东京城市更新：再开发重大案例探析

东京是最能代表当代日本经济、政治、社会与文化的城市，东京的形成和演变发展过程、东京在日本的地位以及在日本经济发展战略中的角色、日本社会和文化方面的特征等，都影响东京城市更新的政策、操作模式和管理办法。东京的再开发项目既有国际化的一面，又有日本独特性的一面。社会和经济等城市背景因素的不同是造成不同城市之间发展演变差异的重要原因，也是理解城市再开发项目的前提，一些在日本属于常识的观念和做法，在其他国家则完全不同，甚至难以理解。本书分析的12 个城市更新重大案例必须放在东京城市背景之下才能合理解读，为了客观解读这些案例，须强调以下四点背景条件。

（1）东京具有一个由轨道交通塑造的，结构清晰、历史悠久且能持续演化完善的城市整体结构。东京中心城区的城市结构是由轨道交通环线JR 山手线形成一个环，串连起沿线代表城市中心的东京站、若干副都心和城市重要节点区域。JR 山手线始建于1886 年，至1925 年形成环路，全长34.5 公里，一直是东京中心城区最重要的公共交通线路，位于环线上的副都心和重要节点区域都有各自鲜明的功能、形态和文化氛围特征。1925 年山手线形成环路时，新宿等今天的副都心区域都处在城市化起步之初。如今，新宿和涩谷副都心不仅在日本家喻户晓，也是国际知名的城市地标区域。山手线上的大多数站点都是汇集多条轨道交通的枢纽站。其中，新宿站和池袋站的日均乘客流量高达350 万人次和250 万人次，是全球最繁忙的两个轨道枢纽站。这些枢纽站地下、两侧及相连地块都设有大规模百货店和其他各类商业设施，与车站形成综合体，并依托枢纽站形成约1 平方公里，兼具高强度开发、功能复合与高效运行特征的副都心或重要城市节点区域。从山手线各个站点向郊区发散出去的轨道线路和覆盖中心城区的地铁线路在环状结构基础上大幅扩展和网络化。第二次世界大战以后，发散至郊区及卫星城的轨道线路和地铁线路持续增加或加强整合，依托强大的轨道交通网络，不仅形成了巨大的东京都市圈，也凸显了山手线上一系列依托交通枢纽的城市节点区域的重要性。一个世纪前超前建设，至今仍在不断完善发展的轨道交通是东京具有超强的人口和功能承载力，并能高效运行的先决条件。东京城市整体结构，尤其是城市重要节点区域的分布，也是由轨道交通网络塑造的。这个稳定而又不断完善的，公共交通功能强大，既有网络化又有层级化特征的城市整体结构“吸引”所有城市开发建设用地最大限度地与城市运行体系有机结合，而非追求开发项目自成一体。本书分析的12 个再开发案例都处于中心城区内的轨道交通枢纽或重要站点位置，从这个角度看，这些项目都可以说是TOD 项目。

（2）东京城市更新是国家政策调控与资本意志相结合，并有小业主参与的完全市场行为。由于轨道交通网络不断完善和发达，从20 世纪60—90 年代初，随着经济发展不断扩张蔓延的东京都市圈可以说是一个比较成功的“摊大饼”式的城市发展模式。但在20 世纪90 年代泡沫经济破裂和亚洲金融危机之后，再度提振东京城市竞争力的城市更新举措已不可能继续采用蔓延的模式，有限的资本力量和政府管理资源必须聚焦轨道交通网络中的重要节点部位，依靠这些重要城市节点部位的大幅升级换代提振东京的竞争力。但在具体操作中仍存在一些实际问题：已有很好基础或具有发展潜力的重要节点区域往往涉及大大小小的众多土地权利人；政府希望通过城市更新同步提升该区域的基础设施能力，包括轨道交通枢纽换乘效率、地下连通能力、防灾设施水平、公共服务和公共空间网络等方面，而又缺乏资金；资本力量对于将资本沉淀在城市某个区域的选择十分谨慎，不可能投向基础条件和区位缺乏竞争力的区域。在这种状态下，政策层面去除了很多束缚条件，包括对容积率的限制，也对土地权益转移和共有等新模式提供了通道，并将公共交通等市政投资向重要节点区域倾斜，确保吸引资本力量进入重要节点区域，实现这些区域的升级换代，尤其注重能级与效率提升。在这一轮城市更新中，与以往每块项目用地的边界条件和权属关系都单纯而清晰的情况完全不同，有价值进行更高强度开发的土地上会有数量多且背景多样的项目权利人，资本介入后不动产总价值大幅提升的更新项目如何在众多大小权利人之间重新分配资产，如何承担配合新项目的公共基础设施资金等，都是再开发项目过程中必须解决的问题。除了政策通道外，还需要各方达成均能接受的操作模式，而这必然是一个多方博弈的市场行为。在日本，大部分土地是私有的，如果没有合理的资产权益，权利更换无法实现，而政府掌握的土地资源很少，且公共财力有限，因此出现东京环状2 号线拖延超过半个世纪才能实现，丰岛区政府则想方设法不花费公共财政实现区政府新办公楼建设。在新加坡，国家掌控土地比例很高，中国城市采用土地划拨或批租的方式。不同国家在土地政策方面的不同，直接影响城市更新项目模式。(www.xing528.com)

