中心区内的土地存在着强烈的竞争，特别是硬核范围内，寸土寸金，而又一寸难求，这就使得土地的使用具有较强的流动性，致使用地性质及使用功能呈现出多变性特征，且数据较为分散，难以统计。因此，为了避免数据过于分散的干扰，且便于统计及分析，本书结合用地的实际使用情况，以及《城市用地分类与规划建设用地标准（GB 50137—2011）》[1]的相关用地分类标准，将中心区内用地划分为5种类型，即：公共管理与公共服务用地（A）、商业服务业设施用地（B）、居住用地（R）、绿地与广场用地（G）以及其他用地（包括工业用地M、物流仓储用地W、除城市道路用地外的道路与交通设施用地S[2]、公用设施用地U等）。中心区内还存在一定数量的混合用地，经各中心区的详细调研发现，混合用地主要分为4个类别：商住混合用地（Cb1）、商办混合用地（Cb2）、商业文化混合用地（Cb3）、商业旅馆酒店用地（Cb4），4种混合用地也单独作为一类来考虑。此外，一些正在拆除或正在建设的用地，因为无法判定其用途，因此，统一作为在建用地考虑（K）。在此基础上，借助GIS技术平台，通过对中心区及硬核两个层面用地构成的解析，可以更为清晰地把握极核结构中心区用地构成的深层次规律及特征。
1）中心区用地功能构成分析
从中心区整体层面来看，空间尺度巨大，用地类型多样，其用地构成也更为复杂。而从中心区整体层面的用地构成分析中，可以较为清晰地反映出各中心区的土地利用特征以及极核结构中心区土地利用的普遍性规律。
（1）成熟型极核结构中心区以商业服务业设施用地为主
东京都心中心区内，除城市道路用地外，总用地面积为5 475.41公顷（表5.1）。在服务设施相关的用地中，商业服务业设施用地比重最高，达到了21.27%，但公共管理与公共服务用地以及混合用地数量较少，比重较低，仅为8.49%和3.52%。此外，居住用地数量最多，达到1 725.63公顷，占中心区总用地面积的31.52%，其他用地比重为17.54%，绿地与广场用地受皇宫等大型绿地影响，比重较高，达到16.28%，表明都心中心区内整体绿化条件较好，而数量最少的是在建用地，比重仅为1.38%。
表5.1 都心中心区用地构成统计
＊资料来源：作者及所在导师工作室共同调研，作者计算、整理、绘制（下同）
大阪御堂筋中心区内，除城市道路用地外，总用地面积为1 769.75公顷（表5.2）。在服务设施相关的用地中，商业服务业设施用地比重也是最高的，达到了28.60%，而公共管理与公共服务用地以及混合用地比重相对较低，分别为4.70%和4.41%。此外，数量最多的仍然是居住用地，比重也与东京的都心中心区相近，为34.89%，绿地与广场用地比重也与都心中心区接近，为17.02%，主要是受大阪城公园等大型公园绿地的影响，在建用地比重最低，仅为1.50%。
表5.2 御堂筋中心区用地构成统计
续表5.2
（2）发展型极核结构中心区内，混合用地较为突出
新加坡海湾-乌节中心区内，除城市道路用地外，总用地面积为1 429.75公顷（表5.3）。海湾-乌节中心区内公共管理与公共服务用地以及商业服务业设施用地比重相当，分别为10.10%及11.78%，但混合用地比重较高，超过了两类服务设施用地，达到了13.09%。此外，数量最多的仍然是居住用地，比重达到了26.11%，绿地与广场用地比重与之相当，达到了24.93%，这也与海湾-乌节中心区内富康宁公园、总统府等大量的大型开放绿地有关。此外，中心区内在建用地比重也较高，为7.81%，表明中心区内建设较为活跃。
表5.3 海湾-乌节中心区用地构成统计
首尔江北中心区内，除城市道路用地外，总用地面积为1 199.81公顷（表5.4）。中心区内，商业服务业设施用地比重为20.17%，混合用地比重与之接近，比重为17.37%，但公共管理与公共服务用地比重较低，仅为4.99%。此外，数量最多的仍然是居住用地，用地面积516.90公顷，比重则高达43.08%，而其余用地比重均较低，绿地与广场用地比重仅为5.93%，在建用地比重也仅为3.71%。
表5.4 江北中心区用地构成统计
续表5.4
香港港岛中心区是用地面积最小的中心区，除城市道路用地外，总用地面积仅为452.62公顷（表5.5）。受其用地紧张的影响，中心区数量最多的用地为混合用地，面积为138.82公顷，比重也高达30.67%。此外，港岛中心区集中了主要的公共管理与公共服务设施，其对应的用地比重为19.92%，而由于混合用地比重较高，独立的商业服务业设施用地比重相对较低，仅为5.02%，独立的居住用地比重也相对较低，为18.50%。但受其滨水临山的地形条件影响，其绿地与广场用地比重并不低，达到了13.83%。中心区内建设较为成熟，在建用地比重最低，仅为1.00%。
