中国门禁社区消费需求及治理情况

6.1.1　日益增长的住房需求

温州经济的快速增长大大提升了居民的消费能力。根据统计数据显示，自2000年至2010年期间，温州市居民人均可支配收入和人均消费支出均保持10%以上的年增长率，人均住房面积也逐年上升（见表6.1）。另外，城市消费的恩格尔系数^[1]在此十年间从0.43下降到0.33，表明该地区居民的消费能力已达到富裕水平^[2]。

表6.1　温州市居民消费水平（2000—2010）

来源：温州市统计局，2011。

随着居民消费能力上升，居民愈发不满足于传统社区、单位住房和城中村等旧社区的居住条件，强烈需求更好的社区生活。这种住房需求刺激市场供应大量新的商品房。如表6.2所示，2010年鹿城区、龙湾区和瓯海区的商品房（包括私有和租赁）占全部住房比例分别为68.5%、79.2%和25.0%。瓯海区的商品房比例较低是因为该区有大规模的集体所有住房。总体而言，温州市的住房质量较高，例如商品房和公共住房都有多间卧室，96.3%的住房卫生条件良好。Zhang（2012）的研究指出，深化住房商品化以来，门禁社区已经成为中国新住房消费的主要形式，培育了中产阶级化的生活方式。

表6.2　2010年温州三区总体住房情况

来源：温州市统计局，2011。

6.1.2　中产阶级化的社会空间

如第四章所阐述，温州的城镇化模式产生了显著不同的居住空间，其中具有更高消费能力的居民选择居住在门禁社区，形成新的社会空间。表6.3对比展示了门禁社区居民的平均社会经济能力与温州市居民的平均社会经济能力。

表6.3　门禁社区居民与温州市居民社会经济能力对比

来源：本研究抽样调研和温州市统计局，2011。
①农民，失业，退休归类为其他。(www.xing528.com)

总体上，门禁社区居民更同质化、社会经济能力更高，其中大多数居民拥有住房产权、受过良好教育、大概率从事高收入的中产阶级职业。与城市整体水平相比，门禁社区拥有本科及以上学历的居民占38.1%，而整个城市仅有2.9%的居民为大学毕业。门禁社区居民更有能力消费宽敞住房，家庭平均住房建筑面积达153.7平方米，接近温州平均水平的两倍。此外，持有本地户口的居民更倾向于住在门禁社区。非本地户口仅占门禁社区人口数量的4.8%，然而在整个温州市，几乎一半居民是流动人口，且大多居住在工厂的宿舍和附近城中村，可见流动人口因为住房消费能力较弱而无法选择居住在门禁社区。

6.1.3　门禁社区居住的核心需求

本研究第二章提到，根据现有理论门禁社区有三个核心特征，分别是安全考量、私人治理和优美化环境。这三方面特征受到改革后中国政治、经济和社会等背景因素的影响。第一，门禁社区的安全考量（即围墙围合）帮助确立了城市居住用地的使用权规模和边界。第四章讨论过，土地改革以来，地方政府将居住用地的使用权通过市场化的方式高价出让给私人部门，为此，私人部门开始采用门禁社区的形式明确私人投资的边界并保护私人产权。第二，深化住房改革后，私人部门开始提供社区公共物品和公共服务，这是新兴门禁社区发展和治理的重要特征。同时由于居民消费能力提高，他们开始追求高品质的私人服务而不是依赖免费的公共服务。尤其在郊区，地方政府为社区提供公共物品和治理的能力相对薄弱，促使郊区居民更重视社区服务的市场供给和消费。第三，根据《城市居住区规划设计标准》的要求，门禁社区通常具有统一规划的景观环境，包括大门、建筑、绿化等元素。审美化的社区景观让人感到愉悦、舒适，也是优质生活的象征。

本次研究调查了门禁社区居民对上述三个特征的需求（见表6.4）。总体上，40.0%的受访者认为门禁社区最重要的特征是私人治理。其中，高端社区和普通社区的居民对私人治理的需求比例明显更高。相反，回迁社区的居民对安全的需求比对私人治理的需求高出6.7%。这反映出高端社区和普通社区的居民往往追求拥有私人治理的社区生活，而回迁社区居民更关心社区生活是否具有安全保障。

表6.4　最受居民重视的门禁社区特征

具体而言，市场化的社区服务和治理为居民日常生活带来了便利，并且维持社区的良好秩序。正如其中一个受访者回复：“我住的社区有管家式物业服务；管家每次都把我的快递包裹送到我家，帮我家人把重物提到我家门口。我住到这里之前从来没见过这么好的服务”（高端门禁社区居民，2014年2月5日接受访问）。在以下两种情况中居民认为安全是最重要的需求。第一种情况是受访者有保护家人免遭犯罪侵害的强烈愿望。他们认为门禁社区是安全的地方，因为门禁社区有监控设备能识别潜在的犯罪；并且门禁社区有保安，能够在犯罪发生时立刻提供帮助。比如，其中一个受访者称，

“社区里有保安24小时巡逻，我觉得很安全；社区有围墙，可以保证我的孩子能够在社区里安全玩耍。”（普通社区的居民，2014年1月7日接受访问）

第二种情况是居民对社区的私人治理或者环境景观不满意。其中一个受访者说，

“对我来说安全比其他两个特征更重要，因为我在这里没有享受到什么社区服务，也没看到什么景观。”（普通的社区居民，2014年1月12日接受访问）

三种类型门禁社区中的居民对于优美景观的需求都是最低的。开发商通常将优美、尊贵、主题化的景观作为在城市住房市场推广门禁社区的营销战略。但对居民来说，门禁社区的私人治理和安全才是他们更需要的。

居民在门禁社区的日常生活因为这些新的特征产生了改变，这些改变可能影响居民与社区的关系——地方依恋。首先，门禁社区出现了邻里关系弱化的情况，原因有两个：一是居民的邻里交往不再是工作单位关系的延伸；二是居民更加注重家庭隐私和个人空间。其次，门禁社区提供了更好的居住条件，增强了居民对社区生活的满意程度。再次，门禁社区产权和社区服务的私有化，使居民成为社区公共物品的集体所有者和消费者，这也进一步促进居民参与社区活动和集体行动。这些变化最终形成新的门禁社区日常生活，重塑了门禁社区内的人地关系。下一部分将探讨门禁社区不同维度的日常生活体验和地方依恋。