业主建筑物所有权-《民事法律原理与实务》

按照传统民法理论的“一物一权”原则，多层、高层建筑物作为一个特定物只能成为一个所有权的客体，从而也只能归一个人所有。随着我国住房制度的商品化，传统的房屋所有权关系发生了重大变化。传统的建筑物所有权制度亟须完善，建筑物区分所有权制度便应运而生。

（一）业主建筑物区分所有权的概念

业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人，是物权法第六章中的基础性概念之一，明确业主身份的界定标准，对贯彻执行物权法第六章规定具有重要意义。由于《物权法》第六章没有对此作出规定，2009年5月22日，最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》），该解释第1条第1款确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

业主的建筑物区分所有权具有以下特征：

1.权利的复合性。权利的复合性，是指业主的建筑物区分所有权是由几种权利组合而成的，具体地说，该权利是业主的专有所有权、对共有部分所享有的不可分割的共有所有权以及成员权三要素构成的特别所有权。

2.专有所有权的主导性。专有所有权的主导性，是指专有所有权在建筑物区分所有权这一复合性的权利中具有决定性的意义。主要表现在：①取得专有所有权，也就取得了共有权和成员权；②专有所有权标的物之大小或价值决定了区分所有人共有部分的比例和成员权的权利义务之分担；③专有所有权变动的效力及于共有权和成员权。

3.权利的一体性。一体性，是指业主建筑物区分所有权的专有所有权、共有所有权以及成员权构成一个统一的整体。在转让、抵押、继承时，三者不能分开。他人受让取得专有所有权，无须特别说明也同时取得了其他两项权利。

4.权利主体身份的多重性。建筑物区分所有权的主体身份具有多重性，既是区分所有建筑物的专有人，又是共同使用的建筑物部分的共有人，还是其管理团体的成员，集专有权人、共有权人、管理团体成员三重身份于一体。

（二）专有所有权

专有所有权，是指业主对其建筑物的专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。(www.xing528.com)

所谓专有部分，是指在构造上和功能上具有独立性的建筑物部分。它必须具有两个要件：①构造上的独立性，是指一个专有部分与另一个专有部分在建筑构造上必须能够客观地区分它们的范围，《建筑物区分所有权司法解释》第2条第1款第1项将构造上的独立性作为判断专有部分的一个要件。该项规定的专有部分的第一个条件“具有构造上的独立性，能够明确区分”，就是来源于构造上的独立性。②功能上的独立性，是指各区分部分必须与一般的独立建筑物相同，具有能满足一般生活目的所必需的独立功能，《建筑物区分所有权司法解释》第2条第1款第2项将“使用上的独立性”作为判断专有部分的另一个要件。该表述主要是考虑到与专有部分第一个条件的表述“具有构造上的独立性，能够明确区分”从文字上对称、协调。

对于专有部分的范围，区分建筑物的专有部分和其他专有部分以共用墙壁、地板、天花板等相隔离，但具体如何划分，《物权法》没有作出具体规定。

（三）共有所有权

共有所有权，是指业主依照合同或管理规约的规定，在区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。

在共有范围上，共有部分有法定共用部分、天然共有部分和约定共用部分。法定共用是性质上属于业主共同使用的部分和属于维持建筑物本身牢固安全与完整的部分，即区分所有建筑物在物质或构造上当然共用的部分，如门厅、走廊、楼梯、地基、楼顶、梁柱等。天然共有部分即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。《建筑物区分所有权司法解释》第3条第1款第1项对天然共有部分作出了规定。其中明确列举外墙、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。当然，独栋别墅外墙的归属，应当属于独栋别墅的所有权人。约定共用部分是对那些在构造、利用上具有独立性的建筑物、设施，由业主约定为共用的部分。除法定共有部分、天然共有部分外，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施，就属于约定共有部分。因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，《建筑物区分所有权解释》第3条第1款第2项作出了兜底性的规定。

根据《物权法》的规定，共有部分的范围包括：①确定的共有部分。《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”②不确定的共有部分。不确定的共有部分是车位、车库。《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

（四）业主的成员权

业主的成员权，是指业主根据共有部分的构造、权利归属以及使用上的密切联系等因素而享有的作为共有部分管理团体的成员而享有的权利。

作为共有部分管理团体的成员，业主的权利主要是参与共同事务管理。参与共同事务管理可以有多种形式，主要表现为参加业主大会等业主团体，对业主大会议决事项行使表决权，形成共同事务的处理意见，交由诸如业主委员会等相关人员执行。同时，业主必须遵守有关的议事规则和管理规约，服从业主大会或者业主委员会的决定，履行缴纳物业管理费等义务。