图5-2 再开发前的代官山同润会公寓及周边区域
图5-3 再开发前的代官山同润会公寓总平面图
图5-4 代官山同润会公寓的典型建筑外观
图5-5 再开发前的代官山同润会公寓，具有绿化多、建筑低矮的地区特征
代官山站周边主要大街旧山手大道沿线一带自江户时代起就是朝仓家族的土地，到了明治时代，朝仓家族修建水车为附近农田提供灌溉用水的生意非常成功，获得的利润用于购买周边土地及经营粮食生意，一举成为该地区的大地主。家族掌门人朝仓虎治郎曾在涩谷区和东京府（东京都前身）议会担任要职。
后来，由于第二次世界大战影响和支付遗产继承税等原因，朝仓家族将持有的大部分土地出售，为能有效利用仍持有的旧山手大道沿线土地，朝仓家族聘请建筑大师桢文彦共同制定了代官山Hillside Terrace计划，并与政府协商获得在低层住宅用地内建造商住两用住宅的特别许可。该计划于1967 年确立，代官山Hillside Terrace 一期更新项目于1969 年竣工。之后的30 年间，经过七期陆续开发，直至1998 年最终建成。这一在建筑界和时尚界都闻名的城市更新项目为代官山地区注入了活力，既延续了日本城市空间的气质，也重塑了地区的特征和氛围，成为高雅品位、独具个性的时尚店铺汇集之地，将原本普通的纯住宅区改变为时尚潮流汇集又不失悠闲恬静的商住混合的特色地区。
3.建成50 年后，代官山公寓老旧化和重建呼声
随着时光的流逝，代官山公寓逐步老旧化。而日本经济不断增长，人民生活走向富裕，对居住的品质要求提高，日本战后婴儿潮的出现也使家庭对儿童房的需求增加，在竣工时属于最新样式的公寓户型已不能满足住户的需求，有些住户开始未经批准擅自改造房屋。尤其是在20 世纪50 年代，代官山公寓的产权被转售给住户，擅自改造的情况愈加严重，在1 层增加房间、浴室和厨房，将2 层阳台改为房间的现象层出不穷，几乎所有房屋都被改造得面目全非。
1965 年前后，这一地区的发展呈现出两种趋势。一方面，地区内低层住宅改为商铺、办公用途的现象增多。代官山虽地处东京中心城区，但地区内大树参天、绿意盎然，建筑也多为低矮的小房子，优雅、文艺的环境适宜时尚店铺入驻，在Hillside Terrace 改造项目的引领下，潮流店越开越多，潮流时尚的地区品牌形象逐渐成熟。另一方面，地区内部的建筑老化、损坏在加剧，出现了越来越多的空置房屋。除建筑物破败外，公共服务配套设施，如带游泳池的社区活动中心、幼儿园等，在东京其他区已经出现，在这个地区却很难通过小尺度建筑物的改造来实现。代官山公寓建成50 年后，期待重建的住户越来越多。
1980 年，当地民间组织发起再开发倡议，成立了代官山公寓再开发推进会。推进会面向代官山公寓及周边居民展开问卷调查，81%的居民选择需要重建，并希望将多年居住的熟悉、优美的环境持续保持下去。
图5-6 代官山站周边的高密度城市状态，摄于2017 年
(a)代官山车站及东南侧紧邻车站的建筑
(b)车站与代官山大街之间的一条狭长建筑带
(c)东南侧紧邻车站的建筑
(d)从车站东北侧的步行平台上看代官山大街及两侧建筑，左侧为代官山ADDRESS
5.1.2 1983—2000 年，代官山公寓再开发项目过程
1.再开发项目启动
20 世纪80 年代初，代官山公寓再开发项目依据市街地再开发事业的相关政策，通过建造高层住宅，在保证土地权利人资产价值的基础上，将增加的建筑面积出售，并从政府获得补助金[1]。
代官山公寓再开发推进会在与居民协商达成一致意见的基础上，推动开展这一再开发项目，并于1983 年成立了代官山地区市街地再开发准备组合。被指定为规划设计顾问单位的日本设计开始对居民的居住状况进行调研，召开听证会，同时与涩谷区政府协商沟通。
在20 世纪80 年代初，对战前老旧公寓进行再开发刚刚起步，代官山公寓再开发项目所在的涩谷区还没有设立专门负责这类项目的管理部门，日本设计和居民代表共同向区长提出在涩谷区设立再开发课[2]，安排专门的管理人员来负责再开发事项的行政管理。日本设计负责代官山再开发项目长达15 年之久的东浓诚先生回忆起当年的情形曾感慨：再开发不仅是城市建设工程，也是“人的形成工程”。不仅是城市的实际规划，也是各个利益相关方在各自的岗位上都尽力而为，见证城市一步一个脚印地进步，是一个具有重大意义的项目。(www.xing528.com)
