中国门禁社区治理的实证研究：温州市案例

5.2.1　数据和方法

本研究共收回来自温州市门禁社区居民的1034份有效问卷。在每个抽样调查的门禁社区中，当地政府的公共治理、物业管理公司的治理以及业主委员会的治理均共同存在。调查以家庭为单位，问卷包含三个主题：①社区的建成环境因素；②居民的社会经济概况；③居民的社区日常生活。其中，社区日常生活包括居民对私人治理偏好程度，对社区私人提供的特定产品的使用，以及与私人治理各组织的关系。

本研究对独立变量进行了描述性分析。具体来说，门禁社区居民的社会经济概况通过一组个体层面属性来衡量，比如年龄、性别、职业和受教育背景（见表5.8），另外，家庭月收入、住房产权和房产建筑面积等属性也包括在内，所有这些属性都已做标准化处理。关于社区因素，私人供给公共物品的方式需要确保每个门禁社区都拥有优美的社区景观，在这种情况下，门禁社区的环境质量总体良好。在此基础上，本次研究将设施提供程度、建筑类型和社区类型纳入社区因素的考察（见表5.9）。第一个变量是以建筑面积与设施面积的比率计算得到的。抽样门禁社区中包括三种建筑类型，分别为低层建筑、高层建筑和别墅，而社区类型则分为高端社区、普通社区和回迁社区。最后显示了居民与社区私人治理相关的居住体验（见表5.10），调查对象被问及他们是否使用过私人部门提供的社区产品以及接触物业管理公司和业主委员会的频率。

表5.8　个体层面的属性

（续表）

表5.9　社区层面的属性

表5.10　门禁社区的日常生活

（续表）

此外，本研究还采用多元逻辑回归分析方法，旨在揭示哪些因素影响了居民对私人治理的偏好。具体而言，第一个回归模型中的因变量是居民对物业管理公司、业主委员会以及当地政府机构治理的偏好，该模型揭示了导致居民更偏好私人治理的原因。第二个多项式回归模型指出了三种类型社区的区别，重点分析了不同类型的私人治理，该模型研究了居民是否会因为私人治理的内容不同而选择不同类型的门禁社区。第三个模型考查了居民对物业管理公司和业主委员会的满意度，该模型研究了居民看重的是私人治理的实际效益还是自治的象征性意义。关于因变量的问题是是非题，答案包括“满意”和“不满意”。

同时，本研究还运用定性分析的方法，为回归模型的研究结果提供补充解释。本组数据源自2014年12月至2015年3月期间对不同类型门禁社区居民开展的半结构性访谈，研究的访谈对象覆盖了不同年龄和职业的各社会群体。

5.2.2　影响私人治理偏好的因素

表5.11展示了多元逻辑回归分析的结果，测试了不同因素对于居民社区治理偏好的影响程度。调查数据显示，绝大多数居民倾向于选择私人治理的方式，其中81.2%的居民偏好物业管理公司，8.6%的居民偏好业主委员会。偏好政府机构的居民占据了其余10.2%，在分析中被选为参照样本。模型1分析了居民社会经济属性和社区类型的影响，模型2则加入了居民与社区治理相关的日常生活，使得分析更加完整。因此，第一个模型在探究居民偏好的差异方面解释力较弱，而第二个模型的Cox and Snell R2以及Nagelkerke R2有显著提高，说明模型在解释力上有了很大改进。

表5.11　门禁社区居民对私人治理的偏好（多元回归模型：参照群体=偏好政府机构）

注：*p＜0.05，**p＜0.01，***p＜0.001。在模型1中，Cox and Snell R2=0.041，Nagelkerke R2=0.058，p＜0.01。在模型2中，Cox and Snell R2=0.097，Nagelkerke R2=0.137，p＜0.001。

总体上，居民对于私人治理的偏好更有可能受到社区类型和社区居住体验的影响，而与受教育水平、职业和家庭收入水平无关。研究很难确定具体哪些社会群体支持私人治理，这就说明社会经济地位几乎不会影响居民对于私人治理偏好的形成。此外，住房质量和社区质量也几乎不会对居民的偏好造成影响。(www.xing528.com)

