东京城市更新经验：再开发项目重点问题探究

两个再开发项目虽然定位不同，实施主体的特点也不同，但都对所在区域的道路交通、步行网络和公共空间等方面产生了积极影响，使站前区域和当地社区的便利度以及环境质量发生很大程度的改进。以一丁目为例（图5-42—图5-44），再开发项目主要注重了以下三个问题。

1.交通广场的建设

中目黑站附近的公交车站和出租车站都设在山手大街沿线，以再开发项目为契机，在项目用地范围内临山手大街的部分建设交通广场—设置港湾式公交车站和出租车站，能大大减缓站前区域交通混乱的状况，提高交通安全性。交通广场的建设资金由目黑区政府承担，同时，由于利用了再开发项目内的土地，政府会给予再开发项目相应的容积率奖励。再开发项目建成后，交通广场的管理和维护将由目黑区政府负责。

图5-42　上目黑一丁目再开发前的用地情况

图5-43　上目黑一丁目再开发项目的总平面示意图

2.涉及公营住宅的问题

再开发前的上目黑一丁目存在诸多问题，如站前区域没有公共空间、人行道狭窄、土地利用效率低、老旧木结构住宅密集等。同时，再开发范围内有部分住宅是公营住宅，涉及61 户住户，这些公营住宅也必须纳入再开发项目进行统一规划。然而，公营住宅再开发适用的政策和管理程序与普通住宅再开发是不同的，不同属性的住宅在进行共同再开发时存在政策瓶颈，尤其是在权利更换环节，操作难度很大。比如，依据以往法规，公营住宅的产权人必须独立作为再开发项目的项目主体才能获得公营住宅的相关国家补贴，即一旦加入再开发组合就无法获得补贴。不过，这一难题在相关法规修订后有了解决办法，公营住宅产权人若购买再开发项目新建大厦的一部分面积，则整个再开发项目也可获得公营住宅的相关补贴。

图5-44　上目黑一丁目再开发后沿山手大街的建筑形象

新建成的超高层住宅Atlas Tower地上45层、地下2层，高达164米，是中目黑地区的城市地标。大厦6 层以上全部为住宅，共有495 户住户单元，其中178 户提供给回迁住户（包括原公营住宅住户），都市再生机构获得作为剩余楼板面积的196 户（位于9 ～25 层）并用于出租。余下的住户单元均由旭化成株式会社（投资单位）整体购入后单独出售。

3.规划：再开发目标、布局和节点设计

规划方案确立的再开发理念是提升人居环境品质，让城市面貌焕发新光彩，打造中目黑站前和目黑川沿岸的魅力街区，并提出以下目标。①缔造充满魅力的站前环境：建设交通广场和支路街道，建设行人专用通道和小广场；②开发城市型住宅：提供可应对多种生活方式的高品质城市住宅；③为商业注入活力与适当的办公功能配置：打造具有连续性且充满魅力的商业空间，配备与区域核心位置相匹配的办公与服务配套功能；④缔造舒适宜人的生活环境：打造绿化丰富的室外空间（图5-45，图5-46）。

(www.xing528.com)

图5-45　上目黑一丁目再开发后沿目黑川的城市景象，新建超高层建筑具有明显标志性

图5-46　上目黑一丁目再开发后临山手大街的交通广场，包含港湾式公交站和出租车站

由于居民意见方向的不同，以及不同住宅属性的政策约束问题，规划方案也仔细研究了平面功能分区，并根据实际需要对功能布局和其他重要问题采取了应对办法，这些都体现在最终实现的总体布局上（表5-3）。①超高层住宅：可以安置大量拆迁居民，剩余楼板面积用于出售，附加价值较高，景观视野良好的超高层住宅布置在地块核心位置；②公营住宅（地上13 层）：再开发前拥有公营住宅产权的目黑区政府通过权利更换获得新增面积，并负责运营新建的公营住宅；③站前附带商铺的住宅楼：再开发之前，持有店铺的土地权利人仍希望通过分区所有方式持有商铺面积，针对这部分权利人的要求，打造了单侧走廊式的12 层建筑，建筑紧邻高架布置，其中1 ～5 层为商业店铺，6 ～12 层为这些居民的回迁住宅。

表5-3　中目黑站前区域再开发项目概要

资料来源：日本设计

图5-47　上目黑二丁目再开发项目完成后，正对山手大街的建筑形象

图5-48　上目黑二丁目再开发后临山手大街的交通广场，设置与对面上目黑一丁目同样的港湾式公交站和出租车站

图5-49　上目黑二丁目再开发项目内，由三栋建筑围合出来的室外公共空间，具有内向性特点