中国门禁社区的发展与治理：温州市案例

4.3.1　门禁社区的动态

表4.8总结了三个案例的开发过程，并比较了土地出让、当地政府、开发商的角色以及开发成果这几个方面。很明显，这三种门禁社区案例各不相同，体现了政府和市场在门禁社区开发过程中的不同角色和权利关系。

表4.8　门禁社区案例开发过程对比

另外，表4.9还提供了进一步的解读。这三个门禁社区案例的区别主要在于以下两个方面：①开发过程，包括开发模式、规划目标和规划执行；②开发结果。具体来说，地方政府与私人部门建立促增长联盟，规划高端门禁社区作为促进郊区发展的旗舰项目，并依赖私人部门投资郊区土地和基础设施建设。这样的郊区化策略强调了私人部门在门禁社区开发过程中所发挥的主导作用。在促增长联盟中，私人部门可以与当地政府进行就规划方案进行谈判来争取优惠政策和市场利润最大化；作为回报，私人部门需要接手当地政府的转移职能为郊区提供公共物品和服务。通过这种促增长联盟模式，当地政府成功推进了郊区化进程并将财政压力最小化，更重要的是，政府从大规模出让一级住宅用地的土地使用权中获得了巨额税收收入。

表4.9　不同类型门禁社区的对比

同时，普通社区的开发旨在通过市私人部门完成政府保障性住房建设的任务，因此普通社区的开发过程既存在政府干预也有市场机制的推动。当地政府通过规划严格的土地出让条件干预了普通社区的开发，并监督私人部门通过市场机制执行保障性住房发展方案。在这种混合型的开发模式下，私人部门成为门禁社区的投资者、公共物品和社区服务的提供者。普通社区常见于郊区工业用地附近，因为城市副城中心的功能综合发展聚集了一大批白领年轻人就业，而他们因为住房价格压力往往选择普通社区。

回迁社区的开发是政府主导的，用于解决城市更新中被拆迁户的住房赔偿和安置问题。具有企业家型的政府以门禁社区的形式开发回迁社区，一方面是为包装城市更新项目，另一方面是将居住和商业功能隔离以保障商业中心功能的发展。在整个开发过程中，政府首先控制城市更新的规划与执行，以降低城市更新的成本；其次成立国有企业开发回迁社区并提供社区服务，以解决居民安置问题；最后通过城市更新使传统零售市场转型升级为中产阶级化的商业消费中心，推动周边土地出让价格上涨。由此，由政府主导的回迁社区开发为当地带来了大规模的财政收益，以及更美观的城市景观和更快速的经济增长。

4.3.2　门禁社区的动因(www.xing528.com)

温州门禁社区的发展是城市郊区化和城市更新的一个缩影，反映了城镇化过程中企业家型政府促进经济增长的三种方法：①将土地和住房开发商品化；②允许私人部门参与社区治理；③控制私人部门的权利。从根本上来说，政府对城市空间生产和治理拥有最终决定权，因此中国门禁社区的特征需要放置于这种特殊的制度背景下进行考察。

图4.9　温州门禁社区的开发模式

近十年来城市经济发展强调吸引投资和刺激消费，尤其是在出口行业收紧之后，企业家型政府将郊区和旧城视为新一轮经济增长的战略焦点，并提出一系列制度改革推动郊区化和城市更新进程（见图4.9）。这样的城镇化过程既有政府逻辑又有市场逻辑。一方面，地方政府视门禁社区开发为加速郊区发展和增强市区核心功能的捷径；另一方面，私人部门通过投资门禁社区开发获得了土地使用权和社区治理的参与，以此寻求投资的市场回报。门禁社区在适应不同的规划目的和市场需求的过程中发展出不同的特征。

首先，门禁社区的安全特征是土地制度和住房开发制度变革的结果。由于土地使用权的商品化和住房产权的私有化，当地政府将住宅用地使用权出让给私人部门，并限定了出让土地使用权的面积与边界；同时，私人部门使用大门和围墙来界定土地使用权和房产所有权的空间界限，这使得新的居住用地开发都采取门禁社区的形式。

其次，门禁社区的美学景观特征受政府重视消费、扩大内需的意图驱动。然而，从根本上来说，门禁社区与现有社区形式的区别在于私人治理，即社区公共物品和服务的市场供给。正如访谈显示，高品质的社区服务是门禁社区的核心营销点。

“在住房商品化初期，对住宅开发的规划并没有多少要求。市场需求仍然是最基础的，即需要有卧室和卫生间。曾经有段时间，门禁是用来进行防卫犯罪的。然而，在第一波商品房大潮之后，市场急切需要门禁社区提供更高的生活质量。安全只是一个基本因素。我认为，中国门禁社区的核心竞争力是社区生活质量和服务。”（温州一家私营房地产公司总裁，2014年1月10日接受采访）

“这并不是真正的西式风格门禁社区。欧陆风情已经风靡了一阵子，因为它很华丽、新奇。我们只在公用空间采用西式风格建筑和人工绿化。建筑细节与中国的设计传统和规划法规相符，比如公用空间的选址、内部结构建设以及容积率。现在，对商品房的市场需求已经更加成熟。作为开发商，我们一直注重呈现中国文化，改善智能管理以及为居民提供定制的服务。”（温州一家国有房地产公司总裁，2014年2月28日接受采访）

再次，门禁社区出现高端社区、普通社区和回迁社区的不同类型。Wu（2015b：163）提出，在企业家型城市治理的影响下，门禁社区的开发过程引入了“既有市场机制，又有政府干预”的模式。由于不同的政府—市场权利关系，门禁社区出现了政府主导、混合主导和市场主导的不同类型。