表5.5 港岛中心区用地构成统计
上海人民广场中心区内，除城市道路用地外，总用地面积为1 208.02公顷（表5.6）。其中商业服务业设施用地比重为15.79%，混合用地比重与之接近，达到了13.63%，而公共管理与公共服务用地比重较低，仅为4.56%。此外，数量最多的用地为居住用地，比重则高达44.17%。而受人民广场、人民公园等大型开放空间的影响，绿地与广场用地比重达到了10.03%。人民广场中心区内建设力度较大，在建用地比重高达10.94%。
表5.6 人民广场中心区用地构成统计
续表5.6
综合来看，成熟型极核结构中心区用地比重较为接近，而发展型极核结构中心区则各有各的特点。从表5.7中可以看出，无论是成熟型还是发展型极核结构中心区，其居住用地比重均是最高，且较为接近；此外，绿地与广场用地也较为接近，成熟型极核结构中心区略高。就主要的服务设施用地来看，成熟型极核结构中心区内商业服务业设施用地比重较高，公共管理与公共服务用地以及混合用地与之相差较大；而发展型极核结构中心区内，混合用地比重最高，商业服务业设施用地略低，公共管理与公共服务用地比重最低，但三者之间的差距相对较小。从中反映出成熟型极核结构中心区更偏向于发展商业服务业设施，且各类设施更倾向于采用独立用地的方式布局，而发展型极核结构中心区则更倾向于公共设施用地的混合使用，且公共管理与公共服务用地比重较高。此外，成熟型极核结构中心区内其他用地比重较高，而发展型极核结构中心区内的其他用地比重则是最低的。这与成熟型极核结构中心区巨大的规模尺度有关，同样也反映了其用地发展的相对均衡性，而发展型极核结构中心区则相对集中于具有公共服务性质的用地。在建用地的数据中，发展型极核结构中心区是成熟型极核结构中心区的4倍多，这也反映了成熟型极核结构中心区整体建设相对成熟，中心区发展缓慢，而发展型极核结构中心区则存在相对较多的发展提升空间，更新力度较大。
表5.7 极核结构现象中心区用地构成统计
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2）硬核用地功能构成分析
硬核是公共服务设施的核心集聚区，因此其用地构成与中心区有着明显的区别，相应的公共服务设施类用地比重增加，而其余类型用地则相应减少。此外，由于各中心区发展阶段的不同，中心区内硬核连绵区及硬核的数量也各不相同，因此，对于硬核用地构成的分析将从硬核整体、主要硬核连绵区及其余硬核连绵区及硬核三个层面展开。
（1）成熟型极核结构中心区的硬核内，商业服务业设施用地占据主导地位
东京都心中心区内，除秋东桥硬核连绵区外，尚有9个小型硬核，硬核总计用地面积1 119.24公顷（表5.8）。整体来看，硬核的总体用地构成特征更为明显，公共服务类用地比重突出，商业服务业设施用地比重最高，为56.13%，公共管理与公共服务用地及混合用地比重分别为11.73%和8.36%。相对地，其余用地比重下降较多，但在建用地比重略有提升，这也反映了硬核内的建设活力高于中心区其他地区。其中，秋东桥硬核连绵区内比重最大的为商业服务业设施用地，比重高达61.08%，而公共管理与公共服务用地以及混合用地比重相当，分别为10.31%及10.08%。此外，居住用地及绿地与广场用地比重相对较低，分别为7.11%及7.30%，而其他用地及在建用地比重最低，分别为2.16%及1.96%。其余硬核的用地比重特征则更为明显，田町硬核、品川硬核、饭田桥硬核、锦系町硬核、浅草硬核、日暮里硬核、三之轮硬核均以商业服务业设施用地为主；而两国硬核与国际展示场硬核与之略有不同，表现为多种用地功能发展相对均衡。
表5.8 都心中心区硬核用地构成统计
续表5.8
＊注：A：公共管理与公共服务用地，B：商业服务业设施用地，Cb：混合用地，R：居住用地，G：绿地与广场用地，MWSU：其他用地，K：在建用地。（下同）
大阪御堂筋中心区硬核完全连绵，因此数据只有一种（表5.9）。中心区内硬核总用地面积593.77公顷，其中数量最多的用地与都心中心区相同，均为商业服务业设施用地，比重也较为相近，为57.74%。而公共管理与公共服务用地以及混合用地比重则相对较低，分别为4.36%及6.56%。居住用地、其他用地比重比之略高，分别为9.17%和12.24%，而绿地与广场用地及在建用地比重则比之略低，分别为7.86%和2.06%。
表5.9 御堂筋中心区硬核用地构成统计
（2）发展型极核结构中心区的硬核内，混合用地比重更为突出
