安装工程保修：建设工程验收与保修的要求和承诺

1.保修的含义

2000年1月，国务院发布的第279号令《建设工程质量管理条例》中规定，建设工程实行保修制度。建设工程承包人在向发包人提交工程竣工验收报告时，应当向发包人出具质量保修书。质量保修书应当明确建设工程的保修范围、保修期限和责任等。建设项目在保修期限内和保修范围内发生的质量问题，承包人应履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

2.保修的意义

工程质量保修是一种售后服务方式，是《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》规定的承包人的质量责任，建设工程质量保修制度是国家所确定的重要法律制度，它对于完善建设工程保修制度，促进承包人加强质量管理、改进工程质量，保护用户及消费者的合法权益能够起到重要的作用。

3.保修的范围

在正常使用条件下，建筑工程的保修范围应包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。一般包括以下问题：

（1）屋面、地下室、外墙阳台、卫生间、厨房等处的渗水、漏水问题。

（2）各种通水管道（如自来水、热水、污水、雨水等）的漏水问题，各种气体管道的漏气问题，通气孔和烟道的堵塞问题。

（3）水泥地面有较大面积空鼓、裂缝或起砂问题。

（4）内墙抹灰有较大面积起泡、脱落或墙面浆活起碱脱皮问题，外墙粉刷自动脱落问题。

（5）暖气管线安装不妥，出现局部不热、管线接口处漏水等问题。

（6）影响工程使用的地基基础、主体结构等存在质量问题。

（7）存在其他由于施工不良而造成的无法使用或不能正常发挥使用功能的工程部位。

4.保修的期限

（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。

（3）供热与供冷系统为2个采暖期和供冷期。

（4）电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程为2年。

（5）其他项目的保修期限由承发包双方在合同中规定。建设工程的保修期自竣工验收合格之日算起。

5.保修的经济责任

（1）因承包人未按施工质量验收规范、设计文件要求和施工合同约定组织施工而造成的质量缺陷所产生的工程质量保修，应当由承包人负责修理并承担经济责任；由承包人采购的建筑材料、建筑构配件、设备等不符合质量要求，或承包人应进行而没有进行试验或检验，进入现场使用造成质量问题的，应由承包人负责修理并承担经济责任。(www.xing528.com)

（2）由于勘察、设计方面的原因造成的质量缺陷，由勘察、设计单位负责并承担经济责任，由施工单位负责维修或处理。

（3）由于发包人供应的材料、构配件或设备不合格造成的质量缺陷，或发包人竣工验收后未经许可自行改建造成的质量问题，应由发包人或使用人自行承担经济责任；由发包人指定的分包人不能肢解而肢解发包的工程，致使施工接口不好造成质量缺陷的，或发包人、使用人竣工验收后使用不当造成的损坏，应由发包人或使用人自行承担经济责任。承包人、发包人与设备、材料、构配件供应部门之间的经济责任，应按其设备、材料、构配件的采购供应合同处理。

（4）2000年6月建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》规定，不可抗力造成的质量缺陷不属于规定的保修范围。所以由于地震、洪水、台风等不可抗力原因造成损坏，或非施工原因造成的事故，承包人不承担经济责任。

（5）有的项目经发包人和承包人协商，根据工程的合理使用年限，采用保修保险方式。这种方式不需扣保留金，保险费由发包人支付，承包人应按约定的保修承诺，履行其保修职责和义务。

6.保修的操作方法

（1）发送保修证书（房屋保修卡）。在工程竣工验收的同时（最迟不应超过3d到1周），由承包人向发包人发送建筑安装工程保修证书。保修证书的主要内容包括：

1）工程简况、房屋使用管理要求。

2）保修范围和内容。

3）保修时间。

4）保修说明。

5）保修情况记录。

6）保修单位（即承包人）的名称、详细地址等。

（2）填写工程质量修理通知书。在保修期内，工程项目出现质量问题影响使用，使用人应填写工程质量修理通知书告知承包人，注明质量问题及部位、维修联系方式，要求承包人指派人员前往检查修理。修理通知书发出日期为约定起始日期，承包人应在7d内派出人员执行保修任务。

（3）实施保修服务。承包人接到工程质量修理通知书后，必须尽快派人检查，并会同发包人共同做出鉴定，提出修理方案，明确经济责任，尽快组织人力物力进行修理，履行工程质量保修的承诺。房屋建筑工程在保修期间出现质量缺陷，发包人或房屋建筑所有人应当向承包人发出保修通知，承包人接到保修通知后，应到现场检查情况，在保修书约定的时间内予以保修，发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，承包人接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。发生涉及结构安全的质量缺陷，发包人或者房屋建筑产权人应当立即向当地建设主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案；承包人实施保修，原工程质量监督机构负责监督。

（4）验收。在发生问题的部位或项目修理完毕后，要在保修证书的“保修记录”栏内做好记录，并经发包人验收签认，此时修理工作完毕。

7.保修费用及其处理

（1）保修费用的含义。保修费用是指对保修期间和保修范围内所发生的维修、返工等各项费用支出。保修费用应按合同和有关规定合理确定和控制。保修费用一般可参照建筑安装工程造价的确定程序和方法计算，也可以按照建筑安装工程造价或承包工程合同价的一定比例计算（目前取5%）。一般工程竣工后，承包人保留工程款的5%作为保修费用，保留金的性质和目的是一种现金保证金，目的是保证承包人在执行过程中恰当履行合同的约定。

（2）保修费用的处理。根据《中华人民共和国建筑法》的规定，在保修费用的处理问题上，必须根据修理项目的性质、内容以及检查修理等多种因素的实际情况，区别保修责任。保修的经济责任应当由有关责任方承担，由发包人和承包人共同商定经济处理办法。

建筑施工企业违反该法规定，不履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款。在保修期间因屋顶、墙面渗漏、开裂等造成的质量缺陷，有关责任企业应当依据实际损失给予实物或价值补偿。因勘察设计原因、监理原因或者建筑材料、建筑构配件和设备等原因造成的质量缺陷，根据民法规定，施工企业可以在保修和赔偿损失之后，向有关责任者追偿。因建设工程质量不合格而造成损害的，受损害人有权向责任者要求赔偿。因发包人或者勘察设计的原因、施工的原因、监理的原因产生的建设质量问题，造成他人损失的，以上单位应当承担相应的赔偿责任。