居民与私人治理有关的社区日常生活可通过两方面进行验证：一是居民对私人提供的社区公共物品的使用，二是与相应的私人治理组织的接触。如前文所述，门禁社区私人提供的公共物品在类别、数量和质量上的差异，取决于房地产开发商的投资规模。研究发现，所有抽样社区共同提供的公共物品只有三种，分别为休闲设施、托儿所和杂货店，其余的公共物品并非所有社区都提供。就各类设施的使用情况而言，52.0%的居民称使用休闲设施，而使用托儿所和杂货店的居民比例分别为36.8%和37.0%。研究结果显示，使用社区休闲设施的居民更有可能偏好物业管理公司进行社区治理。另外，使用休闲设施的居民比例处于最高水平，证明私人提供的良好设施能够大大提升居民对私人治理的偏好程度。相反，对社区杂货店的使用降低了居民对业主委员会的偏好，这是因为很多社区内部的杂货店是在业主委员会的同意下租赁场地，然后对所有消费者开放，但是，居民认为这给社区业主带来了困扰。同时，研究发现，居民更有可能支持他们频繁接触的组织，在总体上，社区服务的频繁使用会导致居民更偏好私人治理的模式，而这样的解释被认为是合理的。

由此可得出一些结论。首先，私人部门更着重于在门禁社区提供休闲设施，而不是为居民提供教育和商业等昂贵服务，居民对后者的需求主要留给了社区外部的供应商。其次，门禁社区居民对私人治理的支持源于日常生活，尤其是通过使用私人提供的服务和接触提供私人治理的组织。

最后，高端社区的居民往往偏好物业管理公司提供社区服务，即使是在控制社会经济属性、社区环境质量和居住体验等变量的情况下。高端社区的房价远高于其他社区，其居民通常选择支付价格更高的社区管理费用，以获得更优质的社区服务，而这一明显趋势是由中国城市消费主义文化盛行导致的。对高端社区居民的访谈显示，居民在解释为何偏好私人治理时频繁提到了三个关键字：“契约”“专业”和“信任”。

“我们实际上是消费者；物业管理公司是受聘为我们解决社区问题的，”（高端社区的居民，2013年12月29日受访）

为了进一步了解三种类型门禁社区之间的差异，本研究开展了另一个多元回归模型分析，分析结果如表5.12所示。总体上，门禁社区居民的社会经济地位和社区居住体验满意度差异很大。很明显的是，高端社区的居民更有可能拥有更高的收入、消费和受教育水平，并且他们对居住在宽敞的公寓或别墅有着明显的偏好，他们在社区治理上既支持物业管理公司又支持业主委员会，总的来说，富有的他们偏好门禁社区的私人治理模式。另一方面，普通社区的居民在社会经济能力上相对较弱，其中的居民多是年轻人和租客，而不是业主。与城市更新过程中的回迁社区相比，普通社区的居民在社区居住的时间往往更长，不过这两种类型社区居民对社区治理的偏好差异不是很大。

表5.12　三种类型社区的区别（多元回归模型：参照群体=回迁社区）

注：*p＜0.05，**p＜0.01，***p＜0.001。在模型1中，Cox and Snell R 2=0.335，Nagelkerke R 2=0.381，p＜0.001。在模型2中，Cox and Snell R2=0.371，Nagelkerke R2=0.421，p＜0.001。

