新中国成立后，经历了“文化大革命”的冲击，江南古镇的很多文化遗产在一夜之间消失殆尽。如同里镇在“文革”中遭遇浩劫，抄家、武斗、停产，不仅经济建设遭遇停滞，文物和许多景点也遭到严重破坏。
后来，随着经济建设的飞速发展，大量的水乡历史城镇已经丧失了其原先所拥有的“小桥流水人家”恬静、纯朴的特色，而“面貌一新”。[51]仍以同里为例，新中国成立后走过了一段曲折的发展道路，体现了两个方面的变化：一是传统的文化特色，前些年不是有所发展，而是有所削弱；二是从主要是商业性的、消费性的集镇，逐步发展成为具有一定工业基础，商业、建筑业、服务业、交通运输业、教育卫生事业等各方面共同发展的多功能集镇。
到1984年，同里镇的工业可以分为四种类型。[52]农副产品加工，主要是油厂、米厂。农副产品加工产值998万元，占全镇工业产值的36.3%。②农机具和农用物资生产。主要有农机厂(求精机械厂)、电机厂、同里公社农机厂、公社砖瓦厂。这部分工业产值共441万元，占15.3%。③大工业生产配件和原料。主要有石棉厂、晶体管厂、淀粉厂、化工厂、丝织厂、光学仪器厂和求精机械厂的一部分，这部分产值共796万元，占27.7%。④日用工业品。主要有锁厂、服装厂、皮鞋厂等，由县百货公司收购外销。这部分工业产值为138万元，占4.8%。可见，当年江南古镇的风采尽失，同里成为农副产品加工基地，以及为大工业生产提供配件和原料，完全失去以往特色，其商业、服务业日渐衰落。[53]
同样情况也在其他古镇重演。在改革开放初期乡镇企业大发展之时，在“要想富、先修路”“汽车一响、黄金万两”的热潮下，江南河网平原上的大小村镇都鼓足了破旧立新的干劲，纷纷拆桥拓街、填河筑路，以期筑巢引凤。一大批具有鲜明水乡特色的古镇在这场城乡运动中遭受了风貌格局上的巨大破坏，如前州、偃桥、芦墟等。[54]
早年，费孝通在研究江村经济的时候，就已经发现，在市场经济条件下，城市虽然交通便利，物流发达，物品流动速度快，但是对于广大农村来说，还是需要一个为其发展服务的小城镇，小城镇是介于村与城之间的农村经济、政治、文化中心。
如果我们的国家只有大城市、中城市，没有小城镇，农村的政治中心、经济中心就没有腿。……依我看，城镇，首先要解决发展方向问题，要好好地搞集体所有制，搞服务行业，搞手工业，搞饮食业。……有些城镇，什么照相的，理发的，洗澡的，娱乐场所一搞，治安就好了。[55]
他开展小城镇研究的第一步，是从具体的小城镇入手的。采取解剖麻雀的方法，把吴江县作为解剖对象，并提出“类别、层次、兴衰、布局、发展”的十字研究提纲。
在调查研究的基础上，他总结吴江县有五种不同类型的小城镇。①震泽镇，即以农副产品和工业品集散为主要特点的农村经济中心。乡村滋养着震泽镇，同时又受到震泽镇反哺，谓之“乡脚”。没有乡脚，镇的经济就会因营养无源而枯竭；没有镇，乡脚经济也就会因流通阻塞而停滞。②盛泽镇，这个镇出口的丝绸占全国丝绸出口量的1/10，可见它是一个丝织工业的中心，是具有专门化工业的小城镇。③松陵镇，它是吴江县的政治中心。④同里镇，过去可以说是一个消费、享乐型的小城镇，现在正在改造成为一个富有水乡景色的游览区。⑤平望镇，属于水陆交通干线的交叉点。(www.xing528.com)
对于同里这样的小镇，费孝通专门提出：
对于小城镇的建设，如像吴江县同里镇怎么发展？能否旧中出新，推陈出新？做起来要花很多脑筋。所以我们要抓几个点，研究研究，这不是小问题，需要我们动脑筋。[56]