该项目涉及的土地权利人包含471 位产权人和87 位租客，让所有权利人的意见达成统一是一项非常艰巨的工作，再开发准备组合为此组建了“准备组合办事处”专门推进项目前期工作，这个办事处的工作人员是从未来可能参与项目开发的开发投资、施工和规划设计单位调派来的，一共涉及6 家公司，在准备组合指导下开展工作。在与权利人做沟通工作的同时，再开发准备组合与日本设计共同研究制定规划方案，注重延续代官山公寓优美环境的同时，提高容积率，将新增的面积用来出售从而筹集建设资金。
2.泡沫经济破灭和规划方案的多轮调整
20 世纪80 年代后期的日本泡沫经济对东京当时大刀阔斧开展的再开发计划起到推波助澜的作用。由于住宅的销售价格高涨，再开发准备组合经过估算，代官山公寓再开发项目不需要增加很多容积率也能达到收支平衡，土地权利人无须付钱就能够实现重建。但是随着20世纪90 年代以后泡沫经济的破灭，再开发准备组合的这一想法已经不可能实现，合作投资伙伴中有4 家公司退出，项目一时陷入困境。后来经过反复论证，确定必须进一步增加建筑面积才能确保再开发项目资金落实。
为了增加容积率，规划方案考虑将低层住宅改造成高层住宅。当时流行在市区建造塔式住宅，在代官山公寓再开发项目中，考虑到与周边环境的协调，最终与附近居民达成在基地中央建造塔式住宅的协议。同时，代官山Hillside Terrace 的业主朝仓先生在这一地区有很大影响力，若不能得到他的认可将很难推动超高层的建设，因此再开发准备组合主动与朝仓先生进行了沟通，最终以通过这个再开发项目改善车站与周边区域连通关系作为条件，得到朝仓先生支持再开发项目的承诺。
3.重大转机因素——开发项目与重大电力设施建设结合
确定建造高层住宅后，面临的最大难题是市场无法消化项目增加的容积率。既要增加建筑面积，又要能被市场消化，还要满足建筑高度的限制，在这样的要求下，再开发准备组合与日本设计曾考虑利用坡地打造地下4 层的下沉广场和面向下沉广场建设办公楼的方案，但由于泡沫经济的破裂，办公楼的需求锐减，此方案难以实现。在这样的大背景下，当时在东京电力市场占有绝对重要地位的东京电力株式会社（以下简称“东京电力”）提出了在东京都各区域建设变电枢纽站的构想，但由于涩谷地区的高密度，寻找变电站的建设用地十分困难，东京电力找到涩谷区城市建设部门进行协商。涩谷区再开发课工作人员大胆提出能否利用代官山公寓再开发项目的地下空间建设变电枢纽站的想法。1993 年，经过对各方面条件认真研究确认之后，东京电力正式提出购买面积的申请，使得不易被市场消化的地下2 层～地下4层共13 000 平方米的面积得以顺利出售。这是项目最终成立的关键性因素。
4.再开发项目的权益平衡和权利更换
1994 年，由土地权利人、开发单位和东京电力组成的再开发组合得到东京都政府的认可，项目正式启动。启动后的首要工作是完成权益平衡和权利更换，否则不可能进入建设实施环节。关于项目的权益平衡问题，再开发后除去土地权利人应获得的住宅或商铺面积外，剩余的可售面积中，东京电力占了一大部分用于变电枢纽站建设，其余的则为食品超市（地下一层）、地上购物中心Dixsept 和由涩谷区政府购买并运营的代官山运动中心等，出售这些保留楼板的收入加上从政府获得的补助金用于支付项目的工程款、补偿款及设计咨询费等。关于权利更换问题，经过多轮说明会和单独面谈，每位土地权利人确定了各自权利更换的具体位置和范围，最终有293 户家庭搬入新建的住宅，其余土地权利人拿到补偿金后迁往其他地区。
再开发项目于2000 年8 月竣工（图5-7—图5-10）。作为地标建筑的高层住宅塔楼公寓地下4 层，地上36 层，共387 户，其中近半数归土地权利人所有，其余的用于销售（表5-1）。这座建筑高度达119.9 米，是涩谷区最高的住宅建筑，其售价在当时的东京都属于顶级。
图5-7 代官山ADDRESS 项目总平面图
图5-8 代官山ADDRESS 项目及周边区域鸟瞰
图5-9 代官山ADDRESS 项目南向整体建筑形象
图5-10 代官山ADDRESS 项目东北向的建筑形象
表5-1 代官山同润会公寓再开发（代官山ADDRESS）项目概要
资料来源：日本设计
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