生态环境下的城市更新：土地置换的启示

城市用地置换简单来说就是通过对城市内各种不同性质、不同功能的土地重新分配的过程，使其在重新配置后更合理、更科学，进而提高城市土地整体利用效率、优化用地结构。每一个区位的地块均有其自身优势，如果每一个地块能够按照其优势进行匹配和利用，那么势必会发掘土地的潜在价值。近年来，借助级差地租的作用及相应优惠政策，我国已有许多城市通过发掘土地的内在潜力而调整土地的用地结构，积极推行土地置换，使城市布局更加合理。

目前，我国已有很多城市都相继推行了土地置换，虽然名称各不相同，但是原理大体类似，如北京、上海、杭州对部分企业所实施的“城市空间置换”行动。在许多优惠政策的背景下，许多在市内地位岌岌可危、出现多种问题的工业企业主动迁往城市的郊区，以谋求更好的发展。通过原有用地及先用地的地租差价赚取的大量资金可以用来改善企业的内部条件。另外，利用高新产业、第三产业等较高的集聚效应可以产生巨大的吸引力，有强大的竞争优势，能稳居高地租地段并创造更大收益。利用城市规划将发展目光主要投向能够创造高价值的金融、信息、保险等服务业上，从而实现城市土地的高效集约利用。这些也为我们提供了在城市更新过程中进行土地置换的重要启示。

（一）择优配置土地

城市用地具有区位固定性和稀缺性，所以要求人们必须从城市土地集约利用的角度选择其优化配置方式，合理而有效地利用每一寸土地。近年来，已经有一些地区进行了这些方面的研究和应用，并取得了良好的成果。从目前来看，通过土地置换和城市用地整理，反映了由低效土地利用向高效土地利用的特点，同时有助于城市结构的调整和空间布局的优化。

（二）加强总体规划的调控(www.xing528.com)

在土地优化配置推进中，城市规划起着控制和引导性的作用，可以在城市的各个层次中明确城市用地的整体和土地置换的内容，比如依据城市总体规划和城市社会经济发展的需求，从优化产业结构、改善城市基础设施和生态环境的着眼点出发，编制相应的城市用地置换和土地整理规划，对城市需要置换和整理的土地做出合理安排，统筹规划，并对整体和置换后的土地使用性质、基础设计、控制指标要求等作出明确的规定，有利于从宏观上把握城市用地整体和土地整理。与此同时，还需要在微观上严格规定整理置换后的土地容积率和使用性质，防止由于置换或整理过程中的逐利行为而导致超出社会、经济与环境承载力的过度开发现象，保证城市土地用地利用的适度集约利用。

（三）储备城市土地

大力推进城市土地整理与目前正在进行的以土地储备为手段，与以房地产开发为目的的旧城区改造是有区别的，今后土地整理必须按照国际同行的做法，以提高城市土地利用率和改善城市生态环境为目的，体现城市土地整理的社会、经济和环境等综合效益。城市土地整理应允许充分调动政府、普通业主等社会各个层面的积极性，在拆迁补偿的形式上要体现多样性。因此，首先要政府要加大力量、加强管理力度，盘活城市存量土地，保证国家利益，优先选取闲置、弃置、废置的土地进行开发，减少不必要浪费，节约城市有限土地；其次，充分考虑地块的优势，按照其优势特点进行开发利用，挖掘其深层次价值，努力实现城市土地集约利用，提高城市土地生产率和利用率。