需要确定的是评价标准。评价标准由价值管理团队成员通过讨论决定，通常在价值管理的信息收集阶段，价值管理团队已经形成了初步的评价指标和标准。在方案评估阶段，通常会对这些评价指标和标准进行一些调整。不同的价值管理活动对创新方案的评估会有不同的评价标准，甚至在同一次价值管理研究活动中，对实现不同功能的方案也会有不同的评价标准。例如本案例中，南京规划委员会成员讨论后，通过专家评分法对建筑设计的美观、实用性、可施工性及节能环保4个方面的评价，得出3个方案的得分，如表10-13所示。

表10-13　南京××大厦规划设计方案评分表^[6]

1号方案88.76分、2号方案78.4分、3号方案84.93分，根据分值计算各方案的功能系数，1号方案是0.353 5，2号方案是0.312 2，3号方案是0.334 3。其中1号方案的投资估算是89 790万元，2号方案投资估算是85 109.57万元，3号方案投资估算是79 896万元。通过各方案的成本可以计算出成本系数，分别是0.352 4，0.334 0，0.313 6，最终由功能系数除以成本系数计算出各个方案的价值系数分别为1.003，0.935，1.066。因此，3号方案是最优方案，1号方案次之。

3.方案再造

在审视各个方案时，很重要的一个内容是将一些方案进行组合。很多情况下，组合的方案能比单独实施其中的某一方案更有价值。我们通常所说的1＋1大于2就是这个情况。也有一些情况下，单独实施某个方案有这样或者那样的限制，而几个方案合并后，往往可以克服这些限制。因此，专家对排名前两名的1号方案和3号方案提出一些的主要评价及优化意见和建议。

（1）1号方案

该方案体量空间与基地形态有较好地契合，功能安排较为合理；主楼采用塔式且直接落地，处在此位置是一种较好的选择；交通组织基本清晰。可优化、改进之处主要有：

①从城市设计角度看，其北侧与国泰君安的广场应有对应关系，建议该侧至少底层有所架空以取得视线上的呼应。

②北侧建筑界面与道路取平行关系，致建筑平面上产生微小偏转角度（差一点不到90°），建议建筑北侧、西侧还是呈垂直关系，使建筑平面呈矩形，也与对面国泰君安建筑界面平行。与道路产生的夹角处可考虑作为地库空间使用。

③位于南侧的主楼对其北侧的SOHO办公楼有遮挡，可再推敲。

④地面层交通应能环通，尤其西北角交通组织应进一步优化。

⑤单体设计上，主楼、SOHO办公楼及裙楼三者所采用的手法较多，感觉三组建筑整体性不强，协调性较弱，可考虑以综合体的概念来合理地处理好各部分的关系；主楼的结构和形状较为复杂，全玻璃幕墙曲面造价不菲，可考虑在较为规则的结构情况下外立面适当变化，建议对主楼主筒、外框等结构上作适当简化。

（2）3号方案

该方案总体布局上平面形态规整，与基地边界契合较好；主楼与SOHO办公楼之间间距最大，影响较小；地面层交通使用方便；建筑造型简洁，有利于控制造价。可优化、改进之处：

①入口广场设在基地东侧值得推敲，以城市界面上看，沿庐山路的建筑连续界面以长些为好。

②各不同功能的建筑出入口组织欠佳，似各处均可进入，有待完善。

③建筑造型上感觉较为平淡，用地东南角部建筑处理方式（大小头形态）还可斟酌。

（3）建议

建议业主单位进一步细化设计任务书，明确配套功能需求、面积分配比例及管理运营模式，使方案优化更有针对性。某些功能（泳池、SPA、棋牌等）可利用地下一层安排；主楼顶部1～2层空间可考虑安排会所一类的功能，并在平面布置、垂直交通方面作精细化设计；整组建筑中未见多功能厅一类的大空间平面，若需要亦应明确并妥善安排。