（3）东京具有多元共生和高度统一两方面的城市特征。英文文献中有关东京的城市研究成果都会提及东京的多样性和包容性特征。由长期居住在东京的两位美国人，作家唐纳德·里奇（Donald Richie）和摄影师本·西蒙斯（Ben Simmons），合作出版的《介绍东京》（Introducing Tokyo，1987）和《超大都市东京》（Tokyo Megacity，2012）是最有代表性和影响力的成果。两本书出版时间相差25 年，但体例和观点上很相似，都对东京的复杂性、多样性和包容性给予了极高的评价。作者认为东京的多元共生来自现代与传统、东方与西方，加上体现世界先端技术与潮流等多方面因素的高度混合，这种多元特征没有任何其他城市可以与之匹敌。《介绍东京》至今仍被一些西方旅行者和研究者作为了解东京的入门读物，该书包含20 世纪80年代的东京若干重要区域的城市影像，对银座、新宿、秋叶原和浅草等东京重要区域的不同特征，及同一区域内不同性格的街道和场景都表现得极其生动，今天看起来仍然能感觉到30 多年前的东京十分国际化、十分潮流，而且十分“日本”，是东京城市多样性的极好注释。日本著名建筑师芦原义信的《隐藏的秩序—东京走过20 世纪》^[1] 则从日本人的视角分析了东京城市场景与自然、文化和生活方式的关系，揭示出东京日常生活秩序中的普遍性“规则”。普通旅游者也能够体会到东京的多样性。比如东京山手线上各个重要站点区域，尤其在几个繁华时尚的副都心区域，能体验到完全不同的城市氛围，而当前发展中国家城市的繁华区域则呈现出被所谓一线国际奢侈品牌占据，而逐步趋同的状态。此外，本书分析的大部分再开发项目附近，仍有为数不少的低矮的院落式的，具有一定传统特征，十分安静的城市肌理，是传统的东京生活方式的延续，二者之间形成一种相互映衬的城市魅力。多元共生的同时，东京在城市细节上的统一性非常突出。如城市主要街道上沿人行道整齐排列的各个地块或建筑的入口地坪标高几乎完全平齐，且与人行道路面之间没有高差，虽然地块大小和建筑物的新老和高低不同，各个建筑的入口形式也不同，但与人行道交接部位的高差处理则能做到高度一致。同时，入口部位的招牌等附加物，尽管形式和材质多样，但尺度上较为统一—这也体现出城市管理方面的成效。20 世纪70、80 年代建造的沿街道排布的“铅笔楼”是东京的特色景观之一，同样能体现出多样性（各自的形式与色彩等）与统一性（共同遵守的贴道路红线及彼此之间无缝贴合等规则）共存的特点。

（4）东京是一个文化大都市，拿来主义与保持日本独特性并存。今天的东京无疑是全球最重要的文化大都市之一。从明治维新以来，日本一直主动向西方发达国家学习，拿来并改进西方技艺，同时刻意保持日本的独特性，坚持“和魂洋才”理念，形成当代日本文化的特征。这种文化特征体现在当代日本城市的很多方面，尤其在历史建筑保护方面。日本历史建筑保护研究与实践工作中体现出的两种不同用意—对待日本传统建筑，偏于恪守古法，强调保存和加强日本文化的独特性，这与日本人坚守和服、寿司和相扑等传统文化的情况一致；而对近代建筑的保护则体现出明确的再利用原则，强调在城市景观和功能方面发挥更大作用，保护近代建筑就是要使之再生，带动周围城市环境复苏，并要满足经济利益要求。这种对近代建筑进行再利用的观念在20 世纪90年代初的日本已经形成共识，而没有纠结在“原真性”“修旧如旧”“修旧如初”和“原汁原味”等问题上。近代建筑如果不进行有效利用就失去了存在的意义，因此保护实际上是创新的过程，是出于城市发展的考虑^[2]。东京城市发展中没有把大丸有地区、日本桥地区和代官山区域当作历史保护区，尽管这些地区从历史方面来说完全可以列入最高级别的历史街区，就与这种城市文化观念有密切关联。