东京城市更新经验:重大案例特点研究

（1）重大再开发项目的必要条件。东京重大再开发项目离不开四个必要条件：国家战略层面的政策支撑、资本的意愿、城市政府职能部门的管控能力、专业机构的执行能力。四个条件涉及不同层面，由不同力量通过不同途径发挥各自不可替代的作用，整体上又是一个合理的运行机制。

国家战略层面的政策支撑是开启新一轮城市更新进程的首要条件。21 世纪初，日本在全国范围推行城市更新政策，意图通过城市再开发刺激经济复苏、提升城市竞争力和居民生活质量。政府频繁修订《城市规划法》和《城市再开发法》，并于2002 年新推出《城市更新特别措施法》，大大放宽了可进行城市更新区域、实施主体和容积率等限制条件，尤其支持城市交通枢纽部位已有较高强度的重要区域的升级。政策激发了资本的意愿，吸引日本重大资本和财团成为城市再开发的实施力量，可以说没有市场资本介入，东京新一轮城市更新不可能实现。此外，土地规划管理等政府职能部门的推进、协调和管控能力在城市再开发项目实施过程中必不可少，而且效率比较高。本书中多数再开发案例都有加建地下通道或架空连廊与轨道交通站点连接，将区域内所有的公共空间与建筑物的开放空间融为一体等做法，还有在高度、容量、再开发项目与市政道路用地叠加等若干突破既有法规的做法，城市管理部门在进行项目审批过程中如何管控这些超常规作法，今后仍需进一步研究。在汐留等大型项目中，分期开发地块和建筑物之间，涉及地上地下若干层的一体化公共步行系统在标高和衔接关系上几乎没有瑕疵，也是规划管控和实施协调能力的证明。同时，东京重大再开发项目涉及的各种创新性的，超常规的规划设计、技术、法规和经济等方面问题都是由高水准的专业机构与开发单位和政府相关部门一起研究解决的，这些高水平的专业力量也是项目得以实现的重要条件。

（2）多方利益平衡问题。除了资本力量关注的商业利益，重大再开发项目还要确保小业主利益和城市公共利益，具有多赢的特点。

一是确保小业主的利益。提出再开发计划的城市重要区域内往往有很多大大小小的土地权利人，虽然再开发项目往往是由政策和资本自上而下提出来的，但项目要真正成立也必须获得所有业主，即所有土地权利人的同意。本书案例中，小业主通过再开发项目是获益的，同时，为确保小业主利益，综合性再开发也创造性地做出了以往很少见的建筑模式，如：丰岛区政府办公楼和住宅综合体开发项目中将几个建筑功能和容量叠加，虎之门新城和赤坂Inter City AIR 大厦中都插入了一个流线完全独立的住宅分区，合理解决了兼顾一体化和各自独立的问题。(www.xing528.com)

二是确保城市公共利益。通过再开发项目实现对城市硬件水平的明显贡献，包括对城市基础设施和公共空间网络的提升或完善，如将再开发项目的地面层和地下层开放为城市公共系统的组成部分，与轨道交通站点连接，设置便民超市等服务设施，将防灾设施、公共绿化或区域集中供冷供热系统升级等。换句话说，因城市公共财政缺乏资金而不能开展的城市公共或基础设施提升通过再开发项目得以实现，政府部门通过容积率奖励和协调项目进展等途径，将城市硬件提升与再开发项目整合，而这对再开发项目也十分有利。这一点与西方发达城市的规划奖励策略一致。

（3）重大再开发项目的局限性。本书中的重大再开发案例并不代表东京城市更新的全部，只是提升全球城市竞争力必不可少的一个方面。东京由各种民间力量，包括小业主、建筑师、文化人、社区或非营利组织等方方面面力量开展的自下而上的各类城市更新或社区建设工作也是当代东京城市更新的重要组成部分，对保持东京的多样性和城市生活特色有重大意义。在东京的建筑师和社会、文化等领域的学者中，经常可以听到对东京21 世纪以来的重大再开发项目的批评和质疑，由于土地和资本的限制，即使有更多小业主愿意参与，重大再开发项目也不可能大范围铺开，毕竟资本能支撑且长期持有的高等级项目（不动产）总量十分有限。因此，这一轮东京城市更新与泡沫经济时代的城市开发不同，不是城市无节制的蔓延，而是聚焦城市轨道交通枢纽部位的重点区域的更新与升级，这也杜绝了城市蔓延扩张带来的一系列风险。

通过城市再开发拉动经济发展，在全球经济波动的现实条件下，必然存在风险，也必然存在城市不同区域之间的竞争问题。但东京通过这一轮城市更新，在城市重要区域，尤其是高端商务区的综合能级方面实现了升级，同时实现了区域城市基础设施的综合提升，这种提升城市竞争实力的用意和实效是不可否认的。