东京城市更新经验：三地块一体化再开发的规划和问题

日暮里站前区域再开发项目属于第一种市街地再开发事业项目，三个地块（西地块、中央地块和北地块）基本在同一时间段内实现联动再开发，由三个被东京都政府认可的、各自独立的再开发组合分别执行，但三个项目成立了共同的协调委员会，并由一家规划设计和监理单位进行统一的规划和建设控制。

1.规划方案：三个地块的独立与联动

日暮里站前区域规划方案是对再开发相关土地权利人想法、各地块规模、各地块与车站和周边地块关系以及各自应发挥的作用等方面进行综合分析后制定的，一方面要保障再开发的整体性，力求打造具有整体统一感的站前环境，缔造魅力街区；另一方面也要尊重各个地块不同的再开发组合的独立性，确保能分阶段分别实施。根据规划方案，三个地块的定位和作用分别是：西地块—紧邻车站，处于区域门户位置，作为启动地块率先实施再开发建设，项目被命名为“站前门户大厦”；中央地块—是三个再开发地块中规模最大的，在功能和容量上将形成区域核心，项目被命名为“站前花园大厦”；北地块—容量也很大，复合功能特点突出，承载该区域重要公共机构和设施，项目被命名为“站前广场大厦”（图5-24）。

图5-23　再开发后的日暮里站前区域

三个项目各自独立，但通过规划和组织推进的整合与联动形成了一体化再开发，三个再开发地块整体被称为“日暮里太阳城”（表5-2），为日暮里站前区域带来重大积极改变（图5-25—图5-27）。

2.成立三个项目的协调委员会

为了推进不同业主、不同进度的三个地块再开发项目最大限度地联动和一体化建设，成立了“日暮里地区再开发协调委员会”，由各地块再开发组合的责任人组成，负责规划的整合及调整，进行意见交流等，对一体化项目实施发挥了重要作用。涉及对周边影响较大的道路交通、市政施工、电磁干扰等方面的问题时，委员会负责与附近居民、商户等进行沟通协调。工程实施过程中，涉及三个地块一体化的问题，如步行平台标高和景观要素统一等，也需要这个委员会来协调，解决实施中的具体问题。

协调委员会的工作目标主要包括：①实现该区域原有社区的持续发展；②保持原有的居民自我管理组织并使之得以发展；③实现三个新开发项目在管理标准和景观（含标识设计等）方面的统一；④确保三座再开发大厦的功能联动、相互利用，并降低管理费用。其中，委员会针对三栋大厦实施统一管理一事，曾与相关政府部门多次协调。

图5-24　日暮里站前区域再开发项目总平面示意图，图中三栋建筑和日暮里-舍人线高架轨交线路围合区域为项目中心广场(www.xing528.com)

图5-25　再开发项目建成后的东南向鸟瞰

图5-26　再开发项目建成后的东南向外观，图中白色连廊的上层是舍人线高架轨道，下层是步行廊道，连接车站和再开发项目

图5-27　再开发项目建成后，自车站西南侧向南所见的城市景象

3.统一的规划设计和实施过程控制

日本设计作为顾问和规划设计单位，负责三个地块的再开发协调、城市规划、建筑设计与实施监理工作，三个联动的再开发项目由同一家专业机构来完成是该项目成功实现一体化建设的重要因素之一。在追求统一的同时，规划设计单位也注重每栋大厦的个性—西地块、中央地块、北地块的建筑高度呈现阶梯式变化，在郁郁葱葱的山谷绿丘之上，三栋塔楼逐级上升，形成日暮里地区新的城市景观。

4.通过步行平台实现各地块与车站连通

各栋再开发大厦与日暮里站在三层标高处通过步行平台实现连通，提升了车站周边步行的便利程度，强化了各个地块的地段优势（图5-28，图5-29）在三个地块一体化再开发基础上，通过细致的路径设计，在新的三栋复合功能建筑群中立体重现了该区域原有的步行小径，再开发项目与车站共同形成的新空间体系内具有很好的步行可达性和舒适度（图5-30—图5-35）。