价值管理专家还鼓励建设单位在原有方案的基础上进行再创造，综合各个方案出众的地方，看看能否吸取各方案的精华，进行重新组合，创造出一个新的、更加适合的方案。

三、价值管理对方案评选的贡献

价值管理在进行方案评选时能起到突出的作用。首先需要通过功能分析，来确定本项目所需求的众多功能中，哪些是必要功能，哪些是次要功能；哪些是实用功能，哪些是装饰功能等。在充分认清楚功能的前提下，通过采用价值管理专家讨论后的评价方法，能客观、准确地评价出各个方案的优缺点，找到各方案的出众处，然后再进行深入探讨，看是否能够将其集中于最终的优化方案。通过对不同方案的对比，寻找到1＋1＞2的效果。

小　结

本章是基于前文大篇幅理论的实证分析章节，也是基于价值管理的公共工程决策机制的应用阐述。主要通过对仁怀市总体规划、沙坪坝火车站周边城区改造项目、磁器口项目策划规划、统景温泉项目规划、南京××大厦规划设计方案评选等以上5个公共项目从价值管理角度进行全过程分析，从功能分析、专家团队、结构化流程3个重要方面阐述价值管理在公共决策机制中的运用，实证基于价值管理的公共工程决策。

结论与建议

公共工程是实现社会和经济持续发展的基础条件之一。它既能增加有效需求，又能增加长期供给，是政府干预经济的有效工具和财政政策实现的重要载体。改革开放30年来，随着经济的快速发展，我国进行了大量的公共工程建设，有效保障了我国经济社会的高速发展。伴随着全社会固定资产投资规模的逐年增加，公共工程投资项目的建设规模取得了飞速的发展。进入21世纪以来，我国全面加快推进新型“工业化”和“城镇化”的进程，公共工程建设的规模、增长速度、复杂程度都达到了前所未有的水平。我国的公共工程建设正处于历史上最繁荣的时期，取得了令世人瞩目的成就。

然而，我国公共工程投资效率与效益方面还存在许多问题，突出的表现为投资超预算、进度滞后、建筑质量事故频发等。随着我国新型工业化与新型城镇化建设的深入推进，公共工程投资建设在我国已经进入一个空前的繁荣时期。应用科学的管理方法改进公共工程决策机制是保障我国公共工程投资效率与效益的关键，也是促进我国经济与社会持续健康发展的根本需求。

产生于第二次世界大战期间的价值管理理论，经过几代学者与专业人士的深入研究和实践应用，其应用领域已经从解决工程技术问题逐渐扩大到制订战略规划、确定发展决策、合理调配资源等方面。海外的公共工程建设实践表明价值管理是一种能够改善公共工程投资决策过程，提高决策科学性的有效方法。本研究课题探索将价值管理引入我国公共工程决策过程的可行性，提出在公共工程决策机制中应用价值管理的基本框架与具体做法。

受国家社科基金支持，课题组围绕价值管理改进我国公共工程决策开展研究。主要的研究成果包括：

（1）基于实地调查和问卷调查分析现行公共工程决策机制的问题

以政府对公共工程审批为线索，课题在研究过程中将公共工程前期决策阶段进一步划分为：规划立项、用地审批、设计审批、施工审批等主要控制阶段。通过对相关部门的调研、相关文件的解读，分析这些阶段的决策依据、决策流程、决策方法、决策参与人员、决策成果。研究发现的主要问题包括：支撑决策的基础信息不充分，决策方法缺乏有效的科学手段，决策责任主体不明确，决策执行反馈机制不足，参与决策的主体缺乏广泛性与代表性，专家决策意见缺乏独立性和影响力。

可行性研究是公共工程立项决策的关键环节。通过对30名多次参与公共工程可行性评审的专家的问卷调查，发现公共工程可行性决策的专家咨询机制存在4个方面的突出问题：①可行性研究承担单位缺乏足够的独立性；②可行性研究评价体系不全面；③专家们没有足够的时间对项目的整个申报资料进行详细的审查；④专家们的意见难以发挥应有的作用。