费孝通将研究的主要方向聚焦在乡镇工业发展上，但他同时注意到了商业的重要作用。传统集镇以商贸功能为存在基础，商业市场空间是传统集镇的主要功能性空间，也是公共空间的重要组成部分，是市场交易活动持续、经常性发生的场所和环境支持，展现着集镇经济、文化、形象与特征。[57]“党的十一届三中全会以前，由于农村经济的单一化，商品流通趋向国营化、封闭式的单渠道，集镇上的商业萧条下来，集镇本身也就日渐衰落。乡镇工业在党的十一届三中全会以来的蓬勃发展，奠定了集镇发展的经济基础，由于工业原料的采购和成品的销售，急切要求流通渠道的支持。”[58]由此可见，费孝通有关发展乡镇企业的设想，其实是一个主张以工商业下乡，以现代市场力量重建乡土，进而把农民从土地上解放出来的宏大构思。这可能是中国的工业化进程不同于西方工业化模式的根本区别，也是适合中国国情的可行道路。他的主张，最终促成了20世纪80年代中国农村星火燎原的乡镇企业和小城镇发展的热潮。
自此，江苏在改革开放后建立了著名的“苏南模式”，浙江建立了著名的“温州模式”。乡镇工业大发展促使半自给自足的商品经济向更大规模的市场经济转化。随着工业的发展，商业开始重拾以往的墟、集、市的发展道路。就连乡镇工业发展不如苏南的苏北一带，商品经济也开始繁荣起来。1983年，苏北农村小集镇的形态有三种。①县城。一般都建设得比较好，功能也比较多。像丰县县城城关镇，其市政建设的规模、水平，相较于苏南的一般小城镇并不逊色。②乡镇。由于经济状况不同，规模大小不一，功能多少不等，乡镇之间的差别很大。③集。赶集时人山人海，散集后冷冷清清。苏北的“集”和小集镇，主要特征是停留在一个区域内商品交换、商品集散的传统职能上。但在农村商品生产的推动下，集市也出现了一些明显的变化：一是“集”越赶越大。如邳县47个农村小集镇中，有44个集市规模由小转大，其中万人以上大集占40%。二是国营商店和供销社把生意做到了集市上，改变了传统集市只进行农副产品交换的状况，工业品的成交额大大高于农副产品成交额。三是商品流通和交换突破了行政区划的界限。如睢宁县大李集不少交易者是来自京、津、冀、川、鲁、皖等省市。[59]
从另一角度看，费孝通先生将集镇归入乡村社会的范畴，使小城镇的发展在涵盖传统集镇的前提下与现代化和城镇化有了对话的口径。[60]20世纪80年代末90年代初，旅游小城镇开始出现。1986年，同济大学为周庄制定的保护规划中明确提出“保护古镇，开发新区，发展旅游，振兴经济”的十六字方针，这在当时明显是与热火朝天的乡镇改革反其道而行之，顶着前所未有的反对和质疑压力，开创了江南古镇保护的先河。继周庄保护取得初步成功之后，西塘、乌镇、同里、甪直、南浔等古镇相继确定了总体规划和保护规划，并开始投身于积极的保护实践。这些古镇的保护，在把握江南水乡共性的基础上抓住各自特点，形成独特韵味。[61]在发展模式呈现多样化、多条道路选择的驱动下，再学习国外自20世纪80年代兴起的旅游小城镇研究，小城镇于90年代中后期得以勃发。[62]20世纪90年代，江南古镇作为一类旅游区一经推出，立刻显示出强大的吸引力，古镇周庄在旅游黄金周日游客量曾达到3万多人次，年旅游收入则曾达到4.2亿元人民币。[63]
历史推进到21世纪，改革开放后的中国面临着保护与发展两大主题。一方面，现代经济的发展带来了城镇化进程的加快，水乡历史城镇因其平和的生活魅力而具有平衡人们因竞争而紧张的社会心理的作用，从而赢得现代人的青睐；另一方面，水乡历史城镇却因其落后的市政设施、衰败的建筑环境跟不上现代社会的发展而无法与新时代的生活需求相适应。[64]江南古镇旅游的发展给当地经济带来了福音，为经济滞后区的居民提高生活质量带来希望。但是，许多历史文化遗产一开展旅游活动，大量的历史遗产就会受到干扰，甚至遭到毁灭性的破坏。[65]其中，江南古镇的商业化问题就是一个矛盾的焦点，解决商业化带来的诸多矛盾十分棘手，牵涉到当地政府、开发公司、游客及当地居民的利益，古镇的可持续发展一时间被推到风口浪尖。
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