新加坡海湾-乌节中心区内有2个硬核连绵区及1个硬核，总用地面积351.10公顷（表5.10）。整体来看，海湾-乌节中心区内商业服务业设施用地以及混合用地比重最高，且较为接近，分别为29.06%及29.45%，而公共管理与公共服务用地比重不高，仅为8.78%。此外，绿地与广场用地也较为突出，比重达到18.73%，而其余用地比重均较低。其中，海湾硬核连绵区内，数量最多的同样为商业服务业设施用地，比重为30.53%，混合用地比重也较高，达到了28.57%。此外，与中心区整体特色相统一，绿地与广场用地比重也较高，达到了19.14%，其余用地类别比重较低。乌节硬核连绵区与海湾硬核连绵区用地构成较为接近，但混合用地比重更大，而小印度硬核商业服务业设施用地则更为突出。
表5.10 海湾-乌节中心区硬核用地构成统计
续表5.10
首尔江北中心区共有两个硬核连绵区，总用地面积385.85公顷（表5.11）。整体来看，数量最多的仍然是商业服务业设施用地，比重43.24%，而混合用地比重约为其的一半，为20.17%，其余用地比重相对较低。其中，南大门硬核连绵区内最突出的用地为商业服务业设施用地，比重占到了43.59%，排在第二位的混合用地比重尚不足其一半，为19.78%，而公共管理与公共服务用地比重则相对较低。东大门硬核连绵区用地比重与之相当，主要的不同点体现在在建用地上，其在建用地比重达到了14.15%，反映出东大门硬核连绵区是中心区建设更新的热点地区。
表5.11 江北中心区硬核用地构成统计
香港港岛中心区有1个硬核连绵区及1个硬核，总用地面积127.04公顷（表5.12）。整体来看，受中心区用地条件影响，硬核内混合用地比重较高，达到了50.98%，公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地以及绿地与广场用地比重较为接近，分别为15.09%、13.78%及15.00%，而其余用地比重较低。其中，中环硬核连绵区内，混合用地比重最高，占据了接近一半的比重，为49.59%，其余两类公共服务设施用地及绿地与广场用地比重也较高，其余用地比重较低。铜锣湾硬核用地特征更为突出，混合用地比重高达65.78%。
表5.12 港岛中心区硬核用地构成统计
上海人民广场中心区拥有1个硬核连绵区及4个小型的硬核，总用地面积285.91公顷（表5.13）。整体来看，商业服务业设施用地比重最高，为34.61%，而混合用地及公共管理与公共服务用地比重也相对较高，分别为18.83%及12.33%。而由于中心区内大型公园及广场较多，绿地与广场用地比重也较大，达到了13.71%，在建用地比重与中心区整体水平相当。其中，人民广场硬核连绵区内，商业服务业设施用地数量最多，比重为38.73%，公共管理与公共服务用地比重仅为商业服务业设施用地的1／3左右。而混合用地及绿地与广场用地比重也相对较高，其余用地比重均较低。电视台硬核则正处于大规模建设更新之中，在建用地比重34.17%，而商业服务业设施用地以及混合用地比重则分别为18.62%及18.48%；静安寺硬核主要用地类型比重相差不大，商业服务业设施用地及混合用地比重略高；多伦路硬核商业服务业设施用地及在建用地比重最为突出，分别为32.42%及26.28%；十六铺硬核仅三种用地类型，商业服务业设施用地比重最高为44.59%，混合用地比重也高达37.00%。
表5.13 人民广场中心区硬核用地构成统计
续表5.13
综合来看（表5.14），成熟型极核结构中心区用地特征更为相近，比重也大致相当。比重最高的为商业服务业设施用地，而比重最小的则为在建用地，其余类别的用地比重则大致相当。这一组数据反映出成熟型极核结构中心区的硬核功能以商业服务业设施为主，公共管理与公共服务功能相对较低，且不同功能的混合程度较低，硬核整体的建设更新力度大于中心区整体水平，但也维持在相对较低的状态。而发展型极核结构中心区则体现了不同的特征，硬核的用地中，没有特别突出的用地类别，比重最大的两类用地分别为商业服务业设施用地及混合用地，且两者比重大致相当。公共管理与公共服务用地比重明显高于成熟型极核结构中心区，也反映了发展型极核结构中心区承担了更多的非生产型服务功能。绿地与广场用地比重也明显高于成熟型极核结构中心区，其余用地比重相当。此外，在建用地比重较高，反映出发展型极核结构中心区的硬核内，整体的建设力度较大。
表5.14 极核结构现象中心区硬核用地构成统计
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