研究结果表明，在我国公共工程前期决策的各个阶段和环节都亟待开拓新思路，引入新方法，以提高决策的质量和效率。

（2）基于大量的实际案例分析我国公共工程决策的质量

为了验证现行决策机制的决策质量，本课题以投资决策为突破做了3个方面大量的案例分析工作。

①通过政府审计部门收集了80个公共工程实际案例，分析了这些公共工程投资计划编制的水平。结果显示有82.85％的项目决算小于计划投资额，公共工程决策阶段存在大量虚夸投资计划的情况。这不仅仅说明我国公共工程项目投资决策水平不高，也从一个侧面揭示了我国公共工程整体决策质量的问题。为了提高决策质量，需要引入科学的决策方法；严格按照相关标准法规办事，提高投资估算的准确度；严格公共工程审批报建程序，加大执行力度；建立有效的监督机制和惩罚机制；收集公共工程历史数据，建立资料积累制度，从被动控制转化为主动控制。

②对比分析26个政府投资幼儿园建设项目与26个同类私人投资幼儿园项目，研究结论显示，政府投资建设的幼儿园建安成本平均值明显高于私人投资建设的幼儿园。这反映了我国公共工程投资控制不力的事实。造成这一现象的重大原因包括投资决策的制订缺乏严密控制、投资决策的执行监督机制不够完善、投资决策的责任主体不够明确。

③通过对12个公共工程后评估报告的分析显示，公共工程前期决策目标的实现存在不同程度的问题。这不仅反应公共工程功能目标的实现需要强化，也要求前期决策应充分考虑后期建设实现的可行性，需要广泛征求公共工程后期服务对象的意见。在前期决策阶段应该充分借鉴同类已建成工程的经验，同时也要引入工程使用阶段的物业管理人员与实际使用者参与前期决策，以提高前期决策的质量，保证最终功能目标的实现。

（3）基于价值管理提出公共工程决策改进的框架与建议

本课题建立了基于价值管理的公共工程决策机制改进方案，这是整个课题的重点研究成果。改进的方案建议了价值管理融入公共工程决策流程的关键决策节点，并对各个节点价值管理的执行过程作了详细的设计。

1）建议在公共工程前期决策阶段的5个时点引入价值管理

这些时点的确定主要考虑如下3个因素：充分发挥价值管理的功效，令它在项目建设的战略和战术层面上都发挥作用；利用我国现有公共工程前期流程中的时间间隔，尽量不打破现有的建设流程；提高价值管理应用的适应性和实用性。这些时点是：在投资意向阶段之后，项目建议书阶段之前；在可行性研究阶段之中；方案设计招投标完成以后，扩大初步设计完成之前（约完成10％的设计工作量）；在扩大初步设计之后，施工图设计阶段之前（约完成30％的设计工作量）；在施工图设计阶段之后，施工准备阶段之前。针对不同的时点的价值管理应用，本课题设计了不同的具体实施方案。

2）建议在公共工程决策阶段应用价值管理采用连续的工作坊模式

根据我国公共工程前期决策的基本特点，参照价值管理在决策阶段应用的通用模式，课题推荐以连续工作坊的形式实施价值管理。整个工作坊分为功能分析、方案创造、方案评估、方案发展、方案汇报5个典型阶段。其中每个步骤的具体做法，包括主要任务清单、持续时间、主要参与人员、技术手段、主要成果都在研究报告中做了一一说明。同时也对工作坊正式开始之前的准备阶段和工作坊结束后的执行反馈阶段作了详细的规定。

3）保障价值管理在公共决策机制中发挥效力的关键因素

为了保证价值管理公共工程决策发挥效力，在对价值管理专家广泛调研的基础上，课题提出了15个关键因素。这些因素包括：业主的支持和积极参与、价值管理研究的明确目标、价值管理团队由多专业人士组成、高水平的价值管理专家引导整个价值管理活动、价值管理工作坊的管理与控制、相关信息的准备和理解、价值管理方案的执行计划、正确的功能分析、开展价值管理时间的选择、参与者之间的交流与互动、参与者在其专业领域的知识和经验、参与者的个体特征、足够的价值管理活动时间、参与者的价值管理知识和应用经验、相关部门的合作。

