生态环境下的城市建设策略：城市更新与土地置换的关系

土地置换是一项复杂的系统工程，实际到城市社会学、城市经济学、城市地理学等学科的众多理论和观点。土地置换的含义是指通过土地用途更新、土地结构转换、土地布局调整、土地产权重组等措施，实现土地现有功能和潜在功能的再开发，从而优化用地配置。城市用地总是在市场竞争中不断向配置效益更高的使用功能转换，从而使城市用地动态的配置、转换、再配置，即在置换过程中获取城市更大的效益。

在欧美各国，城市更新起源于“二战”后对不良住宅的改造，随后扩展至对城市其他功能地区的改造，并且将其重点落在城市中土地使用功能需要转换的地区。这些地区往往是由于自然和人为的各种原因而产生的不适应城市新的发展要求的、环境恶劣的地区。这些生活环境不良的地区不但影响居民生活，也损坏了城市形象，以至于导致了城市或城市某些区域活力的下降。一方面这些地区和物业不能实现其应有的价值；另一方面，随着城市的发展，城市原有的某些功能在现在看来已经处于不恰当的空间位置，而影响到其周边的环境，破坏了城市整体形象的完整性和城市功能在空间上的延续性，阻碍了城市警醒合理的发展布局。(www.xing528.com)

而土地置换就是在城市更新这一过程出现的一种土地优化配置改良措施。目前，许多城市在改造和更新过程中进行的“退二进三”“腾笼置业”等规划就是典型的土地置换行为，他们顺应产业结构调整的要求，依据城市土地价值规律，将地处黄金地段、效益差的、对居民和环境影响大的工业企业逐步迁出，用来发展第三产业以及公益性用地，促使城市用地结构发生变化，进而引导其功能分区的更替。土地置换促使有限的城市用地能够适应城市发展的新需求，创造出更大的经济、社会及环境效益，在城市更新过程中以及可持续发展的人居环境建设中发挥着重要作用。