城市更新中土地置换问题详解

（一）城市规划滞后，土地置换缺乏科学依据，带有盲目性

目前，伴随着城市化进程的加快，许多城市的城市规划严重滞后于城市更新的速度，导致了城市更新难以在规划的统一指导下进行。土地置换工作缺乏科学的规划为指导，往往带有很大的盲目性和随意性，往往是急需改造的地段得不到改造。相反的是状况良好、置换难度小的土地优先置换，城市面貌难以从根本上得到改观。

（二）以经济利益为先，置换过程中存在短视性

在市场经济下，城市建设和改造过程中往往会出现一切以经济利益为先的急功近利的短视行为。一方面，城市政府急功近利、迫不及待地城市土地推向市场，而对土地供应的数量、用途、地价控制等缺乏完整的计划，开发商要什么地段就给什么地段，想做什么就做什么。另一方面，在片面追求土地的经济效益、过分追求回报率、置换后的城市土地还存在超强度开发现象，如有的城市旧城改造中居住小区容积率高达3以上，而公共活动场地、绿地等严重不足。这种急功近利、追求单一的土地经济效益而忽视社会和环境效益，以超强度开发，蚕食公共设施用地、道路广场、绿地等为代价的土地置换，导致了城市环境质量的恶化和基础设施的超负荷运转，破坏了城市的整体机能。(www.xing528.com)

（三）土地置换没有考虑城市更新的特殊要求，存在置换的简单性

城市更新要求遵循城市发展的一般规律，保护城市历史文脉和优化城市的空间格局。在城市更新的土地置换过程中，如果不考虑这些城市发展的脉络，使用简单、粗糙的土地置换模式，就对城市造成难以估量的损失。