4）价值管理在5个工程实例中的应用表明能够提高公共工程的决策效率与质量

价值管理在贵州省仁怀市城市发展总体规划项目的应用表明，它对于明确项目的规划目标和功能定位、促进项目相关各方达成共识、突破传统规划决策模式和鼓励创造性思维方面效果十分显著。价值管理在重庆市沙坪坝火车站区域改造项目决策过程中的应用表明，它对于综合平衡项目相关主体利益、明确项目的功能定位、完善项目规划设计方案作用明显。价值管理在重庆市磁器口古镇更新扩建项目的应用表明，价值管理提升传统规划设计方案的质量、促进多专业的交流与互动、激发多维度思考决策问题、明确项目的功能目标等方面表现出较强的效力。价值管理在重庆市统景温泉概念设计与规划项目中的应用表明，它对于明确项目的建设目标体系、鼓励规划设计方案创新、强化多目标评估与优化设计方案等方面效果明显。价值管理在南京××大厦设计方案比选中的应用表明，价值管理能够澄清项目目标、明晰决策标准、全面提升项目价值。

（4）在公共工程中推广应用价值管理的建议

1）推进公共工程决策机制改革，强化公共工程决策的科学性

本课题通过大量的调查研究表明，我国的公共工程决策存在很大的改进空间。要解决传统公共工程决策机制中存在的问题，不仅仅需要我国整个公共产品供给制度的宏观改革，还需要引入科学的理论与方法。价值管理在发达国家和地区已经被证实是一种明确公共工程建设目标、提高公众参与决策、提高投资效率和公共利益的科学方法。我们建议强化公共工程决策的科学性，借鉴国际经验，利用价值管理理论与方法对我国现有公共工程决策流程予以改进；建议通过示范性的公共工程应用，总结应用价值管理的经验，形成在公共工程决策中应用价值工程的标准流程与方法，进而在公共工程决策中大量推广应用价值管理。

2）加快价值管理理论与方法的创新研究

价值工程自从20世纪70年代传入我国以来，曾经在70年代末期到90年代初蓬勃发展，取得了很多的研究成果与应用成果。由于价值管理理论研究本身发展的问题，再加上经济体制转变带来的挑战，价值管理的发展从20世纪90年代中期开始陷入低迷。主要原因包括：原来依托于计划经济的价值管理推广与应用模式不能适应新的市场经济环境，但在市场经济条件下，推广应用价值管理的途径没有及时建立起来；传统价值管理的理论研究工作脱离生产实践的需要，导致很多理论成果不能应用于实践，甚至妨碍和误导实践；价值管理应用的领域不够广阔，长期以来主要局限于机械制造行业；缺乏与世界其他国家和地区的有效交流，没能吸收它们的成功经验；没有建立全国性的组织，没有建立认证价值管理从业人员的机制。价值管理理论在我国长期处于传统价值工程的水平，仍然主要用来解决局部的、技术性改进的问题，在整体的、决策层面应用价值管理的理论与方法还没有建立。为了更好地在公共工程决策中发挥价值管理的功效，必须发展和创新我国传统的价值管理理论，放弃脱离实际的僵化分析方法和应用流程，强化价值管理核心思想的弹性应用，创新发展价值管理知识体系，不断拓展价值管理的应用领域。同时，建议将价值管理的内容作为行业专业人员学习和培训的内容，加强从业人员的决策意识，推动价值管理理念在公共工程中的实践运用。

【注释】

[1]土地拆迁成本＝货币安置款额＋搬迁补助费＋管道设施补偿费用＋提前搬迁奖励费＋房屋拆迁管理费＋房屋拆迁代办费＋装饰装修补偿费＋房屋评估费＋不可预见费用－房屋（设施）拆迁费用。

[2]磁器口历史街区风貌协调区。

[3]沙坪坝区磁童路周边区域。

[4]2007年重庆市园林局、市规划局、市旅游局及重庆晚报联手针对重庆市各大风景名胜，展开历时近一年的“巴渝新十二景”评选活动，最终由市民及行业专家共同评选出“巴渝新十二景”。

[5]新草统路即从渝邻高速公路草坪出口处延伸至统景风景区结束，大大缩短了市中心到统景的路程。

[6]该表中的各个方案的分项得分为所有专家评分的平均值。