在控制居民社会经济属性变量的情况下，不同类型门禁社区私人治理所能够提供的服务类型可能大不相同，高端社区的居民更有可能使用私人提供的社区设施和服务，在这种情况下，居民对治理的偏好更集中反映在物业管理公司，而不是业主委员会。相反，对普通社区治理的分析结果则完全相反。目前为止所做的分析表明，与回迁社区相比，高端社区更加具有类似“俱乐部”式的社区服务消费观念，而普通社区居民在社区内的消费倾向相对较低，因此偏好的治理方式是面向业主委员会进行自治。这进一步反映出，社区提供的差异化的私人治理内容会影响居民对于不同类型社区的居住选择。首先，高端社区强调消费价值，在市场竞争中提供独特、高效、优质的“俱乐部”物品和服务，以满足居民需求，并收取昂贵的管理费用。与高端社区不同，普通社区为居民提供可负担得起的服务内容，私人服务和治理的价格相对较低。回迁社区的居民由于通过政府主导的城市更新政策被动安置到门禁社区，他们并未选择任何私人治理，认为社区服务消费是被强加的。

其次，由于一些普通社区属于政府保障房计划，地理位置总体上更加靠近市中心，而高端社区则大多位于郊区。居住在设施完善的市中心附近，居民能够比较便捷地使用社区外的公共设施和各种类型的公共服务，而不是仅仅依赖社区提供的私人服务。相反，郊区的城市功能更加碎片化，当地政府为满足居民需求所分配的公共物品数量不足，效果较弱。鉴于此，郊区高端社区的居民只能依赖私人治理下的社区公共物品和服务。

5.2.3　影响私人治理满意度的因素

本次研究还就居民对于物业管理公司和业主委员会的满意情况进行了逻辑回归分析，如表5.13所示。总体上，45.2%的抽样受访者表示对前者满意，17.6%的抽样受访者对后者表示满意，这极低的业主委员会满意度表明他们未能充分代表所有业主，也未能实现规范意义上的社区自治。这再次证实了此前的分析，即居民更有可能将门禁社区视为消费物品和服务的俱乐部，而不是一种自治的方式。

表5.13　门禁社区居民对物业管理公司和业主委员会的满意度（参照组=不满意）

注：*p＜0.05，*p＜0.01，***p＜0.001。在模型1中，Cox and Snell R2=0.139，Nagelkerke R2=0.186，p＜0.001；在模型2中，Cox and Snell R2=0.139，Nagelkerke R2=0.222，p＜0.001。

在不同模型中，居民对物业管理公司和业主委员会的满意度似乎受到不同因素的影响。在对物业管理公司满意度的分析中，居民使用社区公共物品和接触私人治理组织的特征十分明显。至于居民的社会经济地位，分析得出类似结果：女性和高收入者更有可能对物业管理公司表示满意。然而，值得注意的是，在公共部门工作的居民对社区服务的私人提供方式表示满意的可能性较低，他们往往认为，政府机构比私人部门更适合进行社区治理。在对一名普通社区居民访问时，她“认为政府部门有责任管理社区”（普通社区的居民，2014年1月7日接受访问）。另外一个突出的影响因素是社区类型。与回迁社区相比，高端社区私人治理提供的服务质量更有可能满足居民需要，而普通社区提供的服务质量则相对较低。搬到私人治理社区后，回迁社区的居民不得不支付社区服务费，他们以前在城中村生活时从来不需要支付此类费用。强制缴纳社区服务费的要求以及社区居住体验的剧变导致回迁居民时常与物业管理公司发生冲突，也就导致该群体更少偏好物业管理公司提供社区服务。一名回迁社区居民在接受访问时表示：

“我不跟物业管理公司员工交流。跟他们没什么好交流的，我也不付物业费。”（回迁社区的居民，2014年1月24日接受访问）

相反，如模型2显示，个人和社区属性很少大幅影响居民对业主委员会的满意度，社区体验（比如接触业主委员会和物业管理公司的频率）也往往很少影响居民对业主委员会的看法。由于政府对业主委员会治理权的限制，业主委员会很难开展令人满意的工作来回应居民需求。一名普通社区的居民接受访问时表示：

“业主委员会只在准备选举委员时才联系我；但是，我认为业主委员会应该在各个方面代表居民，提出居民的决定；然后应该聘用物业管理公司执行这些决定。”（普通社区的居民，2014年1月